萬科撐不住了？房地產(chǎn)行業(yè)最后堡壘面臨債務(wù)危機(jī)

11月底，萬科宣布將為一只20億元債券召開債權(quán)人會議討論展期事項。這一消息引發(fā)資本市場劇烈反應(yīng)——連續(xù)4個交易日股價跌幅達(dá)14%，多只債券單周暴跌約70%。

曾經(jīng)高喊“活下去”的萬科，如今真的站在了生死邊緣。

01

股債雙殺，警報拉響

資本市場用腳投票。萬科的股票和債券在11月底同時遭遇拋售潮。股價從歷史高點已累計下跌近90%，多只債券價格腰斬再腰斬。

“22萬科04”債券在11月25日至12月1日的短短幾天內(nèi)，累計跌幅高達(dá)70%左右。如此慘烈的下跌曲線，直指一個殘酷事實：投資者已不相信萬科能如期償還債務(wù)。

萬科尋求展期的債券本金20億元，兌付日為2025年12月15日。這本是一筆還早的債務(wù)，但萬科的提前動作暴露了資金鏈的極度緊張。

為何連“好學(xué)生”也撐不住了？

作為行業(yè)標(biāo)桿，萬科曾被視為最不可能倒下的房企。其國資背景、穩(wěn)健財務(wù)、危機(jī)預(yù)警，都曾是其護(hù)城河。

早在2018年市場一片繁榮時，萬科就喊出“活下去”的警示。但現(xiàn)實的殘酷遠(yuǎn)超預(yù)期。

內(nèi)部問題逐漸浮出水面：“影子萬科”——即萬科職業(yè)經(jīng)理人成立的諸多體外公司持續(xù)吸血；船大難掉頭，即便看到危機(jī)也難以迅速收縮到安全范圍。

外部環(huán)境惡化程度超出想象：全國新建房地產(chǎn)銷售額從2021年的18.19萬億驟降至2024年的9.67萬億，接近腰斬。萬科自身的銷售額從2020年的7000多億元銳減至2024年的2460億元。

盈利數(shù)據(jù)同樣觸目驚心：2023年萬科尚有120多億元凈利潤，而2024年卻巨虧494億元。

02

搶救措施：賣資產(chǎn)、找外援

為應(yīng)對危機(jī)，萬科已使出渾身解數(shù)。

一是資產(chǎn)變賣：

將上海七寶萬科廣場打7折出售，回籠24億元；出售深圳灣超級總部基地地塊，獲資22億元。優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)正在被一點點切割出售。

二是國資馳援：

深圳市國資委曾表態(tài)，會通過一切合法手段幫助萬科。大股東深鐵集團(tuán)已提供無抵押擔(dān)保借款203.73億元，但近期協(xié)議顯示，后續(xù)借款空間已非常有限。

然而，這些努力面對巨額債務(wù)仍是杯水車薪。

萬科的財務(wù)報表揭示了一個殘酷現(xiàn)實：

有息負(fù)債合計3600多億元
其中約42%（約1500億元）一年內(nèi)到期
賬面貨幣資金僅656億元

貨幣資金不到短期債務(wù)的一半。這解釋了為何連20億元的債務(wù)都需要尋求展期——現(xiàn)金流已極度緊張。

銷售端同樣不容樂觀，數(shù)據(jù)顯示，2024年前三季度凈利潤虧損280億元，同比下降83%。造血功能嚴(yán)重衰竭。

03

萬科若倒下，意味著什么？

國際評級機(jī)構(gòu)標(biāo)普已將萬科信用評級下調(diào)至“CCC-”，意味著違約風(fēng)險極高。一旦正式違約，萬科的融資之門將幾乎關(guān)閉。

與恒大、碧桂園不同，萬科被視為中國房地產(chǎn)的最后堡壘。它曾是行業(yè)標(biāo)桿，代表著相對規(guī)范的治理、相對穩(wěn)健的財務(wù)、相對前瞻的判斷。

如果連萬科都守不住，那將不僅是某家企業(yè)的危機(jī)。它象征著依靠高杠桿、高周轉(zhuǎn)、高增長的模式徹底終結(jié)，一個房地產(chǎn)時代將落下帷幕。

當(dāng)行業(yè)優(yōu)等生也開始展期債務(wù)，當(dāng)國資背景也無法完全兜底，中國房地產(chǎn)的調(diào)整已進(jìn)入最深水區(qū)。萬科的命運(yùn)，將決定市場對行業(yè)最后的信心邊界。每一個尋求展期的公告，都在改寫這個行業(yè)的生存規(guī)則。