宜春潤(rùn)達(dá)商鋪風(fēng)波：業(yè)主房錢兩空，退賠訴求遇冷

季度租金從約定的近3萬元跌至不足1萬元，兩套全款購(gòu)置的商鋪中一套至今未取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書，權(quán)益維護(hù)近三年仍未獲得明確答復(fù)，宜春市民彭先生的遭遇，正是潤(rùn)達(dá)國(guó)際數(shù)千商鋪業(yè)主權(quán)益維護(hù)困境的縮影。作為全款購(gòu)置兩套商鋪的業(yè)主，彭先生的核心訴求清晰而堅(jiān)定：依據(jù)與宜春中新房建設(shè)發(fā)展有限公司（下稱“開發(fā)商”）簽訂的《商品房買賣合同》及與宜春潤(rùn)達(dá)商業(yè)管理有限公司（下稱“潤(rùn)達(dá)商管”）簽訂的《商鋪委托經(jīng)營(yíng)協(xié)議》，開發(fā)商及運(yùn)營(yíng)方已嚴(yán)重違約，須退房并全額退還購(gòu)房款，同時(shí)賠償包括利息在內(nèi)的全部合理?yè)p失，然而這一訴求至今未得到有效回應(yīng)。

全款購(gòu)兩鋪簽四份合同，租金抵扣房款埋下隱患

2018年12月，彭先生全款購(gòu)置潤(rùn)達(dá)國(guó)際西區(qū)19幢兩套商業(yè)商鋪，簽訂兩份《商品房買賣合同》（總價(jià)102.7萬元）及兩份《商鋪委托經(jīng)營(yíng)協(xié)議》。開發(fā)商宜春中新房建設(shè)發(fā)展有限公司具備正規(guī)資質(zhì)，潤(rùn)達(dá)商管法定代表人為丁某發(fā)，看似完備的資質(zhì)讓彭先生放下戒心。

（彭先生提供）

（彭先生提供）

彭先生購(gòu)置的是建筑面積41.22平方米的鋼混結(jié)構(gòu)格子鋪，單價(jià)24915.09元/平方米，遠(yuǎn)超普通商鋪均價(jià)。他坦言，選擇此類商鋪完全是看中合同約定的長(zhǎng)期收益保障，計(jì)劃作為養(yǎng)老儲(chǔ)備，“沒有租金承諾，我們根本不會(huì)買格子鋪”，這也是數(shù)千同期業(yè)主的共同心態(tài)。

合同明確約定：開發(fā)商需在2019年12月30日前交房，交付后270日內(nèi)提供辦證材料；委托經(jīng)營(yíng)期10年，前三年租金抵扣房款，第四年（2022年）起按季支付，第四至七年每年10.4萬元，第八至十年每年11.7萬元。因資金周轉(zhuǎn)問題，彭先生同意以三年租金抵扣房款，而根據(jù)《商品房銷售管理辦法》，未竣工商品房售后包租本身屬違規(guī)行為，為糾紛埋下隱患。

租金腰斬產(chǎn)權(quán)逾期，合同違約事實(shí)清晰

2022年租金兌付起始后，彭先生發(fā)現(xiàn)實(shí)際到賬金額大幅縮水，且運(yùn)營(yíng)方未作任何協(xié)商。銀行流水顯示，2022年至今單季租金多為數(shù)千余元，2025年11月僅到賬4500元，不足約定金額（2.6萬-2.9萬元）的三分之一，與“每年10.4萬元”的承諾相去甚遠(yuǎn)。

更嚴(yán)重的是產(chǎn)權(quán)懸空問題：截至2025年11月，兩套商鋪中一套仍未辦證。合同明確約定，開發(fā)商逾期辦證需付已付房款0.2%違約金，潤(rùn)達(dá)商管逾期付租按日萬分之五計(jì)息，超三個(gè)月業(yè)主可解約退款。但彭先生交涉時(shí)，對(duì)方要么避而不見，要么以“市場(chǎng)不好”搪塞。

企查查數(shù)據(jù)顯示，開發(fā)商存在多筆大額債務(wù)，累計(jì)達(dá)數(shù)千萬元。業(yè)主們普遍認(rèn)為，開發(fā)商已無力保障后續(xù)租金兌現(xiàn)，“投資養(yǎng)老”的預(yù)期徹底落空，退房退款意愿愈發(fā)堅(jiān)定。

權(quán)益維護(hù)之路布滿荊棘，數(shù)千業(yè)主陷“房錢兩空”風(fēng)險(xiǎn)

