喊完活下去就翻車，萬科虧到質押資產，深鐵救場另有圖謀

哈嘍大家好，今天老張帶大家聊聊，2025年的萬科，日子過得比漏雨的破屋還糟。賬上就9.1億現金，卻要扛1582.8億到期債，單月銷售額從300億跌到110億，全年虧了160.7億——你敢信？這就是七年前喊著“活下去”被罵“裝窮演戲”的房企一哥？

房企一哥

這事兒得倒回七年前說。2018年9月萬科秋季大會，紅底白字的“活下去”三個大字戳得人眼疼，當時業內都炸了：萬科那年業績明明大漲，資金充裕，這波操作不是營銷噱頭是啥？

更讓人看不懂的是，喊完“活下去”沒幾天，萬科轉身就砸1000億拿地，2018到2021年每年拿地金額都排行業前二。

那會兒房地產行業雖有降溫信號，但房價還在漲，房企都跟搶金子似的搶地——不拿地就怕被對手擠掉，這是行業通病。

2019年萬科營收3687.9億，凈利潤388.7億，增速都兩位數，連養豬、養老這種跨界生意都敢試，怎么看都不像要“餓死”的樣。

這就是典型的“嘴上喊著不要，身體卻很誠實”——既想靠“危機論”降低市場預期，又舍不得土地紅利，這種僥幸心理，早把雷埋好了。

真正把萬科推下懸崖的，是2021年的一步臭棋。當年首輪集中供地政策出來，本是為了壓房價、穩市場，結果不少房企讀反了信號，以為是“政策托底”，扎堆搶地抬價。

萬科更是瘋了，一口氣拿95個項目，砸了886億權益地價，徹底丟了往日的保守。

轉過年來，金融政策一收緊，房地產的流動性直接斷了。恒大先倒，融創、碧桂園跟著躺平，萬科的報應也來了。

2021年中報就露怯，凈利潤同比跌11.7%，毛利率掉8.9個點；年底銷售額降10.85%，成了上市31年來第三次凈利潤下滑。

到2024年，萬科徹底慌了，54個項目賣了259億，跟保險公司談債務展期，連旗下最優質的萬物云股權都全質押了——57.16%的表決權股份全押給了深鐵，就為換220億貸款。

可即便這樣，2024年底還有1582.8億到期債，全年虧494.8億，創下上市來首次年度虧損。

就在萬科要摔死的時候，深圳地鐵伸手了。2025年累計借它307.96億，利率才2.34%，比銀行還低；深圳國資委放話“有實力保底線”，8家本地銀行也集體站臺。

這波“硬核救場”看著是國資送溫暖，實則全是生意——深鐵根本不是活菩薩，是怕自己被拖下水。

2017年“寶萬之爭”后，深鐵花664億買了萬科29.38%的股份，成了老大。前幾年萬科多能賺錢？深鐵2016年凈利潤才4062萬，2019年就飆到117億，95%都是萬科給的。

可萬科一虧，深鐵2024年單持股就虧334.6億，過去五年的利潤全賠進去了。

破局進行

深圳房地產市場得亂套，深鐵的“軌道+物業”戰略也泡湯了——深鐵有軌道有地，缺的是萬科的開發能力；萬科有團隊，缺的是錢和資源，倆早就綁在一根繩上了。

所以2025年1月，郁亮卸任董事長，深鐵系高管全面接管，這哪是幫忙，分明是“接管”。可問題沒解決，2025年還有360億公開債要還，有息負債合計3629.3億，賬上現金剛夠塞牙縫。

新董事長說得實在，房地產在換模式，萬科得消化高杠桿的債，陣痛躲不開。今年年初郁亮發朋友圈，說“大年初一的陽光鋪滿路”，可陽光照得到，債窟窿填不上也白搭。

深鐵的錢只能救急，不能救命。萬科要想活，還得自己割肉——剝離非核心資產，回歸主業，適應低杠桿的日子。

這出從哭窮到求輸血的大戲，與其說是萬科的危機，不如說是整個房地產行業的縮影：靠高周轉賺快錢的時代早結束了，再抱著僥幸心理，遲早摔得粉身碎骨。