華西證券：新房成交環比四連增

地產周速達

1）周度：

新房成交底部企穩，環比錄得四連增。本周（11月28日-12月4日），38城新房成交面積達到292萬平（約為年內高點的55%），環比增長5%，增幅與上周持平。成交絕對規模已高于過去四周的216萬-277萬平區間，反映新房市場逐步修復。

二手房成交結束兩周的高位盤整，出現小幅回調。本周15城二手房成交面積為214萬平，環比小幅下滑3%。盡管有所回落，但近四周成交中樞仍穩定在213萬至221萬平區間，絕對量維持在年內高點的73%，顯示市場活躍度雖有波動但韌性仍存。

同比維度，受高基數效應影響，讀數持續承壓，新房、二手房降幅均走擴。38城新房成交同比下滑36%，降幅較上周的35%小幅擴大，已連續第十周錄得負增長。值得注意的是，15城二手房成交同比降幅顯著擴大至37%，此前四周跌幅區間僅為11%至24%，目前已連續八周同比下滑。

2）月度：

高頻數據顯示，11月新房成交顯著承壓，同比讀數受高基數壓制明顯。11月38城新房成交面積同比大幅下降35%，較10月27%的跌幅進一步擴大。需要指出的是，同比讀數的深跌受去年同期高基數效應的影響，2024年11月新房成交同比曾錄得17%的增長（而當年10月為-2%）。因此，盡管近期周度成交已實現環比“四連升”，呈現出邊際修復態勢，但在絕對量仍處底部與高基數的雙重影響下，月度同比增速依然承壓。

相比之下，二手房市場展現出較強韌性。11月15城二手房成交同比下滑20%，該跌幅與10月持平，并未隨新房同步走弱，成交中樞維持相對穩定。

3）一線城市表現：

一線城市新房成交延續修復，二手房全線調整。新房周成交環比二連增，本周成交環比增長7%，增幅較上周的11%邊際收窄，絕對量修復至年內高點的53%。城市間分化顯著，北京受上周低基數影響，環比大增62%，成交量回升至12萬平，在近四周8-12萬平區間上沿；上海維持穩健，環比增長6%實現兩連增；廣州與深圳則出現回落，環比分別下滑8%及14%。二手房市場熱度有所降溫，京滬深三城合計環比小幅下滑4%，三城均出現不同程度的回調，深圳、北京、上海分別下跌8%、4%、3%。

對標年內成交高點，北上深二手房成交均在年內高點的61-76%區間，韌性相對較強。新房市場則呈現結構性分化，上海與廣州修復度較高，分別為年內高點的72%和50%；而北京與深圳表現相對低迷，僅恢復至年內高點的31%和18%。

同比增速亦持續受到高基數拖累，一線城市二手房跌幅明顯擴大。二手房成交連續七周錄得同比負增長，本周跌幅走擴至33%，顯著高于此前四周13-24%的跌幅區間。其中，深圳同比跌幅達50%，北京與上海同比分別下跌33%及25%。新房連續八周同比下滑，本周整體降幅達34%。其中，深圳受去年同期超高基數沖擊，同比跌幅深達81%；上海表現相對堅挺，同比僅微跌2%。

4）二三線城市表現：

周度環比維度，二線新房和二手房成交走勢分化，三線二手房成交逼近年內高位。二線城市新房環比小幅增長6%，但復蘇動能依然偏弱，絕對量僅為年內高點的55%，其中濟南和青島表現相對強勢，環比分別錄得72%及25%的增長；二手房成交則由升轉降，環比下滑7%，絕對量回落至年內高點的62%。三線城市成交活躍度顯著回升，新房成交連續三周回升，本周環比增長3%，其中莆田、云浮和渭南增幅均在100%以上；二手房市場量能修復更為積極，環比由降轉增，錄得11%的漲幅，絕對量修復至年內高點的93%。

同比維度，二線新房與二手房降幅均走擴，三線新房邊際改善。二線城市新房同比下滑37%，降幅較前一周的29%進一步放大，顯示去化壓力仍存二線城市二手房調整壓力同樣加劇，同比跌48%，跌幅明顯高于前四周17-33%區間。而三線城市新房同比下跌35%，降幅較前一周的38%略有收窄，出現邊際企穩跡象。

5）房價觀察：

我們主要觀察二手房價，因新房價格受推盤區域影響，波動往往較大。本周更新的是Wind披露的二手房出售掛牌價指數（周度）。

11月24日-12月1日，各線城市掛牌價走勢出現分化。一線城市掛牌價止跌企穩，環比整體持平；二線及三線城市則延續跌勢，環比分別下跌0.38%及0.10%。同比維度上，二線城市價格調整幅度最大，跌幅達到8.63%。

深圳掛牌價從低位反彈，其他一線城市普跌。環比維度上，深圳掛牌價錄得低位反彈，環比增長0.26%；其余三城則延續普跌態勢，上海、北京及廣州環比跌幅介于0.16-0.49%。同比來看，廣州跌幅最深，達到15.13%，深圳與北京跌幅均在10%左右，上海表現相對堅挺，同比僅下跌3.55%。

二線城市，西安和武漢環比表現相對強勢，分別增長0.66%、0.08%，兩城同比跌幅依然顯著，介于13-18%，長期價格仍處于回調通道。反觀杭州、南京和天津表現較弱，環比跌幅在0.6-0.9%，同比維度上，杭州相對抗跌，跌幅僅為4.5%，而南京與天津同比跌幅均在11%左右。

主要城市觀察

本文源自：券商研報精選