低價(jià)剛需，性?xún)r(jià)比撬動(dòng)市場(chǎng)，多地二手房成交量上漲約兩成

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哈嘍，大家好，小林哥這篇經(jīng)濟(jì)評(píng)論分析一線(xiàn)城市樓市反轉(zhuǎn)信號(hào)已現(xiàn)，別再盲目看空！樓市的變化對(duì)很多人都有影響。有的人正在考慮買(mǎi)房。有的人已經(jīng)買(mǎi)了房，在考慮是否要賣(mài)房。有的人在做房產(chǎn)投資。不管你屬于哪一類(lèi)人，了解樓市的真實(shí)走向，都是很重要的，錯(cuò)誤的判斷會(huì)導(dǎo)致很大的經(jīng)濟(jì)損失。

市場(chǎng)觸底回暖，這些誤判該摒棄了

一線(xiàn)城市樓市正在發(fā)生實(shí)質(zhì)性反轉(zhuǎn)，盲目看空已經(jīng)不合時(shí)宜，身邊不少二手房業(yè)主都有過(guò)類(lèi)似經(jīng)歷，被中介帶著節(jié)奏勸降價(jià)，甚至有人被保險(xiǎn)銷(xiāo)售、海外房產(chǎn)顧問(wèn)忽悠，說(shuō)要趕緊賣(mài)掉核心城市房產(chǎn)，轉(zhuǎn)投所謂的“海外優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)”。

貝殼研究院發(fā)布的《2025年10月全國(guó)重點(diǎn)城市二手房市場(chǎng)報(bào)告》明確指出，一線(xiàn)城市二手房成交已出現(xiàn)顯著的觸底回升跡象。這一點(diǎn)，從10月各地官方發(fā)布的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)就能看得明明白白。

北京住建委官網(wǎng)通報(bào)顯示，10月北京二手住宅網(wǎng)簽14446套，環(huán)比上月增長(zhǎng)19.5%，雖說(shuō)較去年同期下降約23%，但熟悉樓市的人都清楚，去年同期的基數(shù)本身就異常偏高。

上海房管局發(fā)布的月度報(bào)告更能說(shuō)明問(wèn)題，10月上海二手房網(wǎng)簽成交22943套，環(huán)比9月份的18483套上漲約24%，這個(gè)數(shù)字創(chuàng)下了今年5月以來(lái)的成交套數(shù)新高，不少中介門(mén)店都反映，帶看量和成交量同步提升。

廣州住建局的數(shù)據(jù)同樣亮眼，10月二手住宅網(wǎng)簽9191套，成交面積91.47萬(wàn)平方米，環(huán)比分別增長(zhǎng)22.89%和23.07%，當(dāng)?shù)孛襟w報(bào)道，廣州中心城區(qū)的次新房源尤其受歡迎，部分熱門(mén)小區(qū)甚至出現(xiàn)了業(yè)主惜售的情況。

深圳規(guī)自局統(tǒng)計(jì)顯示，10月全市二手房網(wǎng)簽5762套，環(huán)比上月增長(zhǎng)3.9%，最關(guān)鍵的是，這已經(jīng)是深圳二手房成交連續(xù)9個(gè)月保持在5000套以上，同時(shí)還創(chuàng)下了年內(nèi)月度新高。

可能有人會(huì)糾結(jié)，這些數(shù)據(jù)跟去年同期比還是有差距，這點(diǎn)確實(shí)沒(méi)法否認(rèn)，但得結(jié)合歷史背景來(lái)看，去年11月的市場(chǎng)熱度，源于9月末高層會(huì)議的政策刺激，屬于特殊時(shí)期的階段性熱潮，本身就不具備普遍參考意義。

業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，環(huán)比數(shù)據(jù)的持續(xù)回升，才是反映市場(chǎng)真實(shí)走向的關(guān)鍵指標(biāo)，畢竟環(huán)比能更直觀地體現(xiàn)短期內(nèi)市場(chǎng)的變化趨勢(shì)，這也是判斷市場(chǎng)是否觸底回暖的核心依據(jù)之一。

豪宅市場(chǎng)率先啟動(dòng)，核心資產(chǎn)成香餑餑

要說(shuō)當(dāng)下樓市最亮眼的表現(xiàn)，還得看深圳的豪宅市場(chǎng)，前幾日深圳灣云禧項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)的場(chǎng)景，不少媒體都做了詳細(xì)報(bào)道，《深圳特區(qū)報(bào)》就提到，該項(xiàng)目大戶(hù)型成交異常火爆，數(shù)千萬(wàn)元一套的優(yōu)質(zhì)戶(hù)型幾乎售罄。

其中最引人注目的，是一套超過(guò)1000平方米的最大戶(hù)型，總價(jià)高達(dá)3.2億元，當(dāng)日成交單價(jià)突破30萬(wàn)元/平方米，能拿出這么多資金入手的，大多是高凈值人群，他們的選擇往往能反映出核心資產(chǎn)的價(jià)值走向。

