憑什么這些項目單次開盤過百億

沒想到

當大家都以為今年樓市準備平淡收尾的時候

短短一個月內

廣州保利玥璽灣、深圳灣澐璽兩大頂豪接連入市

并且分別以106億和130億的銷售額刷新2025年全國單盤首開銷售紀錄

成為今年全國僅有的兩個單次開盤破百億的項目

說實話，這樣的市場表現

有“億點點”震撼的同時也讓人覺得有點意外，甚至是好奇

為什么當下的樓市能夠出現這樣百億級別的項目

并且不是出現在豪宅市場“獨領風騷”的上海

而是廣州和深圳

這種變化意味著什么

以及，超高的銷售數據背后

這兩個項目為什么能夠取得這樣的成績

帶著這些問題，今天跟大家一起來探討一下

01

首先單次開盤破百億到底意味著什么？

毋庸置疑，這確實是非常有難度的成績

哪怕是今年豪宅市場一枝獨秀的上海

也沒有任何一個項目能夠達成這樣的成就

這種高難度就注定了這是一個非常小眾的比較維度

即便我們把時間拉長到近5年范圍

發現單次開盤破百億的項目也確實是屈指可數

*數據整理自網絡

今年僅有2個百億開盤項目聽起來好像很少

但其實無論是數量還是均價，都僅次于去年

并且這也是廣州首次有項目實現單次開盤破百億

所以無論從哪個角度看，這個成績都稱得上是含金量十足

與此同時，我們也很容易看到變化正在發生

去年誕生了三大百億樓盤的上海，今年為什么沒有再出現這樣的項目

結合這張圖我們或許可以找到答案

*數據整理自網絡

你會發現，無論是豪宅規模、價格還是總銷售額，上海在全國范圍內都有著明顯優勢

但無一例外，每個項目都是采用少量多次的推盤方式

與廣州、深圳樓盤這種一次性、集中推售的模式完全不同

從源頭上就注定了當下上海很難出現這種強調單點爆破的項目

并且不只是推售模式的差異，這種單點價值爆破的邏輯在產品方面也同樣有體現

得益于深圳灣澐璽獨特的海景優勢

我們會看到整個產品的價格體系呈現出很明顯的海景房定價邏輯

越是高區、景觀越好、單價也越貴

圖源網絡

頂樓最大的1150㎡大平層戶型，單價直接超過46萬/㎡，總價更是高達5億

但即便價格如此夸張

最后的結果也是越貴的戶型反而去化越快

高區總價約1.3–3.3億元的天際大平層，幾乎一輪售罄

果然有錢人的選擇就是這么的樸實無華

保利玥璽灣也同樣如此

最大的630㎡戶型總價也是以億為單位，整盤最高成交單價突破30萬/㎡

這樣的購買力，著實讓人嘆為觀止

足夠高的價格疊加旺盛的豪宅需求

這樣的項目能夠單次開盤破百億反倒變得合理起來

既然兩個項目的數據表現都如此亮眼

那么兩個產品本身到底怎么樣

又為什么能夠得到這么多塔尖客戶的選擇和認可

02

先來看保利玥璽灣

作為今年全國第一個單次開盤破百億的樓盤，同時也是單盤主義工作室啟動持續改善計劃對接的第一個異地項目

毫無疑問，這確實是整個保利體系內最頂序的產品，沒有之一

所以無論是立面、景觀還是室內，一個頂豪該有的呈現在這里都無可挑剔

最讓人意外的其實是，保利對于整個社區底盤的重視

在這里，我們看到了頂級豪宅公區兌現的極致

比如架空層

你會發現這里的架空層每一處空間都很自然的融會貫通

完全不同于以前看到的很多架空層那種很碎很零散的感覺

之所以會有這種變化，是因為保利做了一個史無前例的改變：結構層轉換

什么意思

以前很多架空層都是沿襲單體住宅標準層的結構

也就是二三樓室內的墻體是怎么樣的，一樓架空層的墻體也是什么樣的

這種墻體結構的分割就不可避免的讓架空層始終停留在好看但不好用的階段

而在保利玥璽灣，整個架空層結構被重新規劃設計，突破了室內墻體的局限

從而創造出一個完整通透的架空層空間

景觀綠植和建筑空間才能真正融合滲透

也正是在這樣的結構基礎上，保利又通過將社區整體抬高11米，打造出一座垂直立體的城市浮島

這就意味著整個住宅部分真正意義上沒有了低區

首層住宅起步高度超20米，相當于普通住宅的6-7層，首排面江的樓王更是達到了27米

因此整個社區的規劃，不再需要與車道爭空間，更加不需要被墻體隔絕光線和通風

每一層都能擁有更好的采光和觀江視野

并且因為這樣結構性的抬高設計，整個項目一二三層空間包括地下室不只是“灰度空間的再利用”

