上海市中心早期商品房小區問題越來越多，“老破大”如何不成“老大難”

停車難，幾乎是所有市中心老舊小區的通病——有車的、沒車的意見不一；有一臺車、兩臺車的，也各有訴求。黃浦區政協委員周憶，既是上海長江律師事務所合伙人律師，也是所居住小區業委會主任，決定組織業主進行調研協商。

不久后，大家拿出解決方案：短期方案是更新停車規則，疏通小區停車的堵點；中期是通過縮減小區綠化或增加立體停車設施，提升公共停車位數量；長期是小區原拆原建，增加地下車庫，加裝電梯，一次性解決停車、出行、房屋更新等多個問題。目前，業委會計劃組織業主對調研結果進行討論，以期落實短期方案。

這只是業委會嘗試解決小區難題的一次努力。隨著房齡變長，外表看似光鮮的市中心早期商品房小區，暴露出越來越多問題。在這之中，黃浦區較為典型。數據顯示，截至去年底，2005年前建成早期商品住宅占全區商品住宅總量八成以上。

如何讓“老破大”不變成“老大難”，黃浦區政協將多個街道政協委員工作站聚焦的“早期商品房小區業委會規范化運作”議題按程序上升為區政協專題協商議題，以“規范業委會運作、提升業委會功能”為突破口，聯合6個街道政協委員工作站共同開展調研。包括周憶在內，60多名市、區政協委員先后參與其中。

消除業委會“不做不錯”心態

一件事情，讓參與調研的政協委員很感慨。某小區規定，低于5萬元的維修項目可由業委會拍板決定。某日一高樓電梯失靈，維修公司報價4.8萬元，業委會卻暗示其報高到5.1萬元。因為一旦超過5萬元，按規定要開業主大會投票決定。潛臺詞就是，業委會不必為這筆錢承擔決策責任。

“業委會謹小慎微，甚至抱著‘不做不錯’心態，導致小區運作停滯?！币晃煌切^業委會成員的政協委員跟記者分析：換屆之后，新一屆業委會成員開始都積極做事，但小區難題牽涉多方利益層層疊疊，一旦推進困難就會質疑新業委會，出現“小區輿情”，有的成員最后索性選擇“躺平”啥都不做。

黃浦區政協委員、上海市聯合律師事務所高級合伙人宓曉亭說，如今業委會成員多為60多歲，他們長板是熟悉小區、時間充裕，短板是專業知識與社會發展緊密度不夠。至于年輕人，雖然有熱情有想法，但多是在日常工作中擠出時間參與社區治理，著實難以兩頭兼顧。

采訪中，一句話被大家反復提及——絕大多數業委會成員是不取酬的義務勞動，在利益與訴求多元化當下，政府部門及社會組織理應給予更多支持，讓退休爺叔和小年輕都愿意站出來。

“現在業委會工作專業性很強，很多成員是憑自己的認識來辦事，不一定都合適。當然，這不代表他們有私心。”宓曉亭建議，政府部門設立“小區日常服務的供應商庫”，一方面可以給業委會提供政府認可、口碑好的服務公司，另一方面可以作為比價平臺供業委會了解市場價格，再找合適的機構。“如果有指導價，業委會按照這個價錢去談，心里有底，也避免瓜田李下被誤解?！?/p>

當然，這對“供應商庫”有了更高要求。宓曉亭提到，有關部門要把好進口與出口，通過有效監管，及時吸納優秀企業、剔除不合格企業，形成有效閉環，提升“供應商庫”的社會公信力。

“我們小區業委會5位成員，其中3人在職，工作日都早出晚歸。”周憶告訴記者，越來越多的年輕人愿意參與小區事務，但問題隨之而來：“業委會規范工作檢查”安排在工作日，業委會成員培訓也在工作日，在職人員按時參與存在困難?！罢块T能不能在時間上進行調整，讓更多業委會年輕人有機會參加培訓？只有自己‘充電’了，才能更好參與小區管理，讓小區變得更溫馨。”

“現在有優秀物業公司、優秀居委會評比，未來能不能定期開展優秀業委會、優秀業委會成員的評選？”周憶期待。

維持小區“養老錢”與“蓄水池”

巧婦難為無米之炊?！袄掀拼蟆本S修資金逐漸見底，是擺在業委會前一道難題。調研中發現，一些小區已低于30%警戒線。商品房業主入住時已按規定繳納維修資金，但一晃二三十年，如今房屋結構、公共管線、電梯、水泵等“大件”日漸老化。當大修遇到維修資金捉襟見肘，加劇小區管理難度。

