7 萬賬號(hào)被處置！全國嚴(yán)禁唱衰房地產(chǎn)，2026 買房時(shí)機(jī)來了？

2025 年 12 月，上海市委網(wǎng)信辦聯(lián)合多部門開展的房地產(chǎn)信息傳播秩序?qū)ｍ?xiàng)整治引發(fā)廣泛關(guān)注，累計(jì)清理違規(guī)信息 4 萬余條，處置違規(guī)賬號(hào) 7 萬余個(gè)、違規(guī)直播間 1200 余個(gè)。此次整治并非簡單的 “禁言”，而是直指房地產(chǎn)領(lǐng)域的四大亂象：虛假房源宣傳、歪曲政策解讀、偽造交易信息、直播誤導(dǎo)預(yù)期，本質(zhì)是對(duì) “以焦慮換流量” 利益鏈條的精準(zhǔn)打擊。

從整治背景看，近年來部分網(wǎng)絡(luò)賬號(hào)刻意散布 “樓市崩盤”“房價(jià)腰斬” 等極端言論，將利率調(diào)整、稅費(fèi)優(yōu)化等正常政策解讀為 “市場崩潰前兆”，既扭曲了真實(shí)市場信號(hào)，也導(dǎo)致購房者陷入 “盲目拋售” 或 “非理性觀望” 的困境。這種輿論亂象與住建部公布的 “止跌回穩(wěn)” 基本面嚴(yán)重脫節(jié) ——2025 年 1-10 月全國商品房交易總量基本穩(wěn)定，二手房網(wǎng)簽面積同比增長 4.7%，17 個(gè)重點(diǎn)城市二手房成交同比上漲，商品房庫存連續(xù) 8 個(gè)月下降。監(jiān)管部門通過專項(xiàng)整治剝離輿論噪音，核心目的是重建 “真實(shí)、理性、有序” 的市場溝通環(huán)境，為政策傳導(dǎo)和需求釋放掃清障礙。

值得注意的是，整治行動(dòng)明確劃定了輿論邊界：禁止的是 “虛假負(fù)面” 和 “惡意唱衰”，而非正常的市場分析或風(fēng)險(xiǎn)提示。這種差異化治理既彰顯了維護(hù)市場穩(wěn)定的決心，也為理性討論保留了空間，體現(xiàn)了 “穩(wěn)預(yù)期” 與 “保真相” 的平衡。

二、政策托底：從 “救市” 到 “筑底” 的系統(tǒng)性發(fā)力

7 萬賬號(hào)被處置的背后，是全國層面 “穩(wěn)樓市” 政策的持續(xù)加碼。自 2024 年中央政治局會(huì)議明確 “促進(jìn)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)” 以來，政策組合拳從供需兩端全面發(fā)力，形成了覆蓋限購、信貸、稅費(fèi)、保障房的完整支撐體系。

在需求端，核心政策聚焦降低購房成本與釋放合理需求：一線城市逐步調(diào)減限購政策，重慶、蘇州等城市取消限售，全國統(tǒng)一首套房和二套房房貸最低首付比例，存量房貸利率下調(diào)直接減輕購房者負(fù)擔(dān)。廣西、濟(jì)南等地推出購房補(bǔ)貼，杭州通過提高核心區(qū)供地占比優(yōu)化供給結(jié)構(gòu)，多地搭建 “房產(chǎn)超市”“房交會(huì)” 等促銷平臺(tái)，精準(zhǔn)激活剛需與改善性需求。這些政策已顯現(xiàn)成效：2024 年四季度以來，北上廣深新房和二手房成交量持續(xù)回暖，上海二手房單月成交創(chuàng) 47 個(gè)月峰值，深圳新房成交面積同比增長 159.3%。

供給端的風(fēng)險(xiǎn)化解同樣關(guān)鍵。“保交房” 攻堅(jiān)戰(zhàn)取得決定性勝利，全國 396 萬套任務(wù)交付率達(dá) 99%，極大增強(qiáng)了購房者信心。“白名單” 項(xiàng)目擴(kuò)圍增效帶動(dòng)房企資金狀況改善，2025 年 1-10 月房企到位資金降幅較去年收窄 9.5 個(gè)百分點(diǎn)，5 萬億元開發(fā)貸款支持合規(guī)項(xiàng)目推進(jìn)。同時(shí)，中央財(cái)政提前下達(dá) 566 億元保障性安居工程補(bǔ)助資金，多地收購存量商品房用作保障房，既化解了庫存壓力，又完善了住房保障體系。

政策邏輯已從短期 “救市” 轉(zhuǎn)向長期 “筑底”，通過 “取消限制性措施 + 金融支持 + 保障房建設(shè)” 的組合，推動(dòng)市場從 “高杠桿擴(kuò)張” 向 “高質(zhì)量發(fā)展” 轉(zhuǎn)型，為行業(yè)平穩(wěn)過渡提供了制度保障。

三、市場基本面：分化中的復(fù)蘇信號(hào)與結(jié)構(gòu)性機(jī)遇

在政策托底與輿論整治的雙重作用下，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn) “止跌回穩(wěn)、分化修復(fù)” 的特征，為 2026 年市場走向奠定基礎(chǔ)。