而是組合出一個將功能會所、園林景觀包括商業街區進行立體聯通的超級底盤

從而創造出更加完整且豐富的生活可能

當然這么做的代價也是巨大的，這個單層的建安成本就達到了普通區域的10倍

可見保利在這個項目上的投入力度有多夸張

并且這種高昂的投入不是只有宏大敘事

在公區每一個環節的細節呈現上，我們還能看到如同對待藝術品一般的精雕細琢

社區內大量的廊柱，為了呈現出這樣整體纖細舒展的美學姿態

無論是柱體的石材質感還是金屬構件都做了更加圓潤的轉角打磨處理

所以夜景燈光打上去的時候，整個光影的弧度才可以像扇子一樣舒展

會所空間也如此

無論是墻面上大面的美拉德棕奢石還是鋪在地面被人踩的頂級普拉達綠奢石，材質的奢貴反而是其次

為了帶來極致的美學體驗，所有石材都做了大量的弧形線條勾勒

包括穹頂精致的燈光線條紋理、工藝美學的融合

每一寸空間的價值都被挖掘到極致，才最終呈現出如此渾然天成的美感

這就是保利對待頂序豪宅的態度

也只有這樣真正踐行完美主義的項目

才能實打實地征服當下挑剔的客戶和市場

03

再來看深圳灣澐璽

在入市時間上，兩個項目也頗有一種“你方唱罷我登場”的感覺

保利玥璽灣開盤之后僅僅不到一個月時間

深圳灣澐璽就以130億的銷售額刷新紀錄，成為今年單次開盤銷售額最高的項目

同樣面對塔尖客戶獨一無二的產品需求

華潤置地聯合中海地產給出了不一樣的解題方式

所以我們會看到

深圳灣澐璽是如何通過室內演繹將豪宅居住的理解做到極致

單純從產品來講，最能夠彰顯豪宅居住體驗的無非就是室內空間和外部視野

這兩點在這個項目都有著最極致的體現

首先就是對于空間尺度的重視

比如層高

深圳灣澐璽從豪宅客戶的居住場景和需求出發，直接將所有戶型層高統一提高到3.6米，已經是深圳住宅產品的最高水準

于是以室內層高為起點，大量超越尺度的規劃設計開始涌現

雙面觀景的轉角客廳最大化引入城市景觀

2.4米進深的270°觀景陽臺，再結合大面落地玻璃幕墻

為室內帶來絕對優質的采光和視野

并且這樣的設計不是單點式的呈現

整個室內空間的結構布局都融合外部景觀做了系統性思考

通過戶型圖我們發現

項目大部分戶型的動區空間，都規劃在朝向東側的轉角位

因為這個方向能夠擁有最好的的深圳灣CBD景觀

靜區則專門放在西側，營造相對安靜的休憩空間

在這種內外場景融合思考的基礎上

項目還罕見地做到了另一件事：開創深圳高端住宅的“定制化”先河

項目采用了“框架核心筒+無次梁厚板”這一顛覆性結構

讓室內空間不再受承重墻分隔影響，戶型結構、布局都可以根據業主自己的需求進行自定義改造，以空間的變化滿足家庭需求的變化

除此之外，針對305m2及以下面積段戶型，項目專門提供兩套大師級裝修方案供業主選擇

每個戶型的X空間，也充分給予業主選擇權，完全可以根據自己的需求進行打造

對于高頻使用的廚電品牌，業主也可以根據自己家庭的飲食和烹飪習慣，在嘉格納和方太兩套方案中進行挑選，滿足中廚、西廚不同的使用需求

說實話，對于頂豪市場

即便不做這種定制化服務，項目也依然能夠賣得很好

但深圳灣澐璽愿意通過這種“自找麻煩”的方式，讓客戶后期使用能夠少點麻煩

這就很能看出開發商的產品態度

這種態度或許才是這個項目能夠被這么多塔尖客戶認可的根本原因

04

