北京房產律師：抵押權人同意賣房后拒辦解押，法院判必須配合過戶！

（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以上案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）

案情介紹

2022年1月27日，甲公司與乙公司簽訂《北京市商品房現房買賣合同》，約定以187萬余元購買位于大興區的一號房屋（用途為辦公）。簽約前，甲公司已于2021年6月支付全部購房款，并于2022年1月完成網簽。乙公司亦于2021年7月將房屋交付甲公司實際占有使用至今。

然而，該房屋早在2020年5月已被乙公司抵押給丙公司（融資租賃機構），用于擔保一筆2.5億元的融資債務。2020年6月，丙公司向住建部門出具《抵押權人同意抵押房屋銷售的聲明》，明確同意包括一號房屋在內的百余套房產對外銷售。

此后，因乙公司未清償債務，丙公司申請強制執行，主張對已售房屋繼續行使抵押權。甲公司多次要求乙公司辦理產權登記，均因丙公司拒絕注銷抵押而受阻。

甲公司遂起訴，請求：

判令丙公司協助辦理一號房屋的抵押權注銷登記；

判令乙公司在注銷后10日內協助辦理產權登記。

丙公司辯稱：

甲公司系法人，非“消費者”，不享有優先保護；

同意銷售≠放棄抵押權，其仍有權就房屋本身優先受償；

購房真實性存疑，可能系規避執行。

乙公司未出庭答辯。

裁判結果

法院作出判決：
一、丙公司于判決生效后10日內，協助甲公司辦理一號房屋的抵押權注銷登記；
二、乙公司于上述注銷完成后10日內，協助甲公司辦理房屋產權登記。

法院說理

買賣合同合法有效，買方已全面履約
甲公司已付清全款、完成網簽、實際入住，乙公司作為出賣人，負有辦理產權登記的法定義務。

抵押權人同意銷售即喪失對房屋的追及力
根據《物權法》第191條（本案適用民法典施行前法律）：

“抵押期間，抵押人經抵押權人同意轉讓抵押財產的，應當將轉讓所得價款向抵押權人提前清償或提存……抵押權人同意轉讓的，不得再就該抵押物主張優先受償。”

丙公司已書面同意銷售，即視為接受以售房款作為債權保障。一旦房屋售出，其抵押權效力僅及于價金，不再及于房屋本身。

買受人是否為“消費者”不影響本案結論
本案核心并非“消費者優先權”，而是抵押權人自甘風險——其主動同意銷售，即應承擔開發商未將售房款用于還款的風險，不能轉嫁至善意買受人。

抵押權人無權以內部監管失職對抗善意第三人
丙公司未監管售房款流向，屬其與乙公司之間的債權糾紛，不能以此阻礙已合法取得房屋的買受人辦理產權登記。

律師提示

? “同意銷售”是關鍵證據：購房前務必查驗抵押權人是否向住建部門出具《同意銷售證明》，這是未來辦證的核心依據。

? 全款+網簽+實際占有=強保護：即使房屋有抵押，只要買方已付全款、完成網簽并入住，法院通常認定其為善意取得，可排除抵押權障礙。

? 開發商債務≠購房者風險：抵押權人同意銷售后，若開發商挪用房款未還債，責任在抵押權人自身監管失職，不得讓購房者“買單”。

? 法人購房也可維權成功：本案買方為公司，但因交易真實、程序合規，法院仍支持過戶。關鍵在于交易真實性與抵押權人態度，而非主體性質。

? 及時起訴是破局關鍵：在開發商瀕臨破產、資產被查封前，盡快提起“抵押注銷+過戶”之訴，可避免房屋被納入執行范圍。

北京房產律師特別提醒：
購買已抵押房產不可怕，可怕的是不知抵押權人是否同意銷售！
? 務必在簽約前調取不動產登記簿，確認是否有“同意銷售”備案；
? 要求開發商提供抵押權人出具的書面同意文件；
? 付款盡量打入共管賬戶或備注“購房款”，保留完整證據鏈。
一旦遭遇拖延，立即啟動法律程序，切勿等待！