從820萬變成280萬！廣州標桿盤天塌，當地知名房產大V多房被套牢

去年三月有人在盈彩美居買了套108平米的三房，花了826萬，那時候大家覺得這地方很穩定，靠近宜家、山姆，還有魚珠CBD的優勢，學校條件也好，價格漲到每平米七萬六，結果才過了兩年多，同樣的戶型成交價一下子掉到285萬，單價降到兩萬六，算下來房價就虧了540萬，再加上利息、稅費和中介費，總共損失接近700萬，這筆錢夠買輛好車再加個車位。

這個小區建成超過二十年，早年就有人炒作它，稱它為天河的“信仰盤”，到2020年二手房價已突破五萬，很多業主舍不得賣掉，覺得價格還會上漲，但現實沒有如人所愿，市場一冷，老房子最先撐不住，現在看那些靠概念撐起的價位其實很虛，地段確實不錯，可房子本身太舊，周邊配套再熱鬧也改變不了現狀。

珠江新城的老盤情況也類似，嘉裕公館從每平米十一萬七跌到八萬多，中海花城灣和保利心語的大戶型跌得更厲害，有的價格降了一半以上，西邊的保利香檳花園、星匯園和領峰園雖然價格還算穩定，但掛牌數量增加很多，房主都想快點賣掉，相比之下，萬博那邊的和悅府一期，一百六十五平米的房子還能賣出八百多萬，每平米四萬三左右，只跌了三成，華潤萬博悅府今年網簽金額在番禺排第一，全市也進了前三，二期一百八十平米的戶型認籌人數超過房源的三倍，差別主要在于萬博的新房建成時間短，配套齊全，地鐵交通方便，學校質量也不錯，還有希音總部這樣的企業支撐，現在買房的人不再只看規劃概念，而是關注房子本身值不值得買。

以前人們都相信CBD的光環效應，覺得靠近金融中心房價就會上漲，現在情況不同了，買房的人更看重樓房年齡、戶型設計、小區綠化、停車條件以及物業管理這些實際因素，新樓盤像保利都薈天珺和琶洲南TOD在產品方面做得更好，直接就把老舊樓盤比下去了，有錢的買家愿意多花錢選擇新房，也不肯接手那些外表光鮮的老舊小區，老舊樓盤的泡沫早晚會被戳破。

頂級豪宅市場的情況完全不同，保利玥璽灣在2024年9月拿地花了超過117億元，去年11月開盤當天就賣出上百億元，平均價格17萬元每平方米，最高單價超過30萬元，鵬瑞壹號的備案價甚至突破50萬元，從2021年起，廣州總價千萬以上的豪宅成交量每年都在成倍增長，高凈值人群手上資金充裕，但理財收益越來越低，房產在他們眼中變成“硬通貨”，既作為資產配置方式，也代表一種生活形態，這個市場和普通二手房基本沒有關聯，完全屬于兩個不同的世界。

有些房產博主過去大力鼓吹大家去魚珠買房，甚至說砸鍋賣鐵也得買，還把盈彩美居當成典型例子到處宣傳，聽說他們自己手里就囤了好幾套房子，到現在也沒出來解釋或者處理這件事，那些在高價位接盤的人確實挺慘的，但最早低價買入又高價賣掉的那批人早就賺夠了錢，在信息不對等的情況下，普通買家最容易吃虧，現在廣州的二手房市場已經不像以前那樣一窩蜂了，而是徹底分成了不同層次，有的人虧得很厲害，連本錢都賠進去，有的人卻還在排隊搶著買新房，這就是實際情況。