同樣是房子，北京卻分 13 種，商品房只是最簡單的那一種

右耳君前幾天聽朋友聊到一句話：“在北京買房，光聽名字就能聽暈。”當時我還以為夸張，結果他甩過來一串分類，我這才發現——咱北京的房子，不但多，門道還特別細。對普通人來說，最擔心的其實不是名詞本身，而是“我買的到底算啥”“以后好不好住”“孩子能不能就近上學”。今天咱就拉個板凳，按老百姓能聽懂的方式，把這些房子梳理一遍。

商品房：大多數人的“主力選擇”

北京最常見的還是商品房，大家買得最多，心里也有底。無論是像泛海國際那樣的高端盤，還是普通改善盤，特點都一樣：產權清晰、能交易、能按正常流程辦事。生活里最常見的“鄰里群討論房價”，說的基本也都是商品房。

福利分房：老小區里常見的“老資格”房

右耳遠聞的角度看，北京老單位多，所以早年的福利分房也多。上世紀 90 年代的房改時，一套房子幾萬元的情況真有，但現在大家更關心的是：“能不能交易？”
只要拿到房本，正常買賣、過戶都沒問題。鐵道部家屬區、百萬莊這些熟悉的小區，很多都是這種類型。對老北京家庭來說，是非常實用的“傳家房”。

經適房、限價房、自住型：給剛需留的選擇

這幾種房子規則不同，但目的類似：讓剛需能以更合適的價格上車。
比如天通苑（經適房代表），讓不少年輕家庭在北邊安了家；限價房和自住型商品房則是價格“限著來”，戶型相對剛需化。對于買家來說，關鍵就是提前弄清楚“購房資格”和“未來能否上市交易”。一旦搞明白，基本都是比較穩的選擇。

回遷房、共有產權房：規則多一點，但更貼近生活

回遷房對應著拆遷安置，很多人會遇到，比如“家附近拆遷后搬到新小區”。融澤嘉園這種西城回遷房，就是典型。
共有產權房則是“政府幫你一部分”，自己出一部分，價格比商品房低，但未來買賣會有限制。適合手頭預算有限、但想留在主城的家庭。

人才房、公租房：對應著具體職業群體

中關村科學城的人才公寓、亦莊的人才共有產權房，都是“給符合條件的人才一個更穩的落腳點”。對一些科研和技術人員來說，這類房子減少了生活壓力，也方便長期扎根。

軍產房、央產房、校產房：看著稀罕，但交易限制更多

這三類房子最大的共同點是——“不隨便買賣”。
軍產房不能交易；央產房大多不能交易，少數早年的可以；校產房是學校分給教職工住的，比如清華的那類教工房，有居住權但沒有產權。對普通老百姓來說，這三類房子更像“了解一下”，基本輪不到市場流通。

小產權房：價格誘人，但風險也大

北京的小產權房大多在集體土地上，證不是國有土地證。“十個八個出糾紛”不是夸張，而是法律本身沒給保障。右耳君身邊也聽過不少“朋友圈案例（不可核實）”，結論就是：便宜歸便宜，但不穩。

涉外公寓：看著高級，但不太接地氣

比如建國門外的外交公寓、工體旁的瑞士公寓。環境好、物業好，租售價格也高，對普通家庭來說就是“路過看看”，屬于北京很有特色的一類房子。

結尾

這么一圈看下來，北京的房子確實“門類豐富”，但只要按自己的預算、資格、需求來選，其實也不算那么可怕。
你怎么看？右耳君挺想在評論區聊聊：你身邊的人買房時最容易搞混的是哪一種？