嚴打唱衰樓市！7 萬賬號被清退，2026 上車還是觀望？

2025 年末，上海網信辦聯合多部門開展的房地產信息專項整治引發行業震動：4 萬余條違規信息被清理，7 萬余個賬號遭處置，1200 余個違規直播間被關停。此次行動并非簡單 “禁言”，而是精準打擊四大亂象 —— 虛假房源宣傳、歪曲政策解讀、偽造交易信息、直播誤導預期，本質是對 “以焦慮換流量” 利益鏈條的徹底整治。

從整治動因看，近年來部分網絡賬號刻意散布 “樓市崩盤”“房價腰斬” 等極端言論，將利率調整、稅費優化等正常政策扭曲為 “市場崩潰前兆”，導致購房者陷入 “盲目拋售” 或 “非理性觀望” 的困境。這種輿論亂象與住建部公布的 “止跌回穩” 基本面嚴重脫節：2025 年 1-10 月全國商品房交易總量基本穩定，二手房網簽面積同比增長 4.7%，商品房庫存連續 8 個月下降。監管部門通過專項整治剝離輿論噪音，核心目的是重建 “真實、理性、有序” 的市場溝通環境，為政策傳導和需求釋放掃清障礙。

值得注意的是，此次整治明確劃定了輿論邊界：禁止的是 “虛假負面” 和 “惡意唱衰”，而非正常的市場分析或風險提示。這種差異化治理既彰顯了維護市場穩定的決心，也為理性討論保留了空間，體現了 “穩預期” 與 “保真相” 的平衡，標志著房地產市場預期管理進入 “精準手術” 階段。

二、政策托底：從 “救市” 到 “筑底” 的系統性支撐

7 萬賬號被清退的背后，是全國層面 “穩樓市” 政策的持續加碼。自 2024 年中央政治局會議明確 “促進房地產市場止跌回穩” 以來，政策組合拳從供需兩端全面發力，形成了覆蓋限購、信貸、稅費、保障房的完整支撐體系。

在供給端，“保交房” 攻堅戰取得決定性勝利，成為修復市場信心的核心抓手。全國 396 萬套保交房任務已交付 391.8 萬套，交付率達 99%，切實化解了購房者 “怕爛尾” 的核心顧慮。配套的融資支持同樣給力：全國建立房地產融資協調機制，“白名單” 項目貸款審批金額超 7 萬億元，5 萬億元開發貸款精準滴灌合規項目，有效緩解了房企資金壓力。同時，中央財政提前下達 566 億元保障性安居工程補助資金，多地收購存量商品房用作保障房，既化解了庫存壓力，又完善了住房保障體系。

需求端政策聚焦降低購房成本與釋放合理需求：一線城市逐步調減限購政策，重慶、蘇州等城市取消限售，全國統一首套房和二套房房貸最低首付比例，存量房貸利率下調直接減輕購房者負擔。2025 年全國首套房平均貸款利率已降至 3.31%，部分城市低至 3.25%，較 2018 年近乎減半，一套 150 萬的房子貸款 30 年可節省利息 64 萬元。這些政策已顯現成效：2024 年四季度以來，北上廣深新房和二手房成交量持續回暖，上海二手房單月成交創 47 個月峰值，深圳新房成交面積同比增長 159.3%。

政策邏輯已從短期 “救市” 轉向長期 “筑底”，通過 “取消限制性措施 + 金融支持 + 保障房建設” 的組合，推動市場從 “高杠桿擴張” 向 “高質量發展” 轉型，為行業平穩過渡提供了制度保障。

三、市場基本面：分化復蘇下的 2026 年機遇與挑戰

綜合政策導向與行業數據，2026 年房地產市場將呈現 “磨底筑底、結構分化” 的核心特征，而非全面反彈，這為購房決策提供了關鍵前提。

從總量來看，市場 “量價雙殺” 階段基本結束，進入 “縮量均衡” 狀態。預計 2026 年新建商品房銷售面積為 8.5-8.8 億平米，同比再縮 4%-6%，但跌幅收窄意味著行業下行周期已近尾聲。房價走勢呈現明顯分化：一線核心區與強二線城市庫存去化周期為 14-18 個月，主城區優質房源可能出現 5% 以內的小幅提價；而弱二線及三四線城市庫存周期超 30 個月，房價或繼續下行 3%-8%。這種分化源于人口流動趨勢 ——2026 年 20-45 歲主力置業人群凈減少 600 萬，首次置業需求萎縮，35-55 歲 “賣一買一” 的改善型需求占比升至 45%，區位與產品力成為去化關鍵。