彭先生多次撥打12345熱線，相關(guān)部門回復(fù)項(xiàng)目具備宜房預(yù)字[2017]H085號(hào)預(yù)售許可證，建議訴訟。但本地律師多不愿承接此案，他了解到，開發(fā)商關(guān)聯(lián)的萬載花火小鎮(zhèn)項(xiàng)目中，業(yè)主起訴后要么敗訴，勝訴也僅獲無力執(zhí)行的欠條。

彭先生的困境并非個(gè)例，該項(xiàng)目涉及數(shù)千業(yè)主，485人業(yè)主群內(nèi)滿是租金縮水、產(chǎn)權(quán)逾期的投訴，部分樓棟施工停滯。據(jù)業(yè)主透露，開發(fā)商欠款達(dá)數(shù)億元。袁州區(qū)潤(rùn)達(dá)國(guó)際服務(wù)組曾回應(yīng)稱監(jiān)管資金未挪用，22棟等主體完工待驗(yàn)收，但對(duì)商鋪辦證、租金兌付無明確方案，復(fù)工后交房時(shí)間仍未知。

彭先生用畢生積蓄購(gòu)房，如今身陷“房錢兩空”：產(chǎn)權(quán)懸而未決，租金大幅縮水，維護(hù)權(quán)益耗盡心神。更糟的是，格子鋪產(chǎn)權(quán)獨(dú)立性不足，即便辦證也難以轉(zhuǎn)讓或自主經(jīng)營(yíng)，損失雪上加霜。

企業(yè)失聯(lián)監(jiān)管無回應(yīng)，合理訴求誰來做主？

為了追回?fù)p失，彭先生無數(shù)次嘗試聯(lián)系涉事企業(yè)：開發(fā)商的公開電話（尾號(hào)5966）始終無人接聽，潤(rùn)達(dá)商管的電話（尾號(hào)3333）接通后就立刻掛斷。他還和其他業(yè)主一起，向宜春市房地產(chǎn)管理局、袁州區(qū)住建局咨詢產(chǎn)權(quán)辦理、租金支付及復(fù)工進(jìn)展，可截至發(fā)稿，沒有收到任何正式回復(fù)。

彭先生的訴求合法合理：全額退還購(gòu)房款并按銀行基準(zhǔn)利率支付利息；退還契稅（非住宅4%）、物業(yè)維修資金（30元/平方米）等稅費(fèi)；已收租金可抵扣退款，金額以流水為準(zhǔn)。這一兼顧雙方的訴求，卻始終石沉大海。

核心訴求始終明確，盼契約精神落地生根

彭先生的訴求清晰合法：要么開發(fā)商補(bǔ)繳租金及違約金、辦結(jié)產(chǎn)權(quán)；要么按約退款退稅費(fèi)并賠償損失。這不是“過度訴求”，而是對(duì)契約精神的基本堅(jiān)守，更是數(shù)千家庭的權(quán)益底線。

業(yè)主已履約全款支付，開發(fā)商與商管卻失信違約，暴露了企業(yè)誠(chéng)信缺失與售后返租模式的監(jiān)管漏洞。當(dāng)上級(jí)預(yù)售許可背書的合同淪為“空頭支票”，損害的不僅是業(yè)主利益，更是市場(chǎng)信任。

售后返租若違規(guī)操作，極易淪為非法集資工具，開發(fā)商拆分產(chǎn)權(quán)售鋪募資卻不保障運(yùn)營(yíng)，風(fēng)險(xiǎn)全轉(zhuǎn)嫁給業(yè)主。涉事企業(yè)何時(shí)不再“失聯(lián)避責(zé)”？監(jiān)管部門如何搭建維護(hù)權(quán)益通道？彭先生的等待，是對(duì)市場(chǎng)秩序與法治尊嚴(yán)的期盼，唯有契約精神落地、監(jiān)管到位，購(gòu)房者權(quán)益才能真正得到守護(hù)。

涉事企業(yè)何時(shí)能走出“失聯(lián)避責(zé)”的狀態(tài)？監(jiān)管部門如何搭建有效的權(quán)益維護(hù)通道，讓受損業(yè)主得到公正回應(yīng)？彭先生和業(yè)主們的等待，本質(zhì)上是對(duì)市場(chǎng)秩序與法治尊嚴(yán)的期盼——唯有讓契約精神真正落地，讓監(jiān)管責(zé)任切實(shí)到位，才能讓每一位購(gòu)房者的權(quán)益得到堅(jiān)實(shí)守護(hù)，這亦是這場(chǎng)糾紛留給全社會(huì)的重要命題。