馬云預言應驗！2026 樓市大變天，買房成本腰斬，這 3 類人卻不能買

來源：大偉看樓市

2017 年，馬云在杭州全球峰會上拋出 “八年后中國最便宜的就是房子” 的驚人預言，彼時樓市狂熱之下，這一論斷被視作天方夜譚。如今站在 2026 年的時間節點回望，隨著中央 “房住不炒” 的堅定定調與 “十五五” 規劃開局的政策紅利釋放，馬云預判的 “去泡沫化”“價值回歸” 趨勢已然成為現實。2026 年的中國樓市，正迎來購房成本結構性下降與市場風險全面重構的雙重轉向，既為剛需群體帶來實質利好，也對購房者的決策能力提出更高要求，尤其有 3 類人群需謹慎入市，避免陷入資產縮水的困境。

一、預言成真的底層邏輯：樓市從 “普漲時代” 邁入 “分化紀元”?

馬云預言的核心并非單純指向房價下跌，而是洞察到房地產行業 “去金融化、回歸居住本質” 的必然趨勢。2026 年樓市的 “大變天”，本質是政策引導與市場規律共同作用的結果。從宏觀環境看，房地產對 GDP 的拖累已從 2025 年的 1.5-2 個百分點降至 0.5-1 個百分點，“利空遞減” 成為一致預期，政策層面無需再依賴強刺激手段，轉而通過 “短穩長改” 雙軌并行策略，既用信貸、補貼政策緩解短期市場壓力，又以現房銷售、土地指標改革等制度創新構建長效機制。?

市場端的結構性分化則徹底終結了 “閉眼買房必賺” 的神話。2026 年，20-45 歲主力置業人群凈減少 600 萬，首次置業需求持續萎縮，而 35-55 歲 “賣一買一” 的改善型需求占比升至 45%，供需格局的重構直接導致 “核心堅挺、外圍回調” 的市場格局。瑞銀集團預測，缺乏產業支撐、人口持續流出的三四線城市房價可能再跌 10%，而一線及強二線城市核心區優質房產憑借稀缺資源成為抵御通脹的 “硬通貨”，這種分化正是馬云 “房子回歸居住屬性” 預言的具象化體現。?

二、買房成本腰斬：三重政策紅利打造近十年購房窗口期?

2026 年，現金補貼、稅費減免、信貸寬松形成的三重政策合力，讓購房成本實現實質性 “腰斬”，成為普通購房者的重大利好。在現金補貼方面，政策呈現 “普惠覆蓋 + 重點傾斜” 的鮮明特征，四川遂寧對 2026 年 6 月 30 日前網簽的新房按合同總額 2% 發放補貼，最高可達 2 萬元；武漢對三孩家庭購房補貼更是高達 12 萬元，足以覆蓋基礎裝修開支。更值得關注的是，雅安市將補貼范圍擴大至快遞小哥、外賣騎手等 14 類新就業群體，三孩家庭或放棄宅基地進城購房家庭最高可享 800 元 /㎡補貼，政策紅利的覆蓋面空前廣泛。?

稅費減免政策進一步放大成本優勢。國家層面明確，2024 年 12 月 1 日起，140 平米及以下住房契稅統一按 1% 繳納，較此前標準最高節省一半；地方在此基礎上疊加返還，蘇州工業園區推出契稅全額補貼政策，一套價值 200 萬的房產可直接省下 2 萬元稅費。個稅方面，2026 年底前 “賣舊買新” 可按房價比例退稅，合理規劃交易節奏成為省錢關鍵。?

信貸政策的 “降息 + 提額” 組合拳則讓月供壓力大幅緩解。2026 年，上海、杭州等大城市首套房公積金利率降至 2.6% 的歷史低位，存量貸款自動降息后，每月房貸可少還數百元；額度方面，益陽三孩家庭公積金貸款最高可達 104 萬，首付比例僅 15%，武漢更是支持異地公積金提取付首付。商貸市場同樣寬松，首套利率普遍在 3.5%-4% 之間，部分城市對剛需額外下浮 20 個基點，武漢等城市重啟的二套商轉公業務，讓購房者可將高利率商貸轉為低息公積金貸款，長期下來節省數萬元利息。疊加央行對疫情以來小額違約且已還款的個人實施征信豁免，數百萬購房者重獲貸款資格，購房門檻降至近十年最低。?

