物業費從0.18元到0.8元，同意率近八成！滬上12個小區如何做到？

楊浦區隆昌路468弄，保利物業的開荒保潔進場。久不清理，樓道玻璃窗上的灰已積成石灰垢。保潔人員小心地用干抹布擦拭。但抹布不能上藥水——架空線層層疊疊，最怕沒絞干的藥水滴落。

距此步行不到五分鐘的隆昌路532弄小區，小區居民第一次看到物業公司張羅的市集。“小修小補”攤位上，保利物業的適老化產品宣傳頁很受歡迎。居民小張指著宣傳頁中的防滑把手、面盆扶手、馬桶助力器等，拉著居民區書記葛振平問：“這些我父母都特別需要，到時候找物業做，價格能不能再打低點？”

變化，源于一次創新的“團購”。

保利物業，是定海路街道為12個小區共同引入的專業物業服務企業。各小區物業費普遍從每月0.18元/平方米調整至0.8元或0.6元（無固定門衛）。12月1日，保利物業正式進場。

12個小區11個業委會，且小區之間并非“背靠背”相鄰，如何做到“異口同聲”？接下來，對于部分小區可能出現的定制化需求，物業公司如何滿足？

全市范圍內，“團購”物業已有探索。楊浦區房管局副局長金振士告訴記者：“相較而言，該街道試點小區涉及四個居委會、地理位置相近但不相鄰，且12個小區這樣的‘團購’規模在全市范圍內也比較鮮見。能夠在居民區獲得高同意率實現‘團購’并走通‘一本標書管全域’的招商模式，本身就是一種有益探索。未來，街道可以嘗試形成一個非固定議事協調機制，通過例會解決相互交叉或者超過物業公司權限范圍的問題。”

感受度提前、價值可視化

定海路街道現有66個住宅小區，其中31個小區長期依賴托管物業托底管理。引進專業物業公司是一個“從無到有”的過程，居民疑慮重重：“錢花了，效果不理想怎么辦？”

定海路街道提供了一種解法：先投入一筆經費實行民生微更新，給居民打開想象空間、解開心結——“引入專業物業，就能享受類似的利好。”

建于1982年的九棉小區，是此次“團購”成員之一。隆昌居民區黨總支書記楊朝輝告訴記者，街道利用九棉小區的一塊空地，給居民們搭建了一個非機動車充電車棚，并且安上電子門禁，優先照顧該小區居民的需求。“我向居民說明，今后這類需求可以直接向物業公司反映。”

“此舉是用誠意換取群眾信任，為后續理性協商鋪平道路。”楊浦區委社會工作部副部長查蓓蓮解釋：“價值可視化破冰也是此次探索關鍵的工作法。街道通過算清服務對比賬、成本效益賬、長遠利益賬，用可視化的圖表將抽象的質價相符原則，轉化為居民可感知可比較的利益權衡，普及了一種消費行為觀念。”

比如，“服務對比賬”呈現了0.18元和0.8元可享受服務的差別；“成本效益賬”則公示了成本測算表，說明規模運營如何降低管理成本；而“長遠利益賬”用周邊小區調價案例進行闡釋，佐證物業服務對房屋保值增值的作用。

海州路105弄小區居民王秀華感觸頗深。

該小區是上世紀80年代建的老房子，共有384戶人家。“里子”的煩惱不斷：樓道里雜物堆得到處都是。夏天味道重、蚊蟲多；管道隔三差五出問題，不是堵就是漏；綠化也沒人修剪。居民們心里都盼著長效管理。

但當街道和居委開始推動“團購”物業時，鄰里街坊又議論紛紛。“街道以及居民區黨總支、居委會不是簡單下通知，他們專門請了第三方專家把方案講得明明白白。”王秀華說，業委會和志愿者們拿著本子上門記錄居民們幾乎每一條意見，并且一趟趟地解釋，專業物業進場后，衛生會有人每日打掃、維修會有快速響應、安全會有專人巡邏……這些煩心事都會有人管。“這個過程，讓我真切地感到，這件事不是‘要我們做’，而是‘為我們做’。”

臨到投票環節，該小區的同意率超過82%。

記者獲悉，此番12個試點小區整合為總面積11.2萬平方米的“物業服務綜合體”統一招標。而在試點小區召開的物業選聘業主大會中，平均參與率達92.65%、同意率超77.94%。

未來的可能性

海州路105弄小區，保利物業進場交接門崗工作時，王秀華就在現場。看著門崗的新面孔，她心中生出了具象的期待：樓道能長久的清爽暢通；打一個電話，維修師傅就能及時上門；夜里回家，能看到保安值守的燈光。“我們交的物業費，買的是這份日復一日的安心和舒心。”

日復一日，這不是一件容易的事。不少居民區書記在做群眾工作時提過：“如果像保利物業這樣的企業中標，我們就能用8毛錢享受到人家9元、10元物業費才能享受的專業維修服務，是不是穩賺不賠？”

保利物業服務股份有限公司上海分公司總經理伍妞介紹，按照街道制定的“四保三優”標準，“我們做實保清潔、保秩序、保維修、保綠化這‘四保’基礎服務的同時，也將在優便民服務、優安全保障、優文化建設上發力。坦率說，前期運營存在成本壓力。但保利物業更看重社會效益與長期市場培育，而非單純計較短期經濟收益。”

楊朝輝向記者透露，以小區公共收益為例，“現在與保利合同約定公共收益分成比例是物業拿49%，業主拿51%。業主所得部分將用于補充專項維修資金，按面積分攤到每家。大家都以為至少是五五分成，目前來看，物業公司這1%的讓利令居民頗有好感，也為項目的長期化開了一個好頭。”

“‘團購物業’模式取得了階段性成效，但它長效發展還需面對居民參與的持續性、服務質量、監管精準性等方面的挑戰。”查蓓蓮提出。

尤其在物業企業的動力“續航”方面——不少居民區書記告訴記者，保利物業跟他們說過一些增值服務，“這些小區他們而言也是一個增量市場。另外小區居民也在觀望服務質量，因地制宜地階梯性漲價也是一種可能的選項。”

在市集現場，望著咨詢適老化產品的居民，葛振平這樣說：“我們的居民是否愿意花錢、花多少錢，還是取決于能否將購買物業服務真正作為一種消費行為來理解。”