僅1盤網簽率超80%！上海11月新盤上演“冰火對決”

來源：市場資訊

（來源：瞰華東）

苗野｜發自上海

12月5日，上海11月新房房價數據出爐，同比上漲10.78%，均價突破62035元/平方米。

看似樓市“暖冬”背后，卻是一個高度割裂與分化的市場。

一邊是楊浦東外灘95輪競價誕生的新“地王”，另一邊是外環外樓盤長達36個月的去化周期；一邊是黃浦區豪宅金陵華庭以88%的網簽率成為當月“銷冠”，另一邊是臨港光明星城開盤20天網簽套數依然顯示為零。

這是2025年11月上海新房市場的真實切片。

當月上海共計29個新盤入市，總推盤數達2956套，涵蓋從剛需到高端住宅的全產品線。

既包括均價10萬元/平方米以上位于浦東世博板塊的澐啟濱江和四川北路的金茂璞元等紅盤，也有均價在3萬元/平方米至6萬元/平方米集中在松江新城、奉賢新城的剛需和首次改善產品。

整體新房市場呈現明顯的“以質換量”特征，11月單月成交9672套，創下年內新高，環比大幅增長39.5%；成交面積約33.5萬平方米，環比下降15.5%。

另據上海中原地產統計數據顯示，11月僅有一個項目網簽率超過80%，14個項目網簽率低于10%，7個項目網簽率掛零。

這種分化在上海不同區域和不同價位項目中上演。

從供應端來看，高端改善項目成為市場支撐點，豪宅占比大幅增加。11月上海共有13個10萬元+豪宅開盤，占比約48.1%，遠高于9月的32.6%和10月的28.1%。

其中，黃浦區成為豪宅聚集區，上海壹號院和金陵華庭分別以220.3億元和214.2億元的銷售金額占據榜單前兩名。

不過，整體市場活躍度有所降低，多數項目認籌率相比首次開盤出現大幅回落。

如金陵華庭11月開盤認籌率為152.5%，低于今年3月的194.3%和9月的189.2%；金茂璞元開盤認籌率為103.5%，低于8月的157.6%；建發海宸開盤認籌率53.2%，9月份首次開盤認籌率為123.9%；中海云邸玖章開盤有效認籌率120.5%，創下年內新低，今年前三次開盤有效認籌率分別是204.5%、216.2%、240.4%。

上海中原地產市場分析師盧文曦認為，當下政策面已回歸平靜，但消息面相對復雜，市場焦慮情緒略有抬頭。除個別“網紅盤”在地段和價格優勢下能獲得好的銷售業績外，其余項目包括高價房去化普遍一般。

在整體冷淡的市場中，能夠實現“日光”的項目鳳毛麟角。整個11月，對外宣布“日光”的項目僅有三個，分別是招商·林嶼湖畔、尚園和澐啟濱江，這3個項目均是在11月最后兩天開盤。

浦東后灘的澐啟濱江是上海住宅新規出臺后的首個一線濱江改善住宅，122套房源吸引了259組有效認購，認購率達212.3%，成為當月唯一認籌率突破200%的項目。

與少數“日光”盤形成鮮明對比的，是11月更多的項目面臨銷售困境。

當月有7個項目因認購人數較少而取消了搖號。其中，位于松江洞涇的華發海上都薈于11月11日因認購人數較少，取消搖號環節；保利虹橋和頌·西岸、保利西郊和煦·領墅在月末開盤時，均因認購人數不足取消了搖號，直接進入選房階段。

保利這兩個項目并非首次入市的“新面孔”，其中保利西郊和煦·領墅在今年8月加推時，一度呈現“千人搖號”的盛況。

從“逢開必火”到取消搖號，保利雙盤“遇冷”成為觀察當前上海新房市場深層變化的樣本。

“上海樓市已從‘逢新必搶’進入‘精挑細選’時代，這兩個項目自身定位與當前市場需求之間的存在微妙錯配。”市場人士分析認為，保利虹橋和頌·西岸位于青浦重固板塊，均價約3.9萬元/平方米，主要面向剛需及首改客群。保利西郊和煦·領墅位于松江洞涇板塊，主打低密度的改善型別墅產品，此前曾以“高質價比”為賣點取得過熱銷，但700萬元至900萬元的總價段在上海市場面臨極為激烈的競爭。

網簽數據更能反映真實的銷售狀況。截至12月初的數據顯示，11月有4個項目還是零網簽。

位于靜安不夜城板塊的蘇河融景11月30日開盤，推出50套60～164平方米房源，備案均價118031元/平方米，認購率62%，目前尚未有成交記錄。

臨港的光明星城三期于11月12日開盤，推出324套住宅，備案均價約24435元/平方米。截至12月4日，上海網上房地產數據顯示，該批次房源網簽量仍為零。

值得注意的是，許多項目的實時網簽率遠低于其開盤時的認購率，顯示出市場存在一定程度的認購“泡沫”。

金陵華庭是一個典型案例。該項目11月16日推出40套大戶型房源，認購率達153%，是當月表現最好的高端項目之一。但截至12月初，網簽率為87.5%，雖然仍是29個項目中唯一網簽率突破80%的，但與認購率相比仍有明顯差距。

尚園項目在開發商發布“雙開雙捷”喜報后，網簽數據更新較慢，截至發稿時僅售出2套，網簽率為5.6%。

認購與網簽之間的巨大反差，也是上海樓市的一個顯著變化。11月多個認購率超過100%的改善型項目，網簽率卻未突破60%。

如黃浦綠城黃浦one認購率達138%，網簽率41%；虹口金茂璞元認購率104%，網簽率19%；楊浦保利譽濱江認購率105%，網簽率14%。

58安居客研究院院長張波預測，新房市場成交將趨穩，12月新批次供應量預計和11月持平，中內環豪宅備案價或突破15萬元/平方米，郊環外項目可能推出包括物業費減免等多種促銷手段帶動銷售，以緩解年底業績壓力。

中指研究院指數研究部總經理曹晶晶認為，年末房企進入業績沖刺階段，開發商會加快推盤節奏，更加傾向于推出地段好、產品力強的項目，以提高去化率和利潤率。隨著優質新盤供應增加，上海新房成交量有望實現“年末翹尾”。

盧文曦認為，12月房企有沖刺年末銷售慣例，這也意味著樓盤之間的競爭越來越激烈，現在就看誰手腳快，先賣先搶跑道，就能先“撈魚”。

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