貸款沒(méi)批成退房，開(kāi)發(fā)商扣10%合法嗎？北京房產(chǎn)律師：看合同怎么寫！

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案情介紹

2016年8月，林濤與甲公司簽訂《北京市商品房預(yù)售合同》，購(gòu)買一號(hào)房屋（規(guī)劃用途為辦公），總價(jià)約244.5萬(wàn)元。合同約定：

首付款122.5萬(wàn)元于簽約當(dāng)日支付；

剩余122萬(wàn)元通過(guò)按揭貸款支付，需在項(xiàng)目取得竣工驗(yàn)收備案表后30日內(nèi)辦妥。

林濤依約支付首付款，但因銀行最終未批準(zhǔn)貸款，無(wú)法支付尾款。2020年7月20日，雙方協(xié)商一致解除合同。林濤按甲公司要求簽署《退房申請(qǐng)表》，其中載明：

已付房款122.5萬(wàn)元；

扣除24.45萬(wàn)元（即總房款10%）作為違約金；

實(shí)際退還98萬(wàn)余元。

甲公司銷售經(jīng)理當(dāng)時(shí)通過(guò)微信告知：“總經(jīng)理已審批，等著退款?！?/strong>
但此后四年多未退款。2024年10月，林濤起訴，要求：

確認(rèn)合同已于2020年7月20日解除；

甲公司退還全部首付款122.5萬(wàn)元及利息；

承擔(dān)訴訟費(fèi)、保全費(fèi)等。

甲公司辯稱：

同意解除合同；

但應(yīng)按《退房申請(qǐng)表》執(zhí)行，僅退98萬(wàn)元；

林濤起訴已超3年訴訟時(shí)效。

裁判結(jié)果

法院判決：
? 確認(rèn)《商品房預(yù)售合同》于2020年7月20日解除；
? 甲公司退還林濤購(gòu)房款980,524元，并自2024年10月30日起支付利息（按LPR計(jì)算）；
? 駁回林濤要求退還全部122.5萬(wàn)元的請(qǐng)求。

法院說(shuō)理

合同解除合法有效
雙方于2020年7月20日簽署《退房申請(qǐng)表》，明確因“銀行無(wú)法批貸”導(dǎo)致無(wú)法履行合同，甲公司工作人員簽字確認(rèn)，構(gòu)成協(xié)商一致解除。

10%違約金扣除有合同依據(jù)

預(yù)售合同附件五約定：若因買受人原因（包括貸款未獲批）導(dǎo)致無(wú)法支付尾款，買受人可申請(qǐng)退房，但須承擔(dān)總房款10%違約金；

《退房申請(qǐng)表》中林濤親筆簽字確認(rèn)“扣除244,503元”，視為對(duì)違約責(zé)任的認(rèn)可；

法院認(rèn)為該條款合法有效，且已實(shí)際履行合意。

“迫于無(wú)奈簽字”不能推翻書面約定
林濤主張“為盡快退款才同意扣款”，但未能提供受脅迫或欺詐證據(jù)。法院指出：成年人簽署文件即視為真實(shí)意思表示，事后反悔無(wú)法律依據(jù)。

起訴未超訴訟時(shí)效
雖然合同2020年解除，但甲公司銷售人員2021年2月仍承諾“正在走流程”，構(gòu)成訴訟時(shí)效中斷。且退款義務(wù)未明確履行期限，債權(quán)人可隨時(shí)主張——故2024年起訴仍在時(shí)效內(nèi)。

利息從起訴日起算合理
因雙方未約定退款時(shí)間，法院支持自起訴之日起計(jì)息，符合公平原則。

律師提示

? 貸款失敗≠無(wú)責(zé)退全款！務(wù)必看清合同違約條款
多數(shù)商品房預(yù)售合同約定：若因買方原因（含征信、收入、政策變化）導(dǎo)致貸款未批，退房需承擔(dān)10%違約金。簽約前務(wù)必逐條閱讀附件！

? 簽《退房申請(qǐng)表》等于二次確認(rèn)責(zé)任
即使口頭承諾“先簽字、后面全退”，只要書面文件寫明“扣除XX元”，法院大概率按字面認(rèn)定。切勿輕信口頭承諾！

? 開(kāi)發(fā)商拖延退款，可立即起訴+保全
本案中，林濤及時(shí)申請(qǐng)財(cái)產(chǎn)保全，查封了一號(hào)房屋，有效防止資產(chǎn)轉(zhuǎn)移。拖得越久，回款風(fēng)險(xiǎn)越高。

? 訴訟時(shí)效可因催款行為中斷
微信、電話、郵件等持續(xù)催款記錄，均可作為時(shí)效中斷證據(jù)。保留所有溝通記錄！

? 辦公類房產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)極高
“F3多功能用地”“商業(yè)辦公”等性質(zhì)房屋，銀行審批更嚴(yán)、利率更高、首付比例更大。購(gòu)房前務(wù)必確認(rèn)自身貸款資質(zhì)！

北京房產(chǎn)律師特別提醒：
若您也因貸款問(wèn)題想退房，
? 先查合同是否約定“貸款失敗可無(wú)責(zé)退房”；
? 如無(wú)，盡量爭(zhēng)取開(kāi)發(fā)商書面同意免違約金；
? 若已簽退房協(xié)議，務(wù)必明確退款金額和時(shí)間——
一個(gè)簽字，可能損失幾十萬(wàn)！