城市層級分化進一步加劇：一線及強二線城市憑借產業升級、人才集聚優勢，市場抗跌能力突出。上海 2025 年新房價格逆勢上漲 0.3%，同比漲幅達 5.7%；杭州、成都等新一線城市人口凈流入均超 20 萬，支撐住房需求剛性。與之形成對比的是，缺乏產業支撐、人口持續流出的三四線城市面臨嚴峻調整壓力，2025 年人口凈流出達 312 萬人，瑞銀預測 2026 年這類城市房價可能額外下跌 10%，“鶴崗化” 現象進一步蔓延。

金融端風險逐步緩釋但仍需警惕：2026 年房企信用債到期量回落 18%，疊加 1.2 萬億元債務重組完成，行業 “違約脈沖” 階段性緩和，但城投托底土地比例已升至 55%，若財政擴張不及預期，可能觸發 “二次土地流拍” 風險。對購房者而言，“交房確定性” 與 “收入預期” 已取代月供成本，成為影響決策的核心因素。

四、2026 購房決策：精準擇機，而非盲目跟風

不存在普適性的 “購房窗口期”，但特定群體在特定場景下已具備置業機遇，關鍵在于匹配自身需求與市場特征。

對于核心城市改善型購房者，2026 年或成較好時機。一方面，一線及強二線城市優質房源供給相對充足，房企為加速周轉可能推出更具性價比的改善型產品；另一方面，房貸利率下行、限購邊際放松降低了購房成本，核心區域房產的抗跌性與保值性在分化市場中更為凸顯。建議遵循 “賣弱買強” 的置換邏輯，優先出售三四線城市或非核心板塊的冗余資產，在政策紅利集中期購入品牌房企開發的現房，重點關注配套成熟的核心板塊。

對于剛需購房者，窗口期體現為 “擇機入場” 而非 “盲目跟風”。三四線城市庫存高企、房價下行壓力仍存，剛需族可等待房價企穩信號，重點關注政府收儲保障房周邊的高性價比新房；核心城市剛需盤仍以 “以價換量” 為主，購房者需重點考察房企資金實力與交付能力，避開高風險項目。應摒棄 “買漲不買跌” 心態，結合自身收入穩定性與居住需求，在政策支持與價格合理的區間擇機入場，優先選擇人口凈流入、配套完善的區域。

對于投資性購房者，“閉眼賺錢” 的時代已徹底終結。傳統開發類房產估值中樞下移，行業平均利潤率從 8% 壓縮至 3%-4%，投資邏輯需從 “規模紅利” 轉向 “資產紅利”。若需配置房產，應聚焦一線及強二線城市核心區樓齡 5-10 年的次新改善型住宅，這類資產抗跌性強、流動性佳；堅決拋售三四線城市投資房、房齡超 20 年的老破小及遠郊概念盤，盡早止損優化資產配置。

結語：理性穿越周期，回歸居住本質

7 萬賬號被清退一系列穩樓市政策的落地，標志著房地產市場正從 “輿論失序、預期不穩” 向 “理性修復、平穩發展” 轉型。2026 年的市場既非 “抄底狂歡”，也非 “持續低迷”，而是呈現 “政策托底、分化復蘇、品質為王” 的特征。

對于購房者而言，摒棄 “炒房致富” 的舊思維，回歸居住本質需求是核心前提。無論是剛需、改善還是投資，都應跳出情緒干擾，基于城市人口流動、產業支撐、政策導向等客觀因素做決策。2026 年作為樓市新秩序確立的關鍵一年，理性研判、精準擇址、順勢而為，才能在市場變革中把握機遇、規避風險，實現居住需求與資產安全的雙重目標。