華潤置地近21億元再掛牌兩處萬象系資產，專家：行業深度調整要求房企以現金流為導向

近日，上海聯合產權交易所信息顯示，華潤置地（西安）商業物業管理有限公司與華潤置地（貴陽）有限公司100%股權同步掛牌轉讓，掛牌底價合計約20.78億元，截止日期均為2025年12月26日。

上述兩家公司分別是位于西安、貴陽的萬象系商業運營主體子公司，前者的核心資產包括西安西咸萬象城和華潤國際廣場，后者的核心資產為貴陽萬象匯。

12月5日，上海易居房地產研究院副院長嚴躍進在接受《每日經濟新聞》記者（以下簡稱每經記者）微信采訪時表示，華潤置地處置萬象系資產，本質是其“輕重分離”戰略的深化實踐。從行業背景看，房地產行業深度調整要求房企以現金流為導向，尤其是央國企，最關注這一點，要在現金流和保利潤等方面有動作。

再處置萬象系資產

此次掛牌轉讓的兩家公司均為華潤置地旗下商業資產的核心運營主體。

其中，成立于2012年的華潤置地（西安）商業物業管理有限公司，注冊地位于西安市西咸新區三橋新街139號華潤國際廣場，核心資產包括西安西咸萬象城及華潤國際廣場，業務涵蓋商業地產運營及辦公物業租賃。

財務數據顯示，2025年前三季度，該公司營收約1.98億元，凈利潤約229.54萬元；截至2025年9月底，資產總計約25.56億元，負債總計約20.44億元，凈資產約5.12億元。

華潤置地（西安）商業物業管理有限公司業績情況 來源：上海聯合產權交易所

經評估，公司整體價值約8.85億元，9.7億元的掛牌底價較評估價溢價約9.6%。

華潤置地（貴陽）有限公司則成立于2014年3月，注冊地位于貴陽市觀山湖區興筑西路88號貴陽萬象匯，核心資產即貴陽萬象匯項目。

相較于西安公司，其2025年業績表現更為亮眼，前8個月營收約1.29億元，凈利潤約1.17億元，而2024年全年凈利潤僅約777.3萬元，增幅顯著。

華潤置地（貴陽）有限公司前8月業績情況 來源：上海聯合產權交易所

不過該公司財務杠桿壓力不小，截至今年8月底，資產總計約11.76億元，負債總計約11.13億元，凈資產僅6294.84萬元。

評估報告顯示，公司整體評估價值約9.7億元，11.08億元的掛牌底價較評估價溢價14.23%。此外，該公司還涉及多筆訴訟，2024年11月向招商銀行貴陽分行抵押貸款6億元，抵押物為貴陽萬象匯，同時為物業買家銀行融資提供的擔保余額近2億元尚未解除。

兩筆交易均設置了嚴苛的交易條件：意向受讓方需一次性付款，并接受標的公司已簽署的《運營管理服務協議》全部內容且繼續履行，履行期間不參與物業資產運營。

據每經記者不完全統計，從2023年起，華潤置地為推進輕資產轉型，通過轉讓股權等方式處置了多個萬象系商業綜合體及產業園區類商業資產，且大多保留項目運營管理權，涉及項目包括杭州蕭山萬象匯、合肥萬象城、西安西咸萬象城等。這些項目的轉讓價格多在19億元到40億元不等，且基本實現溢價出售。

“從底層邏輯看，華潤置地正構建‘經營性不動產+大資管’雙輪驅動模式。當前處置萬象城、萬象匯項目，雖為成熟運營資產，但通過‘出售所有權+保留運營權’的輕資產模式，華潤置地可繼續收取管理費、品牌授權費等穩定收益，同時將資產價值變現，投入核心城市的其他項目開發和運營，形成‘資產變現—資金回籠—其他項目投資’閉環。”嚴躍進稱。

新房開發豪宅化、商業資產去重向輕

從財務結構來看，華潤置地輕資產轉型已初見成效。

2025年半年報顯示，華潤置地經常性業務收入205.6億元，同比增長2.5%，占總營收比重達21.7%，經營性不動產業務毛利率高達72.9%，對核心凈利潤的貢獻占比提升至60.2%。

其中，經營性不動產業務收入121.1億元，同比增長5.5%；輕資產管理業務收入60億元，同比微增1.1%。截至上半年，公司在營購物中心達94座，總零售額1101億元。

每經記者注意到，伴隨商業資產“輕重結合”的調整，華潤置地開發銷售業務也在同步調結構，住宅開發業務有向高端化突圍的趨勢。

今年上半年新增的148萬平方米土地儲備及可售貨源，多位于一二線城市核心地段。下半年以來，上海沄啟濱江、深圳灣沄璽等多個豪宅項目集中入市，其中沄璽首開銷售額達130億元，刷新2025年全國單盤首開紀錄。

嚴躍進提到，華潤置地“商業去重向輕+住宅豪宅化”的雙輪驅動模式，本質是“穩定現金流+高利潤產品”組合策略，符合當前行業調整期的生存邏輯。不過由于近期豪宅市場發生了新變化，企業需要采取更靈活的策略。

從政策層面看，證監會已啟動商業不動產REITs試點，為房企輕資產轉型提供了政策利好，華潤置地、大悅城、金茂、萬科等均在積極布局。

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