三、三類人群慎買：避開樓市分化中的 “價值陷阱”?

在成本下降與風險重構的雙重背景下，2026 年的購房邏輯已從 “閉眼買房” 轉變為 “精準擇房”，以下三類人群需謹慎入市，避免陷入資產縮水或資金鏈斷裂的危機。?

第一類是盲目布局三四線及遠郊板塊的投機者。樓市底層邏輯已轉變為 “房子跟著人走”，人口與產業成為房產保值的核心支撐。2025 年數據顯示，三四線城市人口凈流出達 312 萬人，而一線及強二線城市持續吸引人口流入，這種供需格局的重構直接導致樓市分化。中指研究院數據顯示，2026 年新建商品房銷售面積預計同比下降 6%，缺乏產業支撐的三四線城市土地出讓收入可能再降 15%，配套設施難以維持，多數房源將陷入 “陰跌” 循環。即便是普通二線城市，遠郊無配套的 “睡城” 房源也面臨降價難賣的窘境，盲目投機這類房產大概率會遭遇 “買后即虧” 的困境。?

第二類是高杠桿加貸的收入不穩定群體。2026 年信貸政策雖寬松，但杠桿過高仍隱患重重。當前二套房利率比首套高出 0.5 個百分點，100 萬貸款 30 年將多還 9 萬利息，若收入不穩定，一旦遭遇失業或收入波動，極易陷入斷供危機。更需警惕的是持有成本上升風險，2026 年房地產稅試點有望擴圍至 10 個城市，重慶已實行 0.5%-1.2% 的稅率標準，一套 200 萬的房子每年最多需繳納 2.4 萬稅費，對收入不穩定的群體構成潛在壓力。建議購房時將月供控制在家庭月收入的 30% 以內，同時預留 1-2 年的應急資金，收入波動較大的自由職業者、創業初期人群等，不宜盲目加杠桿購房。?

第三類是忽視產權與政策陷阱的盲目跟風者。2026 年 “老房新政” 全面推進，但并非所有老房都能享受政策紅利。那些未被納入改造清單、房齡超 30 年且結構老化的非核心區老房，不僅無法獲得政策支持，后續維修成本高昂，還可能因不符合居住標準面臨流通困難。產權問題同樣不容忽視，部分危房改造項目存在產權模糊的情況，若未確認產權是否能升級為完整產權便貿然購買，極易引發法律糾紛。此外，部分小型民營房企開發的商品房可能存在質量問題，2026 年民營房企多轉向代建、物業領域，資金實力不足的小型房企項目交付風險仍存，盲目跟風購買可能遭遇 “交房難” 困境。?

四、2026 年理性購房指南：把握紅利，規避風險?

對于真正有居住需求的剛需和改善群體而言，2026 年確實是購房成本較低的窗口期，但關鍵在于 “選對城市、選對地段、選對房源”。在城市選擇上，應優先聚焦人口凈流入的一線及強二線城市，這類城市核心區庫存去化周期僅 14-18 個月，優質房源具備一定抗跌性；在地段選擇上，要堅守 “核心區域” 原則，優先選擇地鐵、學區、商業配套完善的板塊，避開遠郊無配套的 “價值洼地”；在房源選擇上，現房或準現房是首選，既能實地考察房屋質量，又能杜絕爛尾風險，同時應優先選擇國企、央企等資金實力雄厚的開發商項目。?

此外，購房者還需做好成本規劃與風險防控。在享受政策紅利時，要關注補貼申領的時限要求，如蘇州 “賣舊買新” 補貼按時間梯度遞減，2026 年 3 月底前購房可全退契稅，年底前則降至 50%，錯過節點將直接錯失紅利。交易過程中，要做到 “三查”：查產權（去不動產中心核實產權狀態）、查質量（雨天看房 + 專業驗房）、查資金（通過監管賬戶交易），避免陷入產權糾紛或資金風險。?

2026 年的樓市，正如馬云當年預言的那樣，徹底告別了 “房子是最好的投資” 的舊時代，回歸居住本質。購房成本的腰斬為剛需群體帶來了難得的機遇，但市場分化帶來的風險也不容小覷。對于購房者而言，唯有摒棄投機心態，結合自身需求與財務狀況理性決策，才能在這場樓市大變天中把握機遇、規避陷阱，真正實現 “居者有其屋” 的理想。