1. 曹德旺8年警示應驗！2026年樓市分化，三四線房產不賣就晚了？

來源：大偉看樓市

2018年，當中國房地產市場還沉浸在“普漲狂歡”在“普漲狂歡”中時，福耀玻璃創始人曹德旺拋出振聾發聵的警示：“房產不過是磚頭水泥堆起來的，不會一直升值”。彼時，全國房價連續多年上漲，炒房熱潮席卷一二三四線城市，這番言論被多數人視為“危言聳聽”。然而時隔8年，曹德旺的預言正逐步成為現實——全國房價調整已持續40多個月，二手房掛牌量突破850萬套，核心城市與三四線城市走勢呈現“冰火兩重天”，曾經的“資產香餑餑”正在變成部分家庭的“負債包袱”。2026年作為“十五五”規劃開局之年，樓市分化將進一步加劇，三四線城市的多余房產是否已迎來最后的變現窗口期？

曹德旺的警示從不是空穴來風，而是基于人口、供需與經濟邏輯的理性判斷。2018年他就敏銳觀察到，房地產市場的泡沫化趨勢與實體經濟脫鉤，大量資金涌入樓市導致資源錯配。2023年底，他以家鄉福清為例，直言當地房價從每平米上萬跌至幾千元，大量房屋空置難售，并勸誡家人盡快處置多余房產。2024年，他進一步點破核心矛盾：65歲以上老人超2億，新生兒不足1000萬，購房主力人群持續萎縮。2025年的數據更印證了這一判斷：全國商品房銷售面積下降6.8%，住宅銷售額下滑9.6%，70城數據顯示三線城市房價累計跌幅已達3.4%，部分弱三四線城市跌幅更是高達22%，“鶴崗化”現象持續蔓延。

2026年樓市分化將呈現三大核心轉變，徹底改寫房產價值邏輯。首先是區域分化白熱化，人口與產業成為價值分水嶺。一線及強二線核心城市憑借人口虹吸效應保持韌性，2025年深圳人口凈流入接近50萬，杭州、成都均超20萬，核心板塊房價可能出現3%-5%的合理回升；而三四線城市面臨嚴峻挑戰，2025年人口凈流出達312萬人，廣義庫存去化周期普遍超過30個月，瑞銀預測2026年這類城市房價可能再跌10%。這種分化本質是“用腳投票”的結果，產業空心化、人口外流導致住房需求持續萎縮，多余房產的流動性將進一步枯竭。

其次是需求結構根本性調整，改善型需求主導市場，剛需房產遇冷。數據顯示，2026年35-55歲改善型需求占比已提升至45%，“賣一買一”成為市場主力，90-144㎡的品質戶型流通性和保值性最佳；而三四線城市的剛需老房、遠郊概念盤則陷入“賣不掉、租不出”的困境。2025年上海遠郊板塊成交占比僅8.6%，多數房源掛牌半年以上無人問津，這種趨勢在2026年將進一步擴散到三四線城市——缺乏配套的剛需房產不僅升值無望，還面臨估值折價風險，部分房源即便降價40%仍難成交。

最后是持有成本持續攀升，多余房產從“資產”變“負債”。曹德旺曾強調，房產的持有成本遠不止房價本身，物業費、稅費、維修費用等常年消耗資金，空置狀態下更是純損失。2025年福清地區房屋租金下降15%，空置率上升至25%，全國租房市場租金平均降幅達10%-15%，意味著靠出租覆蓋成本越來越難。同時，隨著“房屋養老金”“房屋體檢”等制度推廣，老舊小區的維修成本將進一步增加，三四線城市的多余房產正逐漸成為“吞噬財富的黑洞”。

對于三四線城市的多房家庭而言，2026年可能是處置多余房產的關鍵窗口期，再不行動或將面臨“賣不掉、砸手里”的困境。從政策層面看，2026年樓市政策將延續“因城施策”導向，三四線城市為消化庫存可能進一步放寬限購、優化交易稅費，但這并非房價反彈的信號，而是庫存壓力倒逼的“紓困措施”。數據顯示，全國商品房庫存已達8億平方米，三四線城市占比超六成，在人口持續外流的背景下，庫存消化壓力只會越來越大，未來政策紅利可能難抵市場下行趨勢。

從交易邏輯來看，三四線城市房產正陷入“越跌越難賣”的惡性循環。目前部分弱三四線城市房源總價已低至5萬元，但仍鮮有人問津，核心原因在于缺乏接盤俠——年輕人外流導致剛需斷層，本地改善型需求更傾向于置換核心地段優質房源，而非接手偏遠區域或老舊小區的多余房產。2026年上半年政策紅利集中釋放，疊加城中村改造貨幣化安置帶來的短期需求，可能是三四線多余房產變現的最佳時機，錯過這一窗口，后續變現難度將翻倍。

但并非所有三四線房產都需“一刀切”拋售，需精準區分房產類型與區域價值。值得保留的房產需滿足兩個核心條件：一是位于城市核心地段，3公里內有三甲醫院、重點學校、大型商超等成熟配套，這類房源在局部市場仍有一定流動性；二是戶型適中、房齡較新，90-120㎡的通透戶型比極端戶型更具保值性。而人口持續外流區域的遠郊房、房齡超20年且無城市更新規劃的老舊小區、配套匱乏的概念盤，應優先納入拋售清單，這類房產未來可能面臨“無價無市”的局面。

處置三四線多余房產時，還需掌握科學的策略與方法。定價上要“隨行就市不貪高”，參考同小區近期成交價合理定價，避免因追求高價導致掛牌數月無人問津，最終陷入被動降價的困境；時機上建議選擇2026年上半年，此時政策紅利集中，市場需求相對旺盛，有利于快速成交；交易中要優先選擇正規中介和官方資金監管賬戶，明確合同條款，結清物業費、水電費等隱性欠費，避免引發糾紛。對于資金充裕的家庭，可遵循“賣弱買強”的邏輯，將變現資金投向一線或強二線核心城市的優質房產，實現資產優化配置。

曹德旺的8年警示，本質上是提醒市場回歸理性——房地產已告別“普漲紅利”時代，從“財富投機工具”回歸“居住本質”。2026年樓市的核心邏輯是“價值分化”，核心城市優質房產仍具保值性，而三四線城市的多余房產則面臨前所未有的變現壓力。對于普通家庭而言，應徹底摒棄“炒房致富”的舊思維，理性評估自身房產狀況，抓住2026年的關鍵窗口期優化資產結構。

未來五年，中國房地產市場將持續處于調整周期，曹德旺預測的“五年消化泡沫”進程仍在繼續。三四線城市的多房家庭無需恐慌，但必須正視市場現實：多余房產的“逃生門”正在逐漸關閉，2026年或許不是最后的機會，但一定是最關鍵的機會。與其抱著“坐等升值”的僥幸心理，不如主動出擊處置冗余資產，將資金投向實體經濟、優質理財或核心城市的價值房產，這才是應對樓市分化的理性選擇。畢竟，在趨勢面前，個人的僥幸終究難以抵擋市場規律的必然。