2.3萬套！上海二手房“翹尾”突襲

來源：市場資訊

（來源：瞰華東）

11月，上海二手房市場跑出了一波“小翹尾”行情。

據上海市房地產交易中心數據顯示，2025年11月，上海二手房網簽成交合計22943套，環比10月的18483套上漲約24%。

這個數據不僅創下自今年5月以來的成交量新高，更成為2025年繼“金三銀四”之后的第三高成交月份，接近6月的年內峰值。

二手房市場升溫并非偶然。8月25日落地的“滬六條”新政已滿三個月，外環外限購松綁、信貸優化等組合拳效果持續釋放，成為推動市場平穩向好的重要動能。

上海鏈家數據顯示，新政實施后三個月的整體成交量較新政實施前兩個月有明顯增長，其中外環外區域受政策刺激更為明顯，成交量增速達7%左右。

這波“翹尾”行情背后，“以價換量”仍是當前二手房市場的主流邏輯。

據中指研究院發布的百城價格指數報告，11月，上海二手住宅價格環比下跌1.24%，同比下跌5.56%，樣本平均價格為56708元/平方米。

太平洋房屋的統計數據則顯示該平臺11月二手房成交均價為45392元/平方米，同比減少7708元/平方米，環比減少223元/平方米。

價格回調成為剛需釋放的核心驅動力，市場正處于高性價比房源出清階段。

“從成交結構看，剛需主導特征尤為突出。”上海鏈家研究院負責人李根表示，11月上海總價300萬元以下的二手房成交占比高達60%，實現連續三個月增長，是市場絕對成交主力；500萬元以下總價段成交占比穩定維持在80%的高位區間；500萬元以上成交相對平緩，占比20%。

這種結構變化也反映出當前市場由“總價敏感型客戶”主導。

上海中原地產市場分析師盧文?同樣認為，11月上海二手房市場的低總價剛需產品走出了“獨立行情”，300萬元以下近70%的成交占比說明價格已經跌出了性價比，相較于2022年的價格高位來算，很多類似的剛需產品價格現在差不多打六折，甚至是對折，說明它的安全墊已經很高了，加快了購房者入市步伐。

與新房市場一樣，上海二手房市場的分化同樣體現在地域上，呈現出“核心區堅挺、近郊分化、遠郊承壓”的格局。

數據顯示，包括黃浦、徐匯、靜安在內的核心城區，11月的找房熱度與價格雙雙提升。其中，黃浦區的找房熱度達69.6，為全市最高。

在近郊區域，依托大虹橋輻射的閔行區找房熱度最高，為66.7。

遠郊區域則普遍面臨更大的價格壓力，特別是與新房直接競爭的板塊。如寶山南大板塊，二手房在“以價換量”的策略下，11月成交均價降至3.8萬元/平方米。

從掛牌量變化來看，58安居客研究院數據顯示，截至11月底，上海二手房掛牌量環比下降2.6%，核心區降幅更明顯，虹口區和靜安區分別下降6.7%和4.9%。

不同區域和類型的房東表現出截然不同的態度。2025年11月，上海二手房房東撤牌率已升至15.3%，掛牌量從5月的11.3萬套降至11月底的9.39萬套。

內環內次新房的撤牌比例高達87%，而外環外“老破小”的撤牌率還不到10%。

58安居客研究院院長張波表示，當前上海全市二手房掛牌量環比開始下降，無效供給減少，特別是虹口、靜安等核心區降幅更為明顯，主要原因是更多房東開始“不愿低價拋售”，撤牌離場率不斷提升。

“從11月成交數據來看，價格仍是那把最鋒利的剪刀。”上海某中介門店經紀人表示，低總價剛需房源占當月成交量的絕大比重。市場不缺需求，部分房源價格其實已進入購房者的心理價位區間，只是這些需求在等待與價格達成新的平衡。

展望后市，多家機構預計12月市場將延續11月態勢，掛牌量繼續縮減，核心區高性價比房源成交加速。受“滬六條”長尾效應及年底交易旺季支撐，成交量有望維持高位并大概率創2025年新高，但價格分化加劇，“以價換量”趨勢仍將延續。

李根認為，上海全市價格仍在調整周期，未現明顯筑底信號，供需兩端心態分化，區域與房源類型表現差異顯著，整體處于深度筑底過程中的高性價比房源出清階段。

中指研究院指數研究部總經理曹晶晶認為，成交價是市場預期的核心指標，二手房市場表現優于新房，是價格（性價比更高且交易成本更低）、風險（現房屬性規避風險且適配剛需）、配套（配套成熟契合實際居住需求）等多方面優勢疊加政策紅利的結果。

易居研究院發布報告認為，長期來看，一線城市的優質城市資源及調整充分的房價水平，結合購房者對優質資產的認可度提升，將使得二手房交易市場向好發展具備韌性和可持續性。市場有望從當前的“以價換量”逐漸走向“量價趨穩”的新階段。

責任編輯：苗野