從核心指標(biāo)看，市場復(fù)蘇的積極信號(hào)不斷增多。全國商品房待售面積連續(xù) 8 個(gè)月減少，2025 年 10 月末降至 75606 萬平方米，去庫存成效顯著。房價(jià)方面，一線城市新房和二手房價(jià)格環(huán)比上漲，二線城市趨于穩(wěn)定，三四線城市雖恢復(fù)緩慢，但人口凈流入?yún)^(qū)域已出現(xiàn)企穩(wěn)跡象。交易結(jié)構(gòu)上，二手房市場活躍度持續(xù)提升，2025 年 1-10 月占比達(dá) 44.8%，上海、深圳等 14 個(gè)城市二手房成交同比增長超 10%，標(biāo)志著市場逐步進(jìn)入存量時(shí)代。

行業(yè)分化成為顯著特征。城市層面，一線和強(qiáng)二線城市憑借產(chǎn)業(yè)升級(jí)、人才集聚優(yōu)勢(shì)，市場抗跌能力突出，改善性需求持續(xù)釋放；三四線城市則面臨人口凈流出與高庫存壓力，復(fù)蘇節(jié)奏相對(duì)滯后。企業(yè)層面，保利、華潤等資金穩(wěn)健型房企率先恢復(fù)，高負(fù)債房企加速出清，行業(yè)集中度進(jìn)一步提升。產(chǎn)品層面，“好房子” 時(shí)代來臨，改善型住宅占比持續(xù)提高，得房率、層高、配套設(shè)施等品質(zhì)指標(biāo)顯著提升，成為市場核心競爭力。

國聯(lián)民生證券首席分析師杜昊旻的研究顯示，行業(yè)下行周期已近尾聲，狹義庫存降至 4 億平方米，新開工面積接近歷史底部，預(yù)計(jì) 2026 年下半年至 2027 年行業(yè)將開啟復(fù)蘇進(jìn)程。這一判斷與住建部 “2025 年逐步筑底” 的展望形成呼應(yīng)，印證了市場基本面的改善趨勢(shì)。

四、2026 買房時(shí)機(jī)：理性決策需把握三大核心維度

面對(duì)政策利好與市場復(fù)蘇信號(hào)，2026 年是否為買房良機(jī)，需結(jié)合自身需求、城市能級(jí)與風(fēng)險(xiǎn)防控綜合判斷，而非簡單 “跟風(fēng)入市”。

對(duì)于剛需購房者而言，2026 年具備一定的入市窗口。政策層面，房貸利率處于歷史低位，限購限貸等限制性措施持續(xù)松綁，購房成本顯著降低；市場層面，庫存去化推進(jìn)使得議價(jià)空間仍在，房企為加速回款可能推出促銷活動(dòng)，疊加保交房政策的保障，購房安全性有所提升。但需注意，剛需購房應(yīng)聚焦 “自住屬性”，優(yōu)先選擇配套成熟、交通便利的核心區(qū)域小戶型，避免盲目追求 “低總價(jià)” 而忽視房屋流通性。

改善型需求可把握結(jié)構(gòu)性機(jī)遇。隨著改善型需求成為市場主流（預(yù)計(jì)占比達(dá) 40%-50%），核心城市優(yōu)質(zhì)改善型住宅的稀缺性將進(jìn)一步凸顯。2026 年行業(yè)復(fù)蘇初期，這類房源的價(jià)格尚未進(jìn)入快速上漲通道，且房企為提升競爭力會(huì)持續(xù)優(yōu)化產(chǎn)品力，購房者可選擇得房率高、物業(yè)服務(wù)優(yōu)質(zhì)、社區(qū)配套完善的項(xiàng)目。尤其在長三角、粵港澳大灣區(qū)等人口聚集都市圈，改善型住房的長期保值增值能力更強(qiáng)。

投資者則需保持謹(jǐn)慎，警惕 “全面回暖” 的誤判。當(dāng)前市場復(fù)蘇仍依賴政策驅(qū)動(dòng)，經(jīng)濟(jì)基本面改善、房企債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)出清尚未完成，三四線城市人口流出與庫存壓力仍存。投資應(yīng)聚焦 “核心城市核心資產(chǎn)”，優(yōu)先考慮一線及強(qiáng)二線城市的優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房、地鐵房，避免涉足低能級(jí)城市和高杠桿房企項(xiàng)目。同時(shí)，需關(guān)注租金收益率與房貸利率的匹配度，參考香港市場企穩(wěn)經(jīng)驗(yàn)，這一指標(biāo)是判斷投資價(jià)值的關(guān)鍵。

結(jié)語：理性看待機(jī)遇，回歸居住本質(zhì)

7 萬賬號(hào)被處置一系列穩(wěn)樓市政策的落地，標(biāo)志著房地產(chǎn)市場正從 “輿論失序、預(yù)期不穩(wěn)” 向 “理性修復(fù)、平穩(wěn)發(fā)展” 轉(zhuǎn)型。2026 年的市場既非 “抄底狂歡”，也非 “持續(xù)低迷”，而是呈現(xiàn) “政策托底、分化復(fù)蘇、品質(zhì)為王” 的特征。

對(duì)于購房者而言，2026 年是機(jī)遇與風(fēng)險(xiǎn)并存的年份：政策紅利持續(xù)釋放為入市提供了有利條件，但市場分化與轉(zhuǎn)型陣痛仍需警惕。決策的核心在于回歸居住本質(zhì)，摒棄 “追漲殺跌” 的投機(jī)心態(tài)，結(jié)合自身財(cái)務(wù)狀況、居住需求選擇合適的城市與房源。隨著房地產(chǎn)行業(yè)逐步告別 “三高” 模式，走向高質(zhì)量發(fā)展，那些真正滿足居住需求、具備品質(zhì)優(yōu)勢(shì)的房產(chǎn)，終將穿越市場周期，成為家庭財(cái)富的穩(wěn)定載體。