這可不是個(gè)別現(xiàn)象，中信城開(kāi)東角頭的信月灣項(xiàng)目，目前已經(jīng)吸引了大批買(mǎi)家持幣等待，有房產(chǎn)中介透露，該項(xiàng)目還沒(méi)正式開(kāi)盤(pán)，咨詢(xún)的客戶(hù)就已經(jīng)排起了長(zhǎng)隊(duì)，其中不乏來(lái)自珠三角的企業(yè)主。

更能說(shuō)明問(wèn)題的是一個(gè)月前的華僑城別墅法拍事件，據(jù)《南方都市報(bào)》報(bào)道，當(dāng)時(shí)這套別墅經(jīng)過(guò)多輪競(jìng)拍，最終成交單價(jià)高達(dá)54萬(wàn)元/平方米，遠(yuǎn)超市場(chǎng)預(yù)期，要知道法拍房市場(chǎng)一向理性，這樣的成交價(jià)格足以說(shuō)明豪宅的吸引力。

豪宅市場(chǎng)的啟動(dòng)，背后是富裕階層對(duì)核心資產(chǎn)的認(rèn)可，經(jīng)濟(jì)逐步復(fù)蘇的背景下，高凈值人群更傾向于將資金配置到優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)上，畢竟核心城市核心地段的豪宅，從來(lái)都是抗通脹、保增值的重要選擇。

豪宅市場(chǎng)的同步回暖，其實(shí)傳遞出一個(gè)明確的信號(hào)：核心資產(chǎn)的價(jià)值從未改變，在市場(chǎng)調(diào)整期，優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)反而更能吸引資金的青睞，這也是為什么越來(lái)越多的富裕階層選擇在這個(gè)時(shí)候入場(chǎng)。

市場(chǎng)分化明顯，理性看待方能把握機(jī)遇

豪宅市場(chǎng)一片火熱的同時(shí)，剛需市場(chǎng)的表現(xiàn)卻截然不同，據(jù)《廣州日?qǐng)?bào)》報(bào)道，廣州增城、南沙等遠(yuǎn)郊剛需板塊，目前仍存在價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)壓力，部分業(yè)主為了快速成交，報(bào)價(jià)較小區(qū)掛牌均價(jià)低5%以上，出現(xiàn)了局部的價(jià)格踩踏現(xiàn)象。

不光是廣州，深圳的坪山、龍華等剛需集中區(qū)域，也面臨著類(lèi)似的情況，有剛需購(gòu)房者表示，現(xiàn)在看房有更多的議價(jià)空間，不少業(yè)主也愿意在價(jià)格上做出讓步，市場(chǎng)買(mǎi)方主導(dǎo)的特征依然明顯。

這樣的對(duì)比不難看出，當(dāng)下的樓市分化態(tài)勢(shì)十分明顯，核心地段的豪宅、次新房源備受追捧，遠(yuǎn)郊的剛需房源卻面臨著去化壓力，這種分化背后，是購(gòu)房者對(duì)房產(chǎn)價(jià)值認(rèn)知的不斷成熟。

大家越來(lái)越清楚，房產(chǎn)的價(jià)值不僅在于居住，更在于其背后的配套資源，比如教育、醫(yī)療、交通等，核心城市核心區(qū)域的房產(chǎn)，往往能享受最優(yōu)質(zhì)的資源，這也是其保值增值的關(guān)鍵所在。

近期深圳的各類(lèi)利好政策持續(xù)釋放，給市場(chǎng)注入了更多的信心，深圳發(fā)改委明確提出要優(yōu)化住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，支持合理住房需求。

政策的發(fā)力方向很明確，就是要促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展，隨著這些政策的逐步落地，相信市場(chǎng)會(huì)逐步恢復(fù)活躍，剛需市場(chǎng)也有望慢慢企穩(wěn)，不再出現(xiàn)過(guò)度的價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)。

面對(duì)當(dāng)前的市場(chǎng)格局，不同的人有不同的選擇，有人選擇等待行情逐步傳導(dǎo)至全市場(chǎng)，相信核心城市的剛需市場(chǎng)最終會(huì)跟上回暖的步伐；也有人想趁機(jī)調(diào)整資產(chǎn)配置方向，將非核心區(qū)域的房產(chǎn)置換到核心區(qū)域。

其實(shí)不管選擇哪種方式，都需要理性看待市場(chǎng)，核心城市的房產(chǎn)市場(chǎng)，從來(lái)不是單一的漲跌邏輯，分化背后是資產(chǎn)價(jià)值的重新排序，與其盲目跟風(fēng)看空或追漲，不如聚焦房產(chǎn)本身的價(jià)值。

從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，核心城市作為人口、產(chǎn)業(yè)、資源的聚集地，房產(chǎn)的長(zhǎng)期價(jià)值依然值得期待，隨著市場(chǎng)的逐步調(diào)整和政策的精準(zhǔn)調(diào)控，樓市一定會(huì)朝著更健康、更理性的方向發(fā)展。

對(duì)于購(gòu)房者而言，當(dāng)下正是梳理自身需求、挑選優(yōu)質(zhì)房源的好時(shí)機(jī)，堅(jiān)守理性，聚焦核心，才能在市場(chǎng)變化中把握機(jī)遇，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的穩(wěn)健配置，這也是應(yīng)對(duì)市場(chǎng)波動(dòng)最有效的方式。