9000套流拍！五折買房是餡餅還是陷阱？探訪銀行直供房真相

最近朋友圈瘋傳銀行在甩賣房子，配圖清一色是紅底白字的直供房特價廣告，乍看還以為國有大行集體轉行當中介，但翻開中銀證券最新研報才發現，這不過是銀行年底沖業績的老劇本——不良資產處置的常規操作，早在2015年就上演過。

近期京東資產平臺一組數據引發熱議：超9000套銀行直供房遭遇流拍，其中三線城市商鋪占比高達72%，這些打著低價撿漏標簽的房產，為何在價格腰斬的情況下仍無人問津？深入調查發現，看似誘人的交易背后藏著三個致命陷阱。

典型案例一：青島某社區商鋪的"天價賬單" 某國有大行掛牌的50平商鋪，起拍價僅為評估價的4折，但盡職調查顯示，該商鋪不僅拖欠物業費超12萬元，還涉及長達8年的租賃合同糾紛，競拍成功后，新業主可能面臨買鋪容易收鋪難的困境，類似情況在流拍商鋪中占比達43%，成為阻礙成交的首要因素。

典型案例二：鄭州法拍轉直供住宅的"隱形成本" 一套90平三居室以市場價6折掛牌，看似極具吸引力，但銀行披露文件顯示，該房產經歷兩次法拍流拍，墻體存在結構性裂縫，翻修成本預估超15萬元，更棘手的是，原業主遺留的戶口遷移問題需自行解決，這類瑕疵資產占住宅類直供房的67%，實際購置成本遠超表面折扣。

典型案例三：昆明旅游地產的"流動性陷阱" 某度假公寓以1.3萬元/㎡的"骨折價"掛牌，較周邊樓盤低55%，但調查發現，該區域近三年二手房成交周期平均達487天，且租金回報率不足1.5%，銀行內部文件顯示，此類旅游地產在資產分類中屬于損失類，處置優先級最低。

某資產管理公司區域經理透露，銀行對抵債資產實行五級分類處置：正常類優先轉給AMC、關注類走司法拍賣、次級類嘗試直供銷售、可疑類打包折價轉讓、損失類則計提壞賬。當前集中掛牌的直供房，80%屬于后三類資產。

值得注意的是，阿里資產平臺數據顯示，25年1-10月銀行直供房掛牌量中，三四線城市占比達87.7%，且精裝修比例不足5%。這些資產普遍存在區位劣勢、配套缺失、維護不善等問題，與購房者期待的品質折扣房相去甚遠。

中銀證券研報指出，銀行直供房本質是風險出清工具，而非投資機會，其成交量不足千套的市場表現，印證了專業投資者的理性判斷，當金融機構都不得不以斷腕價處置資產時，普通購房者更需警惕便宜沒好貨的市場鐵律。

所以下次看到"銀行直供房打五折"的廣告，不妨先查查房源地圖，如果位置在類似鶴崗的郊區，再大的折扣也是美麗的陷阱，畢竟銀行敢當房東，不是因為看好樓市，而是明白——與其等抵押品爛在手里，不如早點割肉換籌碼。