1325萬賣房只收450萬，尾款被拖欠怎么辦？北京房產律師支招

（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以上案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）

案情介紹

2023年10月30日，陳明遠、周雅琳（出賣人）與吳振宇、甲公司（買受人）簽訂《北京市存量房屋買賣合同》，約定將一號房屋（建筑面積353平方米）以總價1325萬元出售給甲公司。合同明確：

定金10萬元；

首付款440萬元于過戶當日支付；

尾款875萬元于辦理產權轉移登記當日付清。

簽約前，吳振宇已支付部分款項；簽約當日，雙方完成一號房屋的產權過戶至甲公司名下。但截至起訴之日，甲公司僅支付450萬元，尾款875萬元始終未付。

2024年1月20日，雙方簽署《補充協議》：

約定分兩期付清尾款；

乙公司法定代表人鄭昊自愿對債務承擔連帶責任；

同時約定，在尾款付清前，陳明遠、周雅琳對一號房屋享有居住權，并應辦理居住權登記。

然而，甲公司仍未履約。陳明遠、周雅琳遂起訴，要求：

支付尾款875萬元；

按日萬分之五支付違約金；

辦理居住權登記；

鄭昊承擔連帶責任。

甲公司抗辯稱：交易價格虛高、存在“套路貸”、合同系受脅迫簽訂，且違約金過高。

法院查明：公安機關已審查相關線索，認定無犯罪事實；房屋現已被多家法院查封。

裁判結果

法院判決： ? 甲公司與吳振宇于7日內支付尾款875萬元；
? 按年利率13.8%（約為LPR四倍）支付違約金（自2023年10月31日起算）；
? 鄭昊對上述債務承擔連帶清償責任；
? 駁回陳明遠、周雅琳關于辦理居住權登記的請求（因房屋已被查封，無法登記）。

法院說理

合同合法有效，不存在“套路貸”或脅迫

雖有大額中介費、代付款等異常流水，但無證據證明買賣雙方惡意串通；

公安機關已排除刑事犯罪可能；

《補充協議》由各方簽字，視為真實意思表示。

尾款必須支付，違約金依法調整

合同約定“過戶當日付清尾款”，而過戶日為2023年10月30日，故違約金自次日起算；

原告主張日萬分之五（年化18.25%）略高，法院酌情調整為年利率13.8%（即一年期LPR的四倍），符合司法實踐。

連帶責任成立，擔保人難脫責

鄭昊在《補充協議》中明確“自愿加入債務、承擔連帶責任”，構成債務加入，依法需對全部債務負責。

居住權無法設立，因房屋已被查封

根據《不動產登記規程》及北京現行規定，被查封房屋不得設立居住權；

即便協議約定，也因違反登記限制而無法實際登記；

法院同時指出：在尾款未付清前，出賣人可暫不交付房屋，以保障自身權益。

律師提示

? “先過戶后收款”是高風險操作！務必慎用
本案最大教訓：房屋已過戶，錢卻沒到賬。一旦買方資金鏈斷裂或惡意拖欠，維權成本極高。建議：

采用“資金監管”賬戶；

或約定“收到全款后再過戶”。

? 大額交易中，連帶擔保人至關重要
若買方是公司，個人資產可能不足清償。務必讓實際控制人簽署連帶責任承諾，否則贏了官司也難執行。

? 違約金并非越高越好，法院會調整
日萬分之五（18.25%）雖常見，但若明顯高于實際損失（如利息損失），法院可能調低。合理約定更易獲支持。

? 居住權≠自動生效，必須登記才設立
《民法典》明確規定：居住權自登記時設立。口頭或合同約定無效。尤其在房屋有抵押、查封時，根本無法登記！

? 房屋被查封后，任何權利負擔均無效對抗執行
即便未來北京開放居住權登記，查封期間設定的居住權也不能對抗法院執行，居住權益無法保障。

北京房產律師特別提醒：
大額房產交易務必做到：
? 不過戶不放款，不過戶不交房；
? 要求實際控制人簽署連帶擔保；
? 使用銀行資金監管；
? 避免“裝修款”“服務費”等模糊拆分