上海置換兩難：松江房跌40%仍難賣(mài)，徐匯房為啥不降價(jià)？

上海置換兩難：松江房跌40%仍難賣(mài)，徐匯房為啥不降價(jià)？

想賣(mài)掉松江的房子換到徐匯，可松江的房子已經(jīng)跌了40%，再降100萬(wàn)才能成交，徐匯的房子看了半天卻始終不跌，這種情況特別有代表性。核心邏輯其實(shí)很簡(jiǎn)單：牛市做規(guī)模，熊市做優(yōu)化，置換本身值得鼓勵(lì)，但很多上海房東都容易陷入“被市場(chǎng)抽兩記耳光”的陷阱。

置換的兩大陷阱：先挨流動(dòng)性折價(jià)，再遭后期補(bǔ)跌

所謂“兩記耳光”，本質(zhì)是熊市里不同資產(chǎn)的漲跌節(jié)奏差，具體的表現(xiàn)的很現(xiàn)實(shí)：

第一記耳光，是流動(dòng)性估值殺。你要賣(mài)的松江房子，大概率屬于品質(zhì)一般、流動(dòng)性弱的劣質(zhì)資產(chǎn)，這類(lèi)房子在熊市里先跌、跌幅也更大，想快速成交，就得接受市場(chǎng)的大幅折價(jià)，八五折、八折都很常見(jiàn)，這也是為啥你降了40%還得再砍100萬(wàn)才能賣(mài)。而你想買(mǎi)的徐匯房子，地段更核心、資源更稀缺，屬于優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，熊市里抗跌性強(qiáng)，短期內(nèi)很難看到明顯降價(jià)。

第二記耳光，會(huì)悄無(wú)聲息補(bǔ)上來(lái)。等你高位買(mǎi)下徐匯的房子后，優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的補(bǔ)跌可能慢慢降臨，相當(dāng)于高位接盤(pán)后再被動(dòng)割肉，溫水煮青蛙式虧損——不是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)不會(huì)跌，只是跌得晚、跌得緩，蒼天不會(huì)饒過(guò)誰(shuí)，只是先跌和后跌的區(qū)別，熊市里幾乎沒(méi)有資產(chǎn)能完全逃過(guò)調(diào)整。

要是把中國(guó)樓市比作“毒圈”，這個(gè)漲跌規(guī)律很明顯：10年前說(shuō)房?jī)r(jià)會(huì)跌，沒(méi)人信；5年前說(shuō)長(zhǎng)三角會(huì)跌，沒(méi)人信；3年前說(shuō)上海會(huì)跌，沒(méi)人信；2年前說(shuō)上海中環(huán)會(huì)跌，還是沒(méi)人信；現(xiàn)在說(shuō)黃浦、徐匯會(huì)跌，大家已經(jīng)慢慢能接受了，而其他板塊的下跌早就成了事實(shí)。所以你擔(dān)心的不是“會(huì)不會(huì)跌”，而是“有沒(méi)有跌到位”，怕自己陷入“賣(mài)在洼地、買(mǎi)在高位”的尷尬。

避坑關(guān)鍵：做好3個(gè)對(duì)比，判斷資產(chǎn)漲跌空間

想避免踩置換陷阱，核心是做好3組對(duì)比，摸清手里和目標(biāo)資產(chǎn)的真實(shí)估值：

1. 橫向比：同環(huán)線同品質(zhì)對(duì)標(biāo)。把要賣(mài)的房、想買(mǎi)的房，和同環(huán)線、同品質(zhì)的房源比，看估值是高估還是低估。比如古美和大寧同屬相近環(huán)線，要是近期大寧的房子已經(jīng)補(bǔ)跌、性價(jià)比凸顯，就可以晚點(diǎn)賣(mài)大寧的房（等跌透企穩(wěn)），早點(diǎn)買(mǎi)大寧的優(yōu)質(zhì)房源，避開(kāi)漲跌差。

2. 縱向比：和歷史跌幅、大盤(pán)跌幅比。參考上海整體的下跌節(jié)奏，比如過(guò)去四年上海樓市平均跌幅25%-30%，要是你手里的房子已經(jīng)跌了50%（比如上海部分剛需盤(pán)），后續(xù)下跌空間就很小了，相對(duì)更安全；要是跌幅遠(yuǎn)低于大盤(pán)，就得警惕后續(xù)補(bǔ)跌風(fēng)險(xiǎn)。

3. 核心比：看租售比判安全性。租售比=一年租金÷房屋掛牌價(jià)，現(xiàn)在全上海平均租售比大概1.8%。如果想買(mǎi)的房子租售比遠(yuǎn)高于這個(gè)數(shù)，抗跌性強(qiáng)、更安全；如果想賣(mài)的房子租售比遠(yuǎn)高于均值，也不用急著折價(jià)甩賣(mài)，后續(xù)下跌空間有限，沒(méi)必要虧太多變現(xiàn)。

當(dāng)下該怎么辦？先別盲目換，精準(zhǔn)測(cè)算再?zèng)Q策

不是說(shuō)現(xiàn)在不能置換，而是別盲目跟風(fēng)。最穩(wěn)妥的做法是：先別急著掛牌賣(mài)房、也別沖動(dòng)買(mǎi)房，先做一次精準(zhǔn)的1V1測(cè)算，把手里房子的真實(shí)估值、目標(biāo)房源的補(bǔ)跌風(fēng)險(xiǎn)、置換的時(shí)間窗口算清楚，摸清漲跌節(jié)奏后再動(dòng)手，才能最大程度避免踩坑，做到萬(wàn)無(wú)一失。