呵護牛市 | 中儲房能救房地產嗎？

1.有大事

文章3000字，太干了，別噎著。

老規矩，先說市場。

昨天央媽放出消息1萬億買斷式逆回購釋放流動性。

為了呵護這次牛市，真得是花大力氣了，一定要把這些信號全部結合起來看。

不要輕易拋售低位獲得籌碼。

這波牛市能持續2-3年，不會被輕易打斷進程。

這項舉措用白話來講就是對險資買股監管放松了。

保險企業可以用更多的保費去買A股了。

以具體數據為例：

滬深300成分股風險因子由0.3降至0.27；

科創板股票由0.4降至0.36；

若險資持有符合“長期持倉”條件（如過去六年加權平均持倉超三年），即可享受該優惠。

據中泰證券測算，僅靜態測算即可釋放最低資本約326億元，若全部用于增持滬深300股票，對應可帶來超1000億元增量資金。

而且國內保費還在年年增長，2024年總保費已高達5.7萬億。

放松監管后，未來這些保費會流入A股，成為長期資金。

長期資金越多，理性資金越多，未來大A的走勢會越來越健康。

今年整體經濟數據依然疲軟，也不影響大A走牛。

股市往往在經濟底部，復蘇初期出現，這個時候貨幣是大寬松的。

5月份，降息降準各一次，降息0.1%，降準了0.5%。

再加上11月的10000億MLF釋放流動性。

12月5日的10000億買斷式逆回購操作。

貨幣寬松，釋放流動性給市場。

這些操作組合起來的信號非常強烈，就是要扭轉全社會的悲觀經濟預期。

股市不是經濟的晴雨表，股市是貨幣的晴雨表。

來說說房地產。

中儲房可能才是解決房地產問題的終極模式。

這不是我說的，是前房改組組長孟曉蘇說的。

這個人的發言為什么值得關注？因為他不是普通的專家學者，他是真正參與過房改政策制定的技術官僚。他說的話，某種程度上代表著一種政策信號。

現在房地產市場上各種聲音太多了，中介說房價要漲，自媒體說房價要崩，聽多了你會發現，大部分人都是屁股決定腦袋。

但孟曉蘇不一樣，他的觀點背后，藏著解決當前地產危機的底層邏輯。

這是怎么個事呢。

就是現在我們在“衣”方面，上面設立了中儲棉。

“食”方面，上面設立了中儲糧。

“行”方面，上面設立了火車票價格限制。出過國的人就知道，在中國普通人的公共交通成本絕對是數一數二的低。

單單“住”方面，上面對平民的托底是非常弱的。

如果把房地產視作為民生必需品，那設立個中儲“房”是非常合理的。

豐年作物產量高，棉價，玉米，大米，小麥等糧食價格就會走低，國家可以注資給對應的企業，再由企業出面大批收購棉花，糧食。

等到荒年價格上漲，再把儲備的棉花，糧食拋售給市場。

“蓄積以備災、平糶以安民”，這種平抑物價，穩定經濟的做法，既保障民生，又增強國家抗風險能力，是古代中國最早的宏觀調控思想之一。

孟曉蘇就主張把這招用在當前的房地產行業。

其實國家在三年前，就設立了3000億房地產收儲資金。

但問題是當前的地方資金也是捉襟見肘，沒辦法支撐起房地產收儲的計劃。

當前的房地產庫存達到了7億多平方米，而需要收儲的房地產大概是2億多平方米。

另外5億平方的房子不用收儲，可以作為貨架的“貨”，放在市場上供人挑選。

這就需要成立央企中儲“房”，資金規模達到幾萬億才能匹配上當前的房地產庫存。

第二個觀點是收儲后的商辦用房可以用來做保障房，真正讓利給平民。

商辦用房是土地性質為商業或綜合用地，使用年限通常為40-50年 ，這就是常說的公寓樓。

這批房子的拿地價是相對而言較低的，全國平均地價占房價比例約為23.2%。

以帝都為例，前一段時間房價平均6萬塊錢每平米的時候，公寓也就是2.1萬塊每平米。

公寓這批房子現在由于經濟萎縮空置了非常多，價格也不貴，很適合用于收儲作為保障房。

而商品住房土地性質為住宅用地，使用年限為70年，也就是我們常說的商品房。

這部分房子的成本主要是拿地價，拿地價占了房價的2/3左右，這部分房子一旦收儲，等于是自己壓低地價，這對地方來說是不利的。

所以中儲房一定會先從公寓入手。而這部分房子中儲“房”買了之后，先屯在自己手里，對于國家這個實體而言多屯幾年問題不大，等房地產形勢好了再拿出來賣給市場。

同時，中儲房的出現，也避免了中央直接給地方發錢兜底。

為什么中央不能直接給地方發錢兜底？

因為這個口子一開，后患無窮。這等于是告訴地方：你們隨便搞，搞出問題也有人兜底。這在財政紀律上是說不通的。

所以必須換一個方式——成立一個央企，用市場化的手段去收購房產。這既解決了政策合理性的問題，又能真正把錢投到市場里去。

第三個觀點是房地產還需要幾年走出低迷？

現在東大房地產已經低迷4年還沒走出來。

我們來看幾個國外例子。

美國是4年，2008年金融危機后房地產低迷，直到2012年走出來，2012當年房地產銷售一年增長了19.9%，逆轉房地產低迷情況。

香港是6年，香港在1997年亞洲金融危機樓市下跌之后，2003年走出的低迷。

日本是22年，日本是失去的30年，房地產從1991年開始低迷，一直拖到2013年反轉。

我估計，我們6-8年的時間也差不多了。

主要是城鎮化還有點區間，我們現在按照常住人口，城鎮化率是67%。但按照戶籍人口算，實際城鎮化水平是48%。

所以這里面房地產需求還是存在的。

從長遠看，房地產市場是一個長線的市場。美國房地產業已經發展了一兩百年，經歷了若干周期，在2008年低迷和2012年走出了低迷之后，又強勁發展到現在已經過去了13年。所以房地產是一個長線發展又不會消失的產業。

那剛需要不要買房呢？

我覺得，萬變不離其宗，就是看國家會不會下場收房，如果真下場了，那房地產就是真見底了。

跟著國家下場買房，國家都想要的資產才是優質資產。

所以對于當下的剛需來說，完全可以再等等，晚買一年房，少打一年工。等國家都開始對房子收儲的時候，那才是真正的底部。

而對投資者來說，房地產作為投資品的時代，真的已經過去了。未來房地產更多是居住屬性，而不是投資屬性。炒房已經賺不了錢了，炒房只會讓你虧錢！

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以上為個人觀點，僅供參考。短期漲跌不預示未來，如提及個股或基金不代表投資建議。投資需謹慎。

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