以“名下房屋未售出”為由拒付房款，能否免除違約責任？房產買賣律師詳解

（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以上案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）

案情介紹

2024年1月7日，王磊與周鵬簽訂《北京市存量房屋買賣合同》，約定王磊將一號房屋以總價550萬元（含裝修折價28萬元）出售給周鵬。合同明確：

周鵬當日支付定金10萬元；

剩余房款通過貸款+資金存管方式，在辦理過戶前2日內付清；

若逾期付款超10日，王磊有權解除合同，并按成交總價20%（即110萬元）追究違約責任。

雙方另簽《補充協議》，將履行期限延長至2024年9月7日。

然而，截至9月26日，周鵬除10萬元定金外，未支付任何房款，并書面告知因“名下房屋未售出，無力付款”。王磊隨即發出《解除合同通知書》，并于次日送達。

王磊起訴要求：

支付違約金110萬元（含已付定金10萬元）；

賠償資金占用損失、律師費10萬元、保全保險費等。

周鵬辯稱：

非惡意違約，已積極賣房籌款；

違約金過高，應以主體房價522萬元為基數計算；

王磊無實際損失，且未采取減損措施；

律師費、保全費無合同依據。

裁判結果

法院判決：
周鵬向王磊支付違約金70萬元，其中已付10萬元定金予以抵扣，實際再支付60萬元。
駁回王磊關于資金占用損失、律師費、保全保險費的訴訟請求。

法院說理

買方構成根本違約，賣方有權解除合同
周鵬在寬限期屆滿后仍未支付房款，且自認“無能力付款”，符合合同約定的解除條件。合同自解除通知送達之日（2024年9月27日）正式解除。

違約金可適用，但應合理調整

合同約定20%違約金（110萬元）系雙方真實意思表示；

但根據《民法典》第585條，違約金過分高于實際損失的，法院可酌減；

結合同小區房價下行趨勢、合同履行程度（僅付定金）、買方非完全惡意等因素，酌定違約金為70萬元。

定金與違約金不得并用，但可抵扣
根據《民法典》第588條，守約方可選擇適用定金或違約金條款。王磊選擇違約金，法院允許將已收10萬元定金直接抵扣違約金。

律師費、保全費等無合同依據，不予支持
雙方合同未約定違約方需承擔律師費、保全保險費等費用，且該類支出不屬于法定賠償范圍，故駁回相關訴求。

買方“積極賣房”不免責
周鵬雖努力出售自有房屋，但其購房時已知自身資金依賴“先賣后買”，該風險應自行承擔，不能成為免除違約責任的理由。

律師提示

? “先賣后買”是高風險操作，務必設置退出機制
若購房資金依賴出售自有房產，應在合同中明確：“若X日內未能售出原房，可無責解約”，否則一旦無法付款，仍需承擔高額違約金。

? 20%違約金不是虛設，但法院會調減
北京二手房買賣普遍約定20%違約金，但若房價下跌、賣方能快速轉售，法院通常會大幅調減（本案從110萬降至70萬）。

? 定金可抵違約金，但不能“雙倍返還+違約金”疊加
守約方只能二選一：要么沒收定金（雙倍罰則），要么主張違約金。實踐中，選擇違約金更利于覆蓋實際損失。

? 律師費、保全費想讓對方承擔？必須寫進合同！
除非合同明確約定“違約方承擔維權費用”，否則法院不會支持律師費、保全保險費等主張。

? 房價下跌=賣方有損失，違約金更容易獲支持
本案中，王磊提交同小區掛牌價證明市場下行，成為法院支持70萬違約金的關鍵。保留房價證據，是索賠成功的核心。

北京房產律師特別提醒：
簽約前務必評估自身履約能力！
? 別輕信“一定能賣掉舊房”；
? 別忽略“違約成本可能超百萬”；
? 若遇困難，盡早協商解約，避免損失擴大