北京買房：理清思路，購房建議1733

北京章哥，房地產從業20年，通曉業內門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰經驗幫大家答疑解惑。

一

Q:

請問，我們北京人，平房等待騰退，兒子國企上班但沒宿舍，只能在北四環租房，每個月3000多。我們想的是就算趕上騰退也都是五環外，而且他結婚也不可能住一塊兒，所以想提前給他買了趕緊結婚，他有女友估計就差房子了。

但我們的錢少就100來個，所以想買西四環外的**回遷房，中介說能給辦消費貸，利率跟房貸差不多，就是年頭只有五年。以下是房子的詳細情況和合同，您幫忙分析一下。

A：

1、這信息太少，我好像分析不出什么。只能說如果都是真實情況+合同執行到位，那就算撿漏兒了，至少省出了上百萬的房錢。

2、不過我還是覺得這房有點兒太便宜了，不太正常。一般來說沒房本的打個8折正常，7折也行，但您這估計得6折以下了，而且這家還是一下子賣兩套，為什么啊？

搞清楚吧，如果是著急換學區房的還好說，但要是還債和投資什么的就沒譜兒了，指不定將來出什么幺蛾子呢。

3、我只能說回遷房的各種糾紛非常多，大多數是因為房價漲了找后賬的，但也有一部分是開始沒想耍賴，但后來意外事件導致的，什么新鮮事兒都有。但最終受損失的都是買房人，畢竟沒有房本的交易不受法律保護。

4、另外多說一句，買這種房最好問清楚業主的職業，最好是體制內或央國企的，至少有正式的體面工作。這樣如果將來對方耍賴，您或許能有些反制的辦法。千萬別是什么賭徒一類的，職業股民也小心，一旦賠了錢就沒法聊誠信了，您還沒什么好辦法。

僅供參考。

二

Q:

請問，我認為北京的住房自有率不可能是70%，而應該是至少150%，因為很多家庭都不止一套房，拆遷戶或錢多的有三套四套都算少的。沒房的都是我們這種北漂兒，看著北京的房價只能嘆息。

但這種情況必定會扭轉，現在已經是房子賣不掉了，別看他們掛牌價還扛著，但實際上的成交價都打了對折。之后隨著房產稅、空置稅、遺產稅的推出，房價更得是暴跌，而且還有租金稅，徹底封死房東們的賺錢之道。房價必定回歸本質，跟外國似的四年工資買一套房才是合理的。

A：

1、北京住房自有率70%是統計局的數字，信不信在您。反正我做過各種數字的還原驗算，結果都是基本能對的上。

2、北京現在的住宅總量是800萬套，但如果按您認為的150%就得翻番還多，1800萬套房吧。而全北京的常住人口才2200萬，組成960萬個家庭，幾乎相當于每個家庭兩套房了，您覺得這數字真的合理嗎？

但這不抬杠吧，沒意思，您覺得是就是，畢竟人類只愿意相信自己愿意相信的。

3、實際成交價打對折也一樣，您愿意信就信。

4、不過您說的這幾個稅有點兒意思。請問政府為什么要收稅？是為了提高財政收入吧？那就應該是提高稅基才能多收錢。但如果導致房價都暴跌了，他們還收的著稅嗎？費勁巴拉的不僅挨罵還收不到錢，他們圖什么呢？

另外您是租房的吧，您覺得房東不會把稅費轉嫁到租客身上嗎？理論上是不能的，畢竟這不是一個市場。但現實中都只是初期的時候無法轉嫁，但隨著時間延長，最終任何商品的附加成本都是由消費者買單。

5、其他的不聊了，您要是覺得外國真能四年工資買套房那就出國唄，別慎著了。只不過多說一句，人類想做某件事必定是基于欲望，而沒做哪件事必定是因為恐懼。那之所以精神殖人們吹捧外國，就是因為想不勞而獲占便宜的欲望。但他們為什么不去呢？因為基于恐懼唄，用文言文說就是“慫B”。

僅供參考。

三

Q:

問兩個問題，一是北京限購何時解除？如果解除的話你認為房價是漲還是跌？二是北京的商住公寓為什么比住宅便宜這么多？解除限購后是否能同權同價？先說我自己的看法吧。我認為限購很快會解除，因為市場經濟的本質是自由。

但一旦解除房價就必定下跌，因為這是北京的最后遮羞布，一旦解除就沒什么什么的了，也沒有了依仗說明北京房子不值錢了，誰還會買？肯定下跌。而上漲的只會是商住，因為便宜，所以必定上漲，直到和住宅同樣價格，這本來就是同權的本質。

