住在重慶沙坪壩區這些小區的人要發財了！住在這的人，未來身價要翻倍！

看到富力城維多利亞莊園一個月暴漲10.53%，你是不是心頭一熱，覺得財富密碼來了？別急，更讓我后背發涼的是那個跌幅榜—，小龍坎正街305號小區，一個月能暴跌17.71%，一套百萬的房子，紙面財富一個月就能蒸發將近18萬。

這根本不是普普通通的漲跌，這是赤裸裸的財富大洗牌。今天咱不聊那些虛頭巴腦的“未來規劃”，就扒開這漲跌榜的數據，你會看到一個無比殘酷又真實的沙坪壩：有些人家的房子正在變成燙手山芋，而另一些人的資產，卻在悄無聲息地快速膨脹。最反常識的一點可能是，那個跌幅榜里藏著的信號，可能比漲幅榜更有價值。

先看漲幅榜的頭名，富力城維多利亞莊園，大學城的項目，單價14722元，環比上漲10.53%。這個漲幅放在全國任何一個城市都算很扎眼了。但你看它所在的板塊，大學城、西永，是這次漲幅榜里的絕對主力。前20名里，大學城占了6個，西永也有2個。金科天宸十一街區漲8.22%，書香溪墅別墅漲6.48%，天王星鉑晶城、熙街熙都會、恒大未來城，這些名字都圍繞著大學城和西永打轉。這說明什么？市場的熱錢和關注度，正在成規模、成建制地向西邊涌動。這不是單個小區的偶然現象，這是一個板塊性的共識在形成。大家用真金白銀在投票，投給了西部科學城和大學城這個方向。配套成熟、產業落地、年輕人持續流入，這些枯燥的詞最終都反映在了房價的月度波動上。

但更值得玩味的，是那些擠進漲幅榜的“老破小”。漢渝路35-41號小區，房齡恐怕比很多看文章的讀者都大，9983元的單價，漲了8.89%。白鶴嶺小區，單價才6715元，漲8.39%。工建村，單價6495元，漲5.46%。這些小區有什么共同點？位置核心，幾乎都在三峽廣場、楊公橋這樣的老牌成熟區，而且單價低，總價門檻極低。它們的上漲，和大學城的邏輯完全不同。這更像是市場上最后一批剛需，或者說預算極其有限的購房者，在無奈之下做出的選擇。他們追不起熱點板塊，但又必須上車，于是這些看似被時代遺忘的“老破小”，因為極低的總價，反而成了避險資產或者說入門券。這種漲，帶著一種濃濃的無奈和現實感，和大學城那種帶著發展預期的漲，是兩種味道。

現在我們轉過頭，必須好好看看那個觸目驚心的跌幅榜。跌幅最大的十個小區，簡直是一部“買房避坑教科書”。第一名小龍坎正街305號小區，跌17.71%；第二名雙碑中心灣，跌17.65%。這種跌幅，在二手房市場里，基本意味著這個房子在流通性上出了大問題，可能是戶型奇葩、物業缺失、環境臟亂差，或者是有其他明顯的硬傷，房東是真心想套現離場，只能大幅降價。西著七里三組團，富力城新壹站，這些是“商住樓”。商住樓在重慶市場一直是個尷尬的存在，產權年限短、稅費高、居住體驗混雜，在市場下行或平穩期，是最先被拋售的資產類型。重慶師范大學師大苑別墅，跌11.64%，這是一個很典型的信號。別墅產品總價高，受眾窄，在市場波動期，流動性會首先枯竭。你想賣，必須給出足夠有吸引力的折扣，否則根本找不到接盤的人。

跌幅榜里還有很多小區，名字聽著就很有年代感：教改村、方圓小區、銀苑小區、燕渝苑……它們和漲幅榜里的“老破小”似乎是同類，但命運卻截然相反。這說明，即便是“老破小”，內部也在劇烈分化。有地段尚可、總價足夠低的，能吸引到預算有限的買家。而那些地段相對更偏、房齡更老、社區環境更差，或者根本沒有學區等任何附加價值的“老老破破小小”，就真的被市場拋棄了。它們的價格沒有底線，因為需求端在不斷萎縮。買這些房子的人，可能不是為了住，而是為了博拆遷。但當城市更新速度放緩，這個博拆遷的預期一旦減弱，價格就會出現斷崖式下滑。

再看關注度榜單，這里反映的是市場的“眼球”在哪里。排名第一的華宇城，均價12225元，它所在的鳳天路板塊，一直是以穩定的居住氛圍和不錯的配套著稱。關注度高，說明大量的購房者在“看”，在比較，這是一種潛在購買力的蓄積。華宇廣場單價超過18000元，依然有很高人氣，說明核心區優質地段的資產，依然有強大的吸引力。一個很有趣的對比是，關注度榜里，富力城系列出現了四次（天禧、瀚湖、時光里、蝶花岸），這和我們前面在漲幅榜里看到富力城維多利亞莊園奪冠是吻合的。這說明富力城在大學城的龐大社區體量和成熟配套，讓它成為了整個板塊的“定海神針”和流量入口，大家看大學城，很難繞過富力城。

我們再深入一層，看板塊的冷熱。沙濱路板塊的關注度環比上升了27.68%，這是一個非常強烈的信號。江景資源在重慶是稀缺的，沙濱路過去因為交通和商業配套問題，價值一直沒完全釋放。現在關注度突然飆升，很可能是市場聽到了某種風聲，或者配套有了實質改善的苗頭。而勞動路板塊價格下跌，則可能因為城市界面老舊，又沒有新的利好刺激。市場就是如此現實，它不會平均地愛每一個地方。它像探照燈一樣，把資源和注意力集中到少數幾個有故事、有變化、有未來的地方，而其他地方則逐漸黯淡。

大學城板塊內部也在細分。漲幅榜里有富力城維多利亞莊園這樣的改善型項目，有關注度榜里的眾多富力城剛需盤，也有像金科廊橋水鄉美麗墅這樣的別墅產品。但別墅產品同時也在跌幅榜里出現（金科廊橋水鄉花蝶墅跌7.05%）。這說明同一個高端板塊內，產品力、物業維護、社區品質的細微差別，都會被市場無限放大。普宅和豪宅，正在遵循兩套完全不同的邏輯。普宅看流通性，看接盤俠的數量；豪宅看稀缺性，看產品本身的不可替代性。一旦豪宅產品失去了“不可替代”的光環，它的跌幅會比普宅更狠。

所以，看完了這幾十個小區的漲漲跌跌，你會發現，沙坪壩的樓市地圖正在被兩股力量重新繪制。一股力量是產業和人口，推著大學城、西永的價格階梯往上走；另一股力量是時間和淘汰，拉著那些毫無特色的老舊資產向下滑。這已經不是買不買房的問題，而是你的資產到底站在了哪股力量的隊列里。一個更尖銳的問題是：當那些住在跌幅超過15%的小區里的人，看著自己不斷縮水的資產，和那些因為恰好買在大學城而身價上揚的鄰居時，他們之間隔著的，真的只是一張房產證嗎？還是對這座城市發展方向的認知，早已出現的致命時差？

最終，是誰在為自己的認知買單，又是誰在默默收割這波遲來的紅利？