全款買房多年拿不到證？北京房產(chǎn)律師：法院判開發(fā)商必須過戶！

（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以上案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。）

案情介紹

2019年9月，陳峰與甲公司簽訂《商品房預售合同》，以278萬余元購買一號房屋（住宅性質(zhì)）。合同明確披露：該房屋所在項目土地及在建工程已抵押給乙公司，但乙公司已向住建部門出具《同意銷售聲明》，同意包括一號房屋在內(nèi)的全部房源對外銷售。

簽約后，陳峰依約通過本人及母親賬戶分四次付清全部房款，并于2021年8月收房入住，同時繳納契稅、維修資金等費用。然而，甲公司始終未辦理首次登記，導致陳峰無法取得不動產(chǎn)權證。

期間，乙公司將對甲公司的債權（含抵押權）轉讓給丙公司，但因政策限制，抵押登記仍顯示乙公司為名義抵押權人。丙公司稱一號房屋不在其受讓的98套抵押清單內(nèi)，但主張購房款應優(yōu)先用于清償債務。

陳峰遂起訴，請求判令甲公司協(xié)助辦理一號房屋的產(chǎn)權轉移登記。

甲公司當庭表示同意原告訴求；乙公司、丙公司均辯稱非合同相對方，不應承擔責任。

裁判結果

法院判決：
甲公司于判決生效之日起七日內(nèi)，協(xié)助陳峰將一號房屋轉移登記至其名下。

乙公司、丙公司無需承擔辦證義務。

法院說理

買賣合同合法有效，買方已全面履約
合同經(jīng)網(wǎng)簽備案，陳峰已付清全款、實際收房、繳納稅費，完全履行買方義務。甲公司作為出賣人，負有法定及約定義務協(xié)助辦證。

抵押權人同意銷售，不得阻礙過戶
乙公司早在2019年前即出具《同意銷售聲明》，明確允許全部房屋對外出售。根據(jù)《民法典》第406條，抵押財產(chǎn)可轉讓，抵押權人同意銷售后，購房人取得完整物權期待權，開發(fā)商應配合完成產(chǎn)權登記。

債權轉讓不影響購房人權利
盡管乙公司將債權及抵押權轉讓給丙公司，但一號房屋未被納入后續(xù)抵押清單，且購房行為早于債權轉讓。丙公司并非買賣合同當事人，無權阻撓過戶。

合同相對性原則適用
辦證義務源于《商品房預售合同》，僅約束甲公司與陳峰。乙公司、丙公司作為外部債權人，不承擔協(xié)助辦證責任，法院駁回對其的訴求。

購房人屬“居住型消費者”，享有優(yōu)先保護
案涉房屋用于居住，陳峰已支付全部價款，符合《最高人民法院關于商品房消費者權利保護問題的批復》（法釋〔2023〕1號）第二條規(guī)定，其房屋交付及過戶請求權優(yōu)先于抵押權及其他債權。

律師提示

? “同意銷售聲明”是辦證關鍵
購房前務必查驗抵押權人是否向住建部門出具書面同意銷售文件，這是未來排除抵押障礙的核心依據(jù)。

? 全款+收房+繳稅=強確權基礎
即使房屋曾設抵押，只要買方已付全款、實際占有、完稅，且交易經(jīng)政府備案，法院通常支持強制過戶。

? 開發(fā)商配合≠自動辦證，需主動催告或起訴
很多房企口頭承諾“正在辦”，實則拖延。若交房超910日仍未辦證，立即啟動訴訟程序，避免項目被整體執(zhí)行。

? 債權轉讓不消滅購房人權利
抵押權隨主債權一并轉讓，但若所購房屋未列入新抵押清單，且已獲原抵押權人同意銷售，則新債權人無權主張優(yōu)先受償。

? 居住型購房者受法律特別保護
2023年新規(guī)明確：以居住為目的、已付全款的購房者，權利優(yōu)先于工程款、抵押權、普通債權。務必在訴訟中強調(diào)“生存權”屬性。

北京房產(chǎn)律師特別提醒：
面對開發(fā)商拖延辦證，
? 第一步：查不動產(chǎn)登記簿，確認是否有“同意銷售”備案；
? 第二步：收集付款、收房、繳稅憑證；
? 第三步：若超合同約定期限，不要等！直接起訴要求過戶。
房子住了不算你的，房產(chǎn)證才是！