深度研究丨“產品時代”已至，頭部房企“好房子”如何落地？

來源：市場資訊

“好房子”已成為房地產行業(yè)高質量發(fā)展的核心命題。

在政策端，國家及地方關于“好房子”建設的最新政策要求，成為“好房子”的發(fā)展方向。頭部房企相繼推出相應標準和體系，并聚焦安全性能、舒適宜居、綠色低碳、智慧科技和社區(qū)環(huán)境這五個方面，提升行業(yè)產品力。

行業(yè)變革仍在持續(xù)，市場的生長邏輯在深度轉向，城市格局在深度重構，用戶需求加速分化。

“好房子”標準的發(fā)布標志著供給端從“數(shù)量優(yōu)先”向“品質優(yōu)先”的正式確立，市場已全面步入“產品時代”。

從宏觀層面看，隨著城鎮(zhèn)化進程持續(xù)推進，居民住房需求已從單純的“有房住”向“住好房”轉變。改善型購房者成為新房市場的主力，對房屋品質、社區(qū)環(huán)境、生活配套等方面提出了更高要求。

行業(yè)轉型是推動“好房子”發(fā)展的另一重要動因。2016年以來，“房住不炒”成為房地產調控的基本原則，中央與地方相繼出臺一系列調控政策。在此背景下，一二線重點城市普遍實施新房“限價”政策，旨在抑制房價過快上漲。

然而，限價政策通過行政手段干預市場價格形成機制，在穩(wěn)定房價預期的同時，也顯著壓縮了住宅項目的利潤空間。房企為維持盈利，不得不壓縮建設成本，導致建筑材料降檔、施工工藝簡化、配套設施縮減等一系列質量問題頻發(fā)。面對日益突出的質量問題和信任危機，房地產行業(yè)開始重新審視發(fā)展路徑，從規(guī)模擴張轉向品質提升。

在居住需求升級與行業(yè)轉型壓力的雙重驅動下，“好房子”已成為業(yè)內共識與未來發(fā)展方向。

近年來，國內主要房地產企業(yè)圍繞“好房子”理念展開了系統(tǒng)的戰(zhàn)略布局與產品升級。

2024年至2025年，包括保利、中海、華潤在內的多家頭部房企相繼發(fā)布了以“好房子”為核心的發(fā)展框架。這些戰(zhàn)略普遍圍繞安全、舒適、綠色、智慧等基礎維度展開，并延伸至精工、服務、低碳、健康等衍生價值，且多數(shù)通過具體的技術標準加以落實。

從實施路徑上看，各企業(yè)逐步建立起覆蓋設計、建造、服務全周期的技術標準體系。例如，電建地產構建了涵蓋六大維度、26個專項、75個控制要點及165項技術參數(shù)的指標體系；招商蛇口則以七大“技術體系”為基礎，提煉出27項可感知的產品亮點；建發(fā)房產則從文化理念出發(fā)，將六大價值維度分解為超過1050條具體技術條款。

部分企業(yè)通過明確的技術參數(shù)提升產品可驗證性。中海地產通過自主研發(fā)的智慧系統(tǒng)，實現(xiàn)了隔音性能提升20%、室內污染降低70%等量化指標；綠城中國則在產品標準中設置了光伏覆蓋率不低于30%、抗菌建材TOC降解率不低于90%等量化要求。

智慧化建設也從單點設備向全場景服務延伸。比如華發(fā)股份借助BIM技術實現(xiàn)建造過程可視化，搭載“智慧家居大腦”，支持業(yè)主自定義場景；中海地產則通過自研智能系統(tǒng)整合家居、社區(qū)及城市服務，實現(xiàn)跨場景的功能聯(lián)動。

此外，一些企業(yè)注重通過軟性服務與場景設計提升居住體驗。招商蛇口推出全齡友好社區(qū)及快速響應家政服務；華潤置地則通過“三好十二優(yōu)”體系，在多個生活場景中融入健康、智慧等價值要素。

房企正從"空間提供商"轉向"技術解決方案服務商"，通過技術標準化、服務生態(tài)化、價值長效化重構競爭壁壘。未來，能以用戶痛點驅動創(chuàng)新、能在成本與品質間精準平衡、能夠將政策綱領轉化為自主技術語言的企業(yè)，方能實現(xiàn)從“造房子”到“造生活”的跨越。

1、舒適宜居：空間革新與人性化設計

舒適宜居作為“好房子”的核心評價維度，其內涵已從單純追求物理面積的擴張，深化為對空間效能、健康環(huán)境及人性化細節(jié)的系統(tǒng)性優(yōu)化。

①空間效能優(yōu)化，從面積導向轉向效率與靈活性

頭部房企通過建筑結構優(yōu)化、功能空間復合化設計及可調節(jié)圍護系統(tǒng)等設計，在保障結構安全與規(guī)范要求的前提下，有效提高套內實際使用面積的比例，這體現(xiàn)了從單純提供物理空間向提升居住體驗價值的轉變趨勢。

• 高得房率

長沙潤和大澤湖建面約188㎡戶型，通過全贈送的挑高6.2米、超26㎡空中花園，以及符合政策不計面積的超大飄窗設計，結合其他半贈送空間，實現(xiàn)總贈送面積約58.62㎡，得房率約107.54%。