A：

1、您的想法挺有意思的，那就聊兩句吧。何時解除限購我不知道，這不是我該管的。但市場經濟不代表絕對自由，而是所有市場都必定有規則和管理。

其實不光是北京或中國有限購，而是所有主要國家的樓市都有限購，而且經常調整。只不過他們的人口少+市場小，所以主要針對的是外國人購房，比如不讓買普宅只讓買公寓，還有提高稅費+持有年限+指定地區等等。

也就是說，有經驗的市場經濟國家都擔心炒房客擾亂市場，所以也都有防范。因為我認為北京就算放開限購也未必是全部，而且大概率會幾年一輪回的持續宏觀調控。

2、至于解除限購后的漲跌那就看市場吧，一切皆有可能。您的想法在理論上能夠自圓其說，但在現實中的核心城市中這種情況很少。典型的可以看香港，去年2月份解除的限購，到目前為止雖然房價漲的不多，但至少是止跌了。

那如果北京上海也放開限購，您認為比香港會如何？能吸引到更多的購房需求嗎？另外如果您認為解除限購后北京房價會下跌，那政府會想不到嗎？如果他們也和您似的很聰明的想到了，還會“很快解除”嗎？您是不是自我矛盾了？邏輯有點兒悖論了吧？

3、至于商住的事兒我懶的多說，自己上網搜吧，但本質就是土地性質“不同權”，所以才導致價值沒有普宅高。

另外您可能對“同權”有誤解吧？或者說是太理想化了。美國種族平權都幾十年了，老黑老墨的勞動力價值真的跟Wasp同價了嗎？

再打個比方，現在考公的最低學歷是大專，這對職高技校的來說是不是不同權啊？那如果明天同權了，不再有學歷限制，您覺得職高的文憑會受到追捧而升值嗎？

4、總之我覺得討論這些沒什么意義，都只是觀點而已。另外您如果真的認為會放寬限購+公寓價格上漲，那就跟著感覺走唄，知行合一才是王道。

僅供參考。

四

Q:

請問，我們是退休工人，房子在老山的首鋼宿舍，70多平300萬左右吧。現在是兒子他們想賣掉這套，然后換到國貿的現代城，大復式200多平，需要至少再添100多萬首付和400萬貸款。這套房租金能每個月兩萬多，您覺得換了合適嗎？

A：

1、合適嗎？這怎么說呢，如果把Soho認定為住宅，那從居住的性價比角度可以算合適。但這里是商住公寓啊，居住體驗跟普宅兩碼事兒，那這所謂的性價比就不太合適了唄。

或者說如果是居住+辦公，那可以算合適，畢竟是自己的房子，現在租金收益率遠超同期銀行利率。但如果老山這套房是您的唯一住宅，賣了之后您也跟著住Soho嗎？這里可不太適合老人居住的，考慮好再換。

2、我估計是您兒子他們想創業吧？所以要買Soho當商住兩用，也不是說不行，但從投資角度提醒一句，這種產品這么多年的價格走勢一般，嚴重落后于普宅大盤，而是跟隨商業地產的走勢的。可商業地產是早就供過于求了，所以Soho以后的價格走勢也不太可能逆轉。

3、簡單就是這情況，我不好建議，只是列出這些供參考吧。另外說句不該說的，您老兩口既然都退休了，那還是多考慮自己的老年生活吧。已經為兒子辛苦了一輩子，別老了老了還跟著折騰，犯不上。

僅供參考。

五

Q:

請問，東五環的**公寓您了解嗎？工業產權有正規手續，只是不能辦房產證而已。朋友的想要轉讓，40平米80萬，您建議買嗎？主要是據說這里有拆遷的規劃，如果拆的話您估計能怎么補償？

A：

1、我不敢建議，只能自己判斷。因為這種房雖然有所謂的正規產權，但實際上比X產權的風險還要大。畢竟X產權只要是規模大+已經入住的，那就基本沒有被強拆的可能。而您這種房其實就是工業廠房違規改建的，拆遷的風險大的多。

2、拆遷對“業主”來說是好事兒，能拿到賠償，但您既然拿不到產權證就不是業主啊，拆遷跟您有什么關系？

這所謂的合同一定是“長租協議”，您就是個租客，人家業主頂多是把預付租金給您，怎么可能還給補償呢？本來工業產權的補償就不高，人家怎么舍得多給您錢啊？

3、甚至說能退還一部分錢就已經是仁至義盡了，大多數的都幾乎不給錢，而是用損招兒把你們擠兌走，這樣人家就能獨占補償款了，雖然未必合理但肯定合法。

損招兒有的是，斷水斷電斷網的搞檢修，大門鎖了不給鑰匙，天天夜里讓村里保安來檢查，甚至干脆把路口堵了不讓進。反正有的是辦法，多損都不嫌損。

4、總之我不敢建議，自己考慮風險吧，我認為是很大的，至少我沒聽說過這種房拆遷后，所謂業主能拿到高額補償的，最好結果是退回部分租金。

僅供參考。

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