深圳房東為留人“卷”起來了：有CBD業主降價1200元招租，城中村租金回調20%

本文來源：時代財經 作者：梁爭譽

“住著住著家要換了。”這個冬天，長租公寓租客周洲（化名）感覺有點冷。

周洲租住在某大型長租公寓品牌位于龍崗坂田某城中村的房源。幾天前，管家突然通知稱她，出于業主“重新規劃資產”，原房東將收回房源自行運營。擺在周洲面前的只有兩個選擇：換到品牌旗下其他門店，或者領違約金退租。無論哪個選項，她都得在月底前從已經熟悉的生活抽身。

同樣收到清退通知的還有住在寶安福永的曾斐（化名）。管家給出的理由是：合同到期，整棟物業將交還業主經營，“預計在12月31日正式與大家告別”。所幸經過協商，業主愿意降租400元并免除管理費，她得以暫時留下。

年關在即，租賃市場的參與方迎來意料之中的冷清。

根據深圳貝殼研究院監測數據，自畢業租房旺季過后，深圳租賃市場成交量已連續三個月下降，成交周期則連續三個月延長——11月租房成交量環比下降8.2%，成交周期相比上月延長3天至67天。

租金也在回落。11月深圳商品房平均租金為74.5元/平方米，環比下跌0.3%。兩名鏈家經紀人告訴時代財經，近期坂田城中村的租金回調約20%，福田CBD高端住宅黃埔雅苑部分房源成交價較掛牌價下降千元左右，議價空間擴大。

對于周洲來說，這或許是少數的好消息。她決定周末在周邊看看房子，盡早決定換租還是退租。她也在考慮別的退路——政府保租房。

城中村與商品房交錯的深圳（時代財經攝）

租金下降1200元，房東也在隨行就市

和買賣市場的走勢相仿，深圳租賃市場進入淡季后整體降溫，但局部板塊仍保持活躍，分化趨勢明顯。

“也要看緣分，在坂田有錢也不一定能找到合適的房子。”龍崗坂田鏈家經紀人王偉杰如此形容當前區域租賃市場的特殊性。

坂田作為深圳較早開發的工業園區，在本世紀初開始建設，周邊城中村較多，老舊小區占據主導。對于租客來說，選擇性有限，即便支付能力強，也不一定能租到合適的房源。

王偉杰的客戶主要是華為員工及跨境電商從業者，這類客戶收入穩定且支付能力較高，也因此推高了片區整體租金水平。

時代財經查詢貝殼找房了解到，板塊內的公寓項目萬科·萬致天地，有多套首次出租房源，建筑面積約35平方米的單間，報價在3150-3900元/月之間。次新盤佳兆業中央廣場六期，建筑面積約50平方米的一房一衛，報價在3280-4130元/月。

圖為租房網站上萬科·萬致天地的部分房源報價（網絡圖）

對比深圳市住建局公布的租賃參考價，龍崗商品住房為51元/平方米/月、商務公寓為60元/平方米/月，而坂田街道則分別為67元/平方米/月和86元/平方米/月，可見該片區租金水平明顯高于均值。

“坂田的新房選擇有限，現有次新盤如華暉瑞禧、大族云峰戶型偏大，不適合單身或小家庭租住。部分租客只能選擇新裝修的老房子，甚至出現單身租客住三房的情況。”王偉杰表示，優質商品房租金堅挺甚至小幅上升，“不管是買房還是租房，市場對好房子的需求一直存在。”

城中村則是另一番景象。王偉杰透露，坂田城中村租金下降明顯，大約回調20%，“以前拎包入住的單間月租1500元，現在約1200元就可以租到了。”

CBD租賃市場同樣呈現分化態勢。

福田中心區黃埔雅苑門店的鏈家經紀人曹凱峰介紹，因為地處福田CBD且毗鄰福田高鐵站，黃埔雅苑的主要客群是福田站周邊的金融從業者及深港通勤人員，承租能力亦較強。“黃埔雅苑共有四期約三千戶，體量較大，每個月都有穩定的租賃成交。現在淡季，議價空間大了一些，去化時間也有所延長，但好房子、好價格依舊好出租。”

最近兩個月，曹凱峰成交了兩套房源，都是三期建筑面積約80平方米兩房一衛，成交租金均為11000元/月，“11月底成交的這套，剛空出來四五天，客戶看完就付定金了。10月初成交的房子原來是業主自住的，裝修很漂亮，客戶也是看完當天就簽合同了。”

曹凱峰透露，黃埔雅苑建成于2000年初，最新均價約10萬元/平方米，早期購房的業主月供壓力不大，因此在租金議價上相對靈活。“有些業主是早年買的，在深圳也不止一套房，已經享受過房價快速上漲的紅利，所以比較好講價。”

進入淡季，部分業主隨行就市調整報價。目前，黃埔雅苑三期在租房源有18套，其中建筑面積約80平方米的兩房一衛房源最低報價為9800元/月，多套房源報價在1萬元/月左右。最低報價和最新成交價相比，下調了1200元。

業主花式“討好”租客

當下，租賃市場的主動權正轉向租客一側。

在南山城中村租住三年的溫宏（化名）告訴時代財經，和三年前相比，他的房租已經下降約一成。“當時租房就是年底淡季，房東打了個八折。之后每年淡季續租，價格都能打下來一點，加上管理費也降了，整體便宜了三百多元。”

商品房的業主們也在積極爭取租客。

除了傳統中介渠道，許多小業主將房源掛上社交媒體吸引關注。不僅價格松動，他們還花式“討好”租客，比如添置新家電、更換電子門鎖、主動辦理停車月卡等。

數據也印證了這一趨勢。

深圳貝殼研究院的統計數據顯示，11月深圳商品房平均租金為74.5元/平方米，環比微降0.3%；議價率為7.2%，環比擴大0.2個百分點，議價率達到新高。“原因一是租房市場處于淡季，新租、換租需求有限；二是近期租賃房源供應量有所增加，租客可選擇范圍擴大，導致租金下跌。”

市場成交量亦同步回調。11月，深圳租房成交量環比下降8.2%，房源成交周期為67天，與前一個月相比延長3天。

與此同時，保障性租賃住房的持續入市，也在對市場格局產生影響。克而瑞數據顯示，截至2024年底，深圳保租房市場占比達39%，規模在一線城市中僅次于上海，正逐步邁向“市場化租賃+保障性租賃”并行的格局。

長租公寓租客周洲已將保租房作為備選方案之一。對她來說，政府應該比長租公寓品牌更加穩定。

不過，在龐大的租賃需求面前，保租房的影響依舊有限。深圳就業人口規模穩定在1200萬人以上，非深戶籍人員占比近八成，剛性租賃需求旺盛。

深圳就業人口規模穩定在1200萬人以上，圖為深圳街景（圖/深圳特區報）

根據曹凱峰的觀察，保租房存在一定準入門檻，且供應節奏相對平穩，對商品房租金的沖擊有限。

為了增加供給、穩定租金，深圳也在加快盤活非居住存量。

今年10月底，市住房和建設局、規劃和自然資源局聯合發布通知，支持將閑置或低效利用的商業、辦公、旅館（酒店）、廠房等房屋改建為保租房，并要求社會類保租房租金不高于同期、同區域、同品質商品住房租金的90%。

整體而言，深圳租賃市場正在進入“結構性調整”的重要階段：城中村回落，高端盤穩住；供應增加，選擇更豐富。淡季帶來的價格回調之外，更深層的變化正悄然發生。租客的居住向往與城市的住房供給體系，正在重新定位。