以武漢首個獲批四代宅的項目中建壹品漢韻公館為例，全戶型得房率達103%～109%，得益于露臺、陽臺、獨立電梯前室等額外空間設計及較低合同公攤。具體來看，建面約143㎡戶型實得147㎡，得房率約103%；建面約191㎡戶型實得208㎡，得房率約109%，實際居住空間超出合同面積，提升了居住體驗。

• LDKB一體化布局

華發(fā)珠海灣項目，其LDKG+X一體化客廳采用9～16米橫向開間設計，實現(xiàn)客餐廚及花園無界貫通，強化自然采光與通風效能。住宅建筑通過三錯層立體露臺結構實現(xiàn)垂直方向視域隔離，形成獨立全景庭院系統(tǒng)，確保各戶隱私性的同時拓展戶外功能承載。

• 全生命周期適配

北京電建長安華曦府建面約78㎡戶型，配備270度轉角落地窗，實現(xiàn)了三面采光的通透格局。北向的兩個臥室之間的墻體非承重墻，住戶可根據(jù)個人需求靈活調整空間布局。

② 健康環(huán)境保障，從基礎指標控制到多維感知優(yōu)化

健康環(huán)境保障體系已從傳統(tǒng)的溫濕度等基礎物理指標單維度控制，邁向聲、光、氣、水的系統(tǒng)性解決方案。

這種轉變本質上是對“健康”概念在居住場景中認知深化的體現(xiàn)——健康不再僅被定義為生理指標的靜態(tài)達標，而是延伸至人體在建筑空間中多感官交互體驗的動態(tài)平衡。

在實踐層面，部分項目已開始進行系統(tǒng)性嘗試。例如，在北京綠城和樾望雲(yún)，聲環(huán)境采用靜音樓板、設備減振等7重降噪體系；光環(huán)境配備無主燈智能調光系統(tǒng)適配多場景；氣環(huán)境通過新風四級過濾+UV除菌模塊主動消殺病菌；水環(huán)境則以四步凈水系統(tǒng)（前置過濾+中央軟水+中央凈水+末端直飲水）搭配適恒健康水系統(tǒng)，全方位提升居住品質。

在上海綠城潮鳴東方項目中，聲環(huán)境采用10mm三玻兩腔隔音窗、靜音樓板及預制混凝土夾心保溫外墻板；光環(huán)境以3.5m標準層高優(yōu)化自然采光；氣環(huán)境通過中央空調+新風系統(tǒng)聯(lián)動及近零能耗建筑框架保障溫濕度穩(wěn)定；水環(huán)境則配備中央凈水軟水系統(tǒng)入戶。

2、智慧科技：賦能“好房子”從被動控制到主動服務躍升

在“好房子”政策導向下，智慧科技的應用正從初期被動響應指令的初級階段，躍遷至主動感知、預判并滿足需求的智能化階段。當前領先的“好房子”住宅項目，通過構建無感交互系統(tǒng)、智能家居生態(tài)平臺、數(shù)字化智慧物業(yè)三大系統(tǒng)，構建起“預見需求、精準服務”的人居范式，為政策所倡導的“安全、舒適、綠色、智慧”目標提供了生動實踐。

①無感通行從被動響應到主動預判，重構歸家與生活動線

傳統(tǒng)通行模式存在多次操作、效率低、體驗感差的痛點，而當下“好房子”通過空間感知預判技術，將無感通行從身份驗證升級為行為預判，重構從社區(qū)到室內的流暢動線。

西安綠城錦海棠項目應用的智能化通行系統(tǒng)，整合了從社區(qū)入口到入戶的全流程無感通行功能，通過人機交互技術串聯(lián)起車庫、單元、電梯等關鍵節(jié)點，并結合自然采光車道、雙層大堂等空間設計優(yōu)化歸家體驗。

招商蛇口在其住宅技術體系中，也將智能通行作為重點方向之一，借助多模態(tài)感知與電梯聯(lián)動等技術，實現(xiàn)從社區(qū)入口至戶內的全程自動化通行。

②智能家居從單品控制到生態(tài)協(xié)同，場景化聯(lián)動提升生活效率

目前，智能家居正致力于消除不同品牌設備之間的技術隔閡，借助統(tǒng)一的通信協(xié)議實現(xiàn)不同品牌、不同種類設備之間的無縫連接。

基于用戶的實際生活需求，智能家居正在構建一個以主動服務為核心的智能生態(tài)系統(tǒng)，而不僅僅是作為被動控制的工具。

“好房子”建設是住宅產品的戰(zhàn)略性發(fā)展方向，正在從政策理念轉化為行業(yè)實踐，并將成為房地產市場的長期發(fā)展趨勢。

展望未來，“好房子”建設將是一個持續(xù)深化、不斷完善的過程，相關的政策體系將進一步完善和細化。

剛需、改善、高端等不同定位的“好房子”可能會有差異化的設計和技術指標；從中央到地方的標準也將更加成熟和穩(wěn)定。政策的動態(tài)演進，也將推動“好房子”建設繼續(xù)向著精細化、差異化的方向發(fā)展。

行業(yè)轉型將持續(xù)推進。在“好房子”理念的引領下，房地產開發(fā)模式將從傳統(tǒng)的規(guī)模擴張轉向品質提升，圍繞“安全、舒適、綠色、智慧”四大維度，住宅產品力將持續(xù)提升，產業(yè)鏈上下游協(xié)同也將更加緊密，都將圍繞品質提升進行深度整合，從而形成良性互動，持續(xù)推動整個產業(yè)向創(chuàng)新驅動、品質優(yōu)先的高質量發(fā)展道路邁進。