借兒媳名義買房養(yǎng)老，房子卻被過戶查封？北京房產律師：協(xié)議有效但暫不能過戶！

（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以上案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。）

案情介紹

2017年2月，王女士（年近六旬）在海南看中一套養(yǎng)老房——一號房屋（三亞市）。因年齡超限無法辦理長期按揭貸款，遂與兒媳李婷簽訂《借名買房協(xié)議》，約定：

房屋以李婷名義購買、貸款；

所有購房款（首付69.9萬元 + 貸款103萬元）及后續(xù)費用均由王女士承擔；

房屋實際所有權歸王女士，待可過戶時，李婷須配合轉移登記。

簽約后，王女士支付首付款，并通過銀行轉賬85萬元、92.59萬元用于償還全部房貸。房屋交付后，王女士負責裝修、繳納物業(yè)費、維修資金，并長期持有房產證及所有繳費憑證，實際占有使用該房。

2024年，王女士得知李婷已將一號房屋過戶至其子（王女士之子）張磊名下。經查，該房屋因張磊涉?zhèn)鶆占m紛，已被法院查封。

王女士遂起訴，請求：

1. 確認《借名買房協(xié)議》有效；

2. 判令李婷、張磊協(xié)助將一號房屋過戶至其名下。

李婷與張磊均當庭同意王女士全部訴求。

裁判結果

法院判決：

一、確認王女士與李婷于2017年2月16日簽訂的《借名買房協(xié)議》有效；

二、駁回王女士要求辦理房屋過戶的訴訟請求。

法院說理

1. 借名買房關系成立：

協(xié)議系雙方真實意思表示，內容不違反法律強制性規(guī)定；

王女士支付全部購房款、貸款、物業(yè)費等，持有原始票據(jù)及房產證；

實際占有使用房屋多年，符合“借名買房”典型特征；

借名原因（年齡無法貸款）合理，無規(guī)避限購等非法目的。

2. 協(xié)議合法有效：

依據(jù)《民法總則》第143條，民事法律行為有效需具備：行為人具有相應民事行為能力、意思表示真實、不違反法律強制性規(guī)定。本案完全滿足。

3. 但過戶請求暫不支持：

一號房屋現(xiàn)登記在張磊名下，且已被法院依法查封。根據(jù)《民事訴訟法》及執(zhí)行相關規(guī)定，查封期間不得辦理權屬轉移登記。即使各方同意，亦不能對抗司法強制措施。

律師提示

1. 借名買房雖可能有效，但風險極高：

登記人一旦負債、離婚或反悔，房屋極易被查封、執(zhí)行或轉移。本案雖勝訴確認權利，卻因查封無法過戶，養(yǎng)老計劃落空。

2. 證據(jù)鏈必須完整：

本案勝訴關鍵在于：協(xié)議 + 全額付款憑證 + 物業(yè)繳費記錄 + 微信溝通 + 房產證持有。缺任何一環(huán)，都可能敗訴。

3. “配合過戶”不等于“能過戶”：

即使對方自愿配合，若房屋存在查封、抵押、限購等障礙，法院仍會駁回過戶請求。務必在起訴前查詢房屋狀態(tài)。

4. 避免將房屋過戶給第三方：

李婷將房屋轉至兒子名下，本意或是“內部流轉”，卻觸發(fā)外部債權人查封。家庭內部處置不動產，務必謹慎評估債務風險。

5. 替代方案更安全：

若因年齡無法貸款，可考慮：

與子女共同購房（按份共有）；

由子女貸款、父母贈與首付款并簽訂書面協(xié)議；

購買全款小戶型，避免貸款依賴。

北京房產律師特別提醒：借名買房本質是“用別人的名，冒自己的險”。即便親情深厚，也難抵市場波動與人性考驗。如確需操作，請務必簽署書面協(xié)議、保留完整資金流水、及時主張權利，并定期查詢房屋登記狀態(tài)。一旦發(fā)現(xiàn)異常，立即啟動法律程序保全權益。