北京11月樓市回暖真相：不是牛市重啟，是需求精準(zhǔn)釋放

北京11月樓市回暖真相：不是牛市重啟，是需求精準(zhǔn)釋放

家人們，先跟大家聊一組核心數(shù)據(jù)：北京11月二手房網(wǎng)簽量達(dá)1.44萬套，較10月上漲19.5%，相當(dāng)于多賣了2000多套；尤其11月最后一周，二手房住宅網(wǎng)簽4157套，環(huán)比飆漲22.77%。中介朋友圈都刷爆了，有個熱門小區(qū)一個月帶看近1600次，平均每天50多組人擠著看房，中介小哥直言腿都跑細(xì)了，喝礦泉水都得整箱囤。

這并非北京個例，當(dāng)前北京樓市已明顯分成兩波熱潮。三環(huán)內(nèi)的剛需群體開始進(jìn)場撿漏，以前想都不敢想的核心地段，如今竟有99平小戶型在售，價格務(wù)實，甚至出現(xiàn)新房比二手房便宜的價格倒掛；四環(huán)外的改善群體也沒閑著，緊盯地鐵旁配套全的低密度小區(qū)，央企開發(fā)的品質(zhì)盤成了香餑餑。咱們普通人或許沒太直觀的感受，但中介的忙碌程度不會騙人——以前一天可能沒一兩組帶看，現(xiàn)在從早到晚連軸轉(zhuǎn)，帶看記錄都快堆成山了。

這波熱度背后的門道的，并非盲目上漲，得拆開說清楚。首先，10月成交基數(shù)太低，國慶8天長假幾乎無成交，11月屬于正常回歸，就像月考沒考好，下次稍努力就進(jìn)步明顯，所以這近兩成漲幅，不能完全算暴漲。關(guān)鍵在于，11月為啥能接住需求？核心是供需終于匹配上了。

剛需端，以前三環(huán)內(nèi)多是150平起步的大豪宅，剛需只能望洋興嘆；現(xiàn)在不一樣了，豐臺月各莊這類3.7環(huán)地段，也出了99平小三居，得房率超90%，陽臺還送大面積，預(yù)計售價7.5-8.5萬/平，比隔壁二手房還劃算，剛需很難不動心。而且配套成熟，一公里內(nèi)有超市、學(xué)校，3公里內(nèi)有三甲醫(yī)院，除了地鐵暫時遠(yuǎn)些，沒什么硬傷，對想扎根核心區(qū)的年輕人來說，簡直是及時雨。

改善端，四環(huán)外的樓盤正卷品質(zhì)。比如西南四環(huán)的中建云境，300米到地鐵站，未來4站直達(dá)麗澤商務(wù)區(qū)，8站到金融街，通勤很方便；小區(qū)容積率僅2.5，全是8-18層的洋房和高層，還有恒溫泳池、全景健身房等會所，109平三房做到南北通透雙明衛(wèi)，150平四房有5米寬廳，均價8.3萬/平，850多萬就能上車。央企品質(zhì)加持，比以前同地段溢價房實在太多，還配套三大商圈、30所幼兒園和10所小學(xué)，剛好滿足剛需、置換群體住得舒服、孩子上學(xué)方便的核心需求，供需精準(zhǔn)對接。

還有個重要原因，買賣雙方心態(tài)變了。業(yè)主不再硬扛價格，溢價空間縮小，誠意降價的房源越來越多；買家這邊，首付和貸款利率都在低位，政策也給了不少支持，再加上年底剛需、改善群體想年前定房，需求集中釋放，買賣雙方一拍即合，成交量自然上去了。簡單說就是業(yè)主愿意降、買家覺得值、政策給助力，三方湊到一塊，熱度才起來的。

這波熱度影響有多大，得說點實在的，并非一刀切回暖。對剛需族而言，好處是選擇變多，以前三環(huán)內(nèi)沒小戶型，現(xiàn)在可挑的房源不少，但壞處是熱門剛需盤競爭變激烈，好樓層、好戶型可能得靠搶；對改善族來說，置換鏈條更順暢，賣老房買新房的周期縮短，而且四環(huán)外改善盤越做越卷，能享受到的居住品質(zhì)越來越高；對整個市場，信心確實在回升，中介不愁客源，業(yè)主也不用太擔(dān)心房子賣不出去，但這絕對不是全面牛市的信號——同比去年11月，成交量仍降了20%多，說明市場還在調(diào)整期。

更關(guān)鍵的是，區(qū)域分化會越來越明顯。不是所有三環(huán)內(nèi)的房子都好賣，也不是所有四環(huán)外的改善盤都能火：三環(huán)內(nèi)得是低總價、配套成熟的剛需小戶型才搶手，那些沒學(xué)區(qū)、沒地鐵的老破大照樣無人問津；四環(huán)外得是地鐵便利、商業(yè)醫(yī)療配套齊全的品質(zhì)盤，要是位置偏僻、配套跟不上，再便宜也難吸引購房者。未來北京樓市會越來越挑房子，再也不是閉著眼買都能漲的時代了。

最后聊聊我的想法，總結(jié)四點核心：

第一，這波上漲是需求釋放，不是牛市重啟。11月成交量和9月差不多，都是1.4萬多套，只是10月受長假拖累基數(shù)低，才顯得環(huán)比漲幅驚人；而且?guī)Э戳扛卟淮沓山晦D(zhuǎn)化率高，1600次帶看可能只成交幾十套，買家越來越理性，不會盲目跟風(fēng)，畢竟買房是大事，錢得花在刀刃上。

第二，買房核心邏輯變了，從“買了就漲”變成“買得值”。剛需看地段+低總價+實用性，三環(huán)內(nèi)小戶型搶手，就是占了核心地段、總價友好，還能滿足結(jié)婚、孩子上學(xué)需求；改善族看配套+品質(zhì)+舒適度，四環(huán)外央企盤能火，就是解決了通勤、教育、居住品質(zhì)的痛點，是真實剛需和改善需求，而非炒房客炒作。

第三，市場分化會愈發(fā)嚴(yán)重，強者恒強、弱者更弱。未來北京二手房會分熱門板塊和冷門板塊，熱門板塊優(yōu)質(zhì)房源帶看量、成交量會持續(xù)走高，冷門板塊普通房源可能仍無人問津，沒有整體回暖，只有局部火熱，這才是真實樓市現(xiàn)狀。

第四，別被數(shù)據(jù)沖昏頭腦，也別忽視市場信號。11月熱度說明，只要價格合理、產(chǎn)品對路，北京購房需求一直都在，不是沒人買房，而是沒讓人滿意的房子和價格；但也不能盲目樂觀，畢竟同比仍在下降，經(jīng)濟大環(huán)境還在調(diào)整，買房要基于自身實際需求，別想著靠買房一夜暴富。

咱們普通人看樓市，不用盯花里胡哨的數(shù)字，看看身邊中介忙不忙、業(yè)主愿不愿意降價、想買的板塊有沒有合適房源就行。這次11月樓市熱潮更像一次需求反饋，既告訴大家真正需要什么樣的房子，也讓市場明白，回歸居住本質(zhì)，性價比才是王道。