銀行直供房遇冷，低價里的潛藏風險，購房者把握不住

房子是用來住的，不是用來炒的，也不是用來轉嫁風險的。

這就很好地解釋了，為何火熱一時的銀行直供房，比市場價低了近3成，依然賣不動。

今年前三季度，全國銀行直供房掛牌量同比增長了24.7%，僅四川農信系統一家，就拋出了近2.5萬套房源，但整體去化率不足15%。不少房源兩度流拍后，折價超過30%都少人問津。

銀行急于變現，剛需購房者持幣觀望，原本可以被捏合的“雙贏”，被硬生生地卡住了。

低價確實很誘人，但隱性權利負擔是一大硬傷。

很多人以為，銀行直供房和二手房沒區別，其實，銀行直供房雖然有銀行背書，產權歸屬清晰，但仍存在隱性的權利負擔，也就是暗坑。

今年上半年，涉及銀行直供房的交易糾紛同比上漲12%，核心問題就集中在“隱性限制”和“權利負擔”上。

比如，有的銀行直供房，房屋的土地性質是劃撥用地，一旦售出，部分城市要求需額外補繳一筆不菲的土地出讓金，這個標準各地差異較大，關鍵是過戶流程還需經銀行、國土等部門審批，周期長達3到6個月。

又比如，某寫字樓項目，以折價20%甩賣，但其附帶508個產權車位的租賃協議，部分租戶的租期長達10年，購房者買下后，不僅不能自主處置，還得繼續履行原租賃合約。

銀行雖然被明確要求披露產權信息，但實際操作中，約12%的房源并沒有完全標注土地使用年限、抵押注銷進度等關鍵信息，普通人很難逐一核查。

一旦流通性卡死，撿漏就變成了被套牢。

銀行直供房的低價，是流動性的折價，但越來越多的購房者開始意識到，自己可能成為最后一棒接盤俠。

今年以來，三四線城市的銀行直供房占比高達68%，這些房源大多位于郊區或人口流出區域，本身就缺乏二手交易市場。以蘭州銀行掛牌的1779個標的為例，72%位于遠郊區縣，同小區的二手房成交周期平均達14個月，而銀行直供房因有著“不良資產”標簽，轉手時的估值還要再打個8折。

并且，部分城市為穩定房價，對銀行直供房設置了限售期。比如四川部分區縣明確規定，銀行直供房購買后，5年內不得上市交易，這意味著，購房者如果遇到資金方面的急迫問題，房子根本不能變現。

對剛需群體來說，房子不僅是居所，更是資產備份，沒人愿意花幾十萬買一套賣不掉、動不了的不動產。

配套跟不上，低價可換不來安逸生活。

銀行直供房的低價，往往也和配套缺失掛鉤。部分城市統計顯示，63%的銀行直供房位于城市的三環外，45%的房源周邊3公里內沒有優質學校，38%缺乏大型商業配套，這些因素都抵消掉了低價優勢。

除了生活配套，部分房屋本身的隱性成本也讓購房者卻步。銀行直供房多為斷供房或抵債房，部分房源長期空置，導致水電管線老化，維修成本動輒數萬元。

對剛需群體來說，低價買套房，可能還要額外掏數萬元裝修維修，綜合成本算下來，反而不如買周邊次新房劃算。

銀行賣房，到底誰在受益？

銀行直供房遇冷，更深層的原因是購房者的信任缺失。2025年全國房貸斷供率升至3.7%，三四線城市超過5%，這些直供房本質是銀行消化不良貸款的“產物”。

信息不對稱讓購房者的不信任感加劇。銀行掌握著房屋的全部情況，卻只是選擇性地披露。有購房者直言，“銀行是專業的金融機構，不是房產中介，他們只關心能不能賣掉，不關心購房者住得舒不舒服。”這種心態下，即使價格再低，也難以打動理性的購房者群體。

銀行直供房遇冷，不是剛需群體不想買低價房，而是沒人愿意為不確定的隱性風險買單。這些低價房源，可能存在隱性權利負擔、流通限制、配套缺失等問題，加上銀行急于變現的訴求，和購房者“買得放心、住得舒心、賣得省心”的需求，完全錯位。

對普通人來說，銀行直供房并非絕對不能買，但必須確認核實產權是否清晰，重點核查土地性質、抵押注銷情況及隱性租約，還要評估流通性，優先選擇核心城市優質地段房源，同時核算隱性成本，把補繳稅費、維修費用等都納入總預算。