所以，為什么這兩個項目可以在當下的樓市取得這樣的成績

在產品打造維度，二者確實各有側重和區別

但我們轉變一下視角就會發現

作為同樣熱銷的百億塔尖豪宅

兩個項目很明顯存在一些相通的共性

這或許才是更值得行業關注和研究的維度

因為我們可以通過這些共同點得出一些結論，就是什么是未來頂級房產的價值邊界

第一：沒有替代品的絕對稀缺

漫長的房地產周期里面

地段始終是衡量樓盤價值的核心標準，尤其是這種塔尖豪宅

事實也確實如此

保利玥璽灣位于廣州珠江新城、國際金融城、琶洲三大中央商務區交匯的“黃金三角”核心區位，既擁有城市核心資源，又坐擁一線江景，是廣州城市濱江版圖上絕對的C位

深圳灣澐璽位于深圳后海CBD總部基地核心位置，更是被業內稱為“深圳灣最后一塊含住宅屬性的用地”，可見含金量之高

很明顯，兩個項目都是城市濱江或者濱海最后一塊地，都擁有無可替代的絕對稀缺性

第二：超越單一居住功能屬性

在地段之上我們發現

兩個項目都非常重視與周邊環境的融合提升

比如保利玥璽灣從一開始就不是以單一的住宅開發理念來規劃產品

無論是社區底盤之上的垂直商業街區還是整盤150米到180米的建筑高度

都是希望將紅線內外的建筑進行一體化打造，以開放的景姿態構筑獨特的城市景觀客廳

深圳灣澐璽同樣如此，面對后海總部基地的多元化城市配套

項目也在思考如何與城市更加緊密的融合，從而帶來功能、體驗的提升

所以才有了“地上三層、地下三層”的立體生態社區、也才有了二層的慢行系統規劃，與城市連廊進行無縫銜接

未來業主通過連廊就能無障礙步行直達周邊的地標級配套

第三：即使百億單盤也在兌現高品質的好房子

如今，“好房子”已經從一個引導性的口號發展成為行業的產品共識

所以我們看到

即使是這樣總價上億的塔尖豪宅也在積極兌現好房子

保利玥璽灣為了解決下水管道的使用痛點，專門采用萬向存水彎模式代替過去的U型排水，解決虹吸倒抽的同時也能夠有效防臭

包括管道的材質也從傳統的pvc材質調整為更光滑耐用的HDPE材質，只為了重構衛生間的水循環穩定性，為用戶創造更好的生活品質

深圳灣澐璽為了呈現極致的居住體驗，也圍繞聲音、空氣、水、安全、人性化細節等做了專門設計

比如靜音方面專門采用三玻·中空·雙銀Low-E·超白基片幕墻，既保證采光與視野，又有效降低外部噪音

樓板也結合隔音墊進行加厚設計，再搭配靜音排水管材和同層排水系統，大大提高了降噪效果

這可能就是當下行業最值得重視的變化

好房子已經從最開始的產品概念，成為融入具體細節的產品動作

并且無論是普通樓盤還是塔尖豪宅，都在一以貫之地執行落地

05

所以，為什么今天要專門跟各位討論這兩個項目

作為圍觀群眾

我們確實能夠很明顯感受到這種塔尖豪宅的影響力

在行業普遍處于一種觀望、焦慮情緒的時候

這樣驚艷的項目入市

在引發巨量的關注和討論之余，也讓行業看到了一種罕見的活力

這無疑是給市場注入一次強心劑

并且也正是當下行業迫切需要的

包括項目本身超高水準的產品呈現

也讓行業看見未來塔尖豪宅的價值邊界在哪里

當然還有最重要的一點的就是

大家都明確了一個清晰的事實，就是需求其實始終存在

足夠好的產品依然會有好的市場

我們也有理由期待

未來更多優質項目為市場帶來更多驚喜

以上為正文，來自李拜六

這是真叫盧俊公眾號的第6327篇原創文章