多位委員坦言，現實情況下，小區二次籌集維修資金很不容易，鮮有成功案例，實踐中多是以項目制為導向進行“一事一議一籌”，比如高層換電梯、建立體車庫、換小區管線等，通過業委會牽頭形成小區共識，再行推進。

在維修資金“只用不籌”導致小區“養老錢”持續減少同時，作為維修資金“蓄水池”的公共收益入賬也不樂觀。考慮到部分小區物業費偏低且物業費難以調價，因此物業公司和全體業主會約定將部分公共收益用于補貼物業運營成本。這一做法，等于變相減少用于補充維修資金的公共收益數額。

“牽涉小區利益的事情要放在陽光底下。公共收益應優先用于補充專項維修資金或改善小區公共設施和服務。”黃浦區政協副秘書長、臺盟區委副主委張錡建議，細化現有法規政策的操作細則，規范小區公共收益分配、收支情況定期公示等管理使用具體要求，便于業主監督。

當然，治本之策還是小區物業費調價。目前“老破大”的物業收費標準較低。以黃浦區為例，早期商品房中物業費低于2元的小區數量有118個，占早期商品房小區57%。張錡建議有關部門制定物業費定價指導規范，綜合考慮小區體量、房齡、地段、服務標準等因素，給出不同社區物業費合理區間，并定期更新指導價，使其反映市場成本變化；另一方面，簡化物業費調價流程，要求物業在調價前進行成本公示，并邀請第三方評估機構出具報告，增強調價透明度和公信力，建立長效調價機制，根據市場物價指數、服務成本等定期調整物業費。

也有委員提到，現在“老破大”小區物業公司多實行包干制（物業公司按標準收取費用，涵蓋所有成本），但可以考慮酬金制（物業公司按約定收取服務酬金），但后者需要業委會承擔更大責任，既要有更專業知識也要有更多精力投入。“物業公司到底該小而多，還是該大而強？”宓曉亭提到，體量比上海更大的日本東京，物業公司只有4家，而上海大大小小有400多家，“從理論上說，大的公司更規范、成本更好控制，也與供應商有更大議價空間”。

如何提升小區決策效率

有事好商量，大家的事情大家商量，這句話說來容易做起來難。如何讓業委會與物業公司，業委會與業主間有效協商、形成共識，也成為本次調研中的關注點。

黃浦區政協委員、上海中海物業管理有限公司項目總經理喬強談到一個身邊案例：一小區建成近30年，高大樹木嚴重影響低層業主采光，業主呼吁改變現狀。業委會接待日收到相關訴求，業委會牽頭多方協商，業主大會表決通過修剪建議方案，報送街道和職能部門審批，最終付諸實施。

喬強坦言，實踐中流暢過程背后，關鍵在于“業委會接待日”?！靶^特別是規模大的小區，業委會工作面臨的情況是業主多、人心雜，意見難統一，各方間信任度不高?！睒I委會接待日由業委會成員、物業公司、居委干部共同接待來訪業主，并邀請人大代表或政協委員參與，連接起業主、業委會、物業、居委、街道及相關部門，在促進信任的基礎上協商解決問題的方案，事半功倍。

協商一致后，需要業主表決。推而廣之，社區日常管理過程中，物業服務單位聘任要業主投票表決，大額維修基金使用也要業主投票表決?？陀^情況是，小區業主參與率普遍較低。有委員直言，微信群里投票不是有效途徑，一方面，并不是所有業主都愿意把個人想法公開，另一方面，一些偏激言論容易裹挾其他業主意見。

宓曉亭建議，上海開發建設統一的基層治理電子決策系統，推廣運用到業主大會決策的同時，也可以運用在日常小區治理中。如今，不少城市已逐步試行電子決策系統。廣州新修訂的《物業管理條例》明確將業主電子決策系統作為業主大會表決的方式之一，并制定了電子決策系統投票規則；武漢在住建部門的主導下開發了全市統一的業主電子決策系統，提升業主參與率。

當然，電子決策系統需要厘定使用邊界。在宓曉亭看來，要制定《社區“三駕馬車”數智化平臺建設操作指南》，明確數據采集、使用、共享的權責邊界。引入區塊鏈技術對公共收益收支、維修基金使用等敏感數據進行存證，確?！皵祿勺匪?、操作可審計”。

原標題：《上海市中心早期商品房小區問題越來越多，“老破大”如何不成“老大難”》

欄目主編：張駿

本文作者：解放日報 洪俊杰

題圖來源：上觀題圖