一紙訴狀，兩種困境

本報評論員 張雅楠

2025年12月3日，大悅城公告：其控股子公司武漢地悅，因行政協議糾紛起訴武漢市蔡甸區自然資源和城鄉建設局。

事情起源于2019年底，武漢地悅以11.29億元獲取蔡甸區一幅綜合用地，并繳清土地出讓金。5年時間過去，大悅城公告稱，蔡甸區自然資源和城鄉建設局未按約交付符合法律規定的地塊，部分地塊未能順利開發，武漢地悅多次催告、溝通未果，故而提起訴訟，請求解除合同、返還被壓占土地的出讓金3.6億元，并索賠各項損失7.3億元，合計超10億元。該訴訟已獲武漢市蔡甸區人民法院受理。

原告武漢地悅的股東來頭不小：持股51%的中糧地產（武漢）有限公司，背后是央企中糧集團；持股49%的武漢市軌道交通建設有限公司，隸屬武漢地鐵集團。

一個是全國性商業地產龍頭，一個是掌握城市脈動的地方基建主力，強強聯手，曾被寄望于在武漢蔡甸打造一座總投資超400億元的TOD生態大城，要引入世界500強區域總部，要自持大型商業，要包含文化、公園、學校、居住等功能。在武漢13區中，蔡甸區的經濟規模長期居尾，需要這樣一個能完善區域配套、推動產業升級的標桿項目。

當年的土地拍賣以底價成交，沒有溢價，這份默契里包含著企業和政府的互信。然而藍圖被卡在了第一步——土地交付。

對大悅城而言，這筆資金的僵滯，在當下的市場環境中已變得難以承受。2025年三季報顯示，其歸母凈利潤虧損超過5億元，經營性現金流同比大幅減少。

房地產行業自2022年進入深度盤整期，銷售放緩、利潤下滑、債務承壓是普遍困局。數億元資金被凍結在一塊無法交付的土地上，可能直接關系到企業的現金流安全與戰略騰挪空間。

作為被告的處境或許更為復雜。蔡甸區在武漢市長期處于追趕者的位置，GDP增速連續兩年位居武漢市第二，正腳踩“風火輪”轉型。無法交付標桿項目的土地，與整體的奮進氛圍格格不入。

一個正在經濟上加速跑的區域，為何無力解決一宗歷史遺留的土地交付問題？目前尚無直接有效信息解答。從過往案例看，土地交付的障礙，往往涉及拆遷、補償、土地整理等硬骨頭，這些工作需要巨量的資金，以及跨部門的協同執行。在宏觀經濟與地產周期性變化的背景下，部分地方的財政韌性面臨考驗，此前發展模式下積累的“毛地出讓”等問題，便可能在此時凸顯。

大悅城的案例并非孤例。近年來，類似房企因土地無法按期交付而起訴地方政府的糾紛時有發生，這集中折射了一些區域在城市化快速發展時期，土地供給規范化水平與市場需求之間的落差。

但市場正在進行更清晰的篩選。就在武漢，一些核心區的優質住宅地塊，2025年重新出現了房企爭搶、高溢價成交的場面。其實，資金和開發商并未離場，只是變得極度挑剔，它們要的是區位絕佳、權屬清晰、利潤空間明確的資產。

這起訴訟最終會如何判決，自有法院依據法律和事實來裁定。它的出現，給相關方提了個醒：對企業而言，在投資中將交付風險置于核心考量的生存法則得以強化。對區域發展而言，規范土地供給與開創未來藍圖，是同等重要的責任。

（作者 張雅楠）

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張雅楠

不動產運營報道部主任