買家拿房后消失，290萬尾款如何追回？房產(chǎn)買賣律師支招

（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以上案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。）

案情介紹

2021年9月13日，林川（抵押權人）、周鵬（買方）與甲公司（賣方）三方簽訂《房屋買賣合同》，約定：

甲公司將名下一號房屋以300萬元出售給周鵬，全部房款優(yōu)先用于償還甲公司對林川的640萬元債務；

周鵬須于簽約當日支付10萬元定金，并于2021年9月21日前支付尾款290萬元至林川賬戶；

如逾期付款超10日，林川有權主張總房款10%的違約金（即30萬元）。

合同簽訂當日，三方辦理了帶抵押過戶手續(xù)：

一號房屋從甲公司名下轉移登記至周鵬名下；

林川作為原抵押權人，同意該過戶操作，抵押權繼續(xù)存續(xù)。

周鵬支付了10萬元定金，但始終未支付290萬元尾款。經(jīng)多次催告無果，林川向法院提起訴訟，要求周鵬支付尾款及違約金。

周鵬與甲公司均未出庭答辯。

裁判結果

法院作出判決：

一、周鵬于判決生效后十日內(nèi)向林川支付房產(chǎn)尾款290萬元；

二、周鵬于判決生效后十日內(nèi)向林川支付違約金30萬元。

法院說理

三方合同合法有效，各方應依約履行

涉案《房屋買賣合同》系三方真實意思表示，內(nèi)容不違反法律強制性規(guī)定，依法成立并生效，對林川、周鵬、甲公司均具有法律約束力。

林川已履行全部義務，周鵬構成根本違約

林川配合完成帶抵押過戶，使周鵬順利取得一號房屋所有權；

周鵬僅支付10萬元定金，290萬元尾款逾期超兩年未付，遠超合同約定的10日寬限期，構成嚴重違約。

違約金主張符合合同約定與法律規(guī)定

合同明確約定“逾期付款超10日，按總房款10%支付違約金”。該條款屬于預先約定的違約責任，符合《民法典》第585條，且金額未顯失公平，法院予以全額支持。

被告缺席視為放棄抗辯

周鵬與甲公司經(jīng)公告送達未到庭，視為放棄答辯與質(zhì)證權利，法院依法缺席判決。

律師提示

? “先過戶后付款”是高風險操作！

本案中，房屋在尾款未付情況下即完成過戶，導致林川喪失物權保障。強烈建議：

采用“資金監(jiān)管”或“銀行托管”方式，確保房款到賬后再過戶；

若必須帶押過戶，應在合同中設置尾款支付與解押同步條款。

? 以房抵債需明確債務清償順序

本案房款用于償還第三方債務，三方協(xié)議中必須寫清：

“買受人直接向債權人支付房款，視為對出賣人的付款義務履行完畢。”

否則可能被認定為“未付款”。

? 違約金10%并非虛設，法院可全額支持

只要合同明確約定、違約事實清楚、金額不過分高于損失（如本案涉及近300萬債權），法院通常會支持。切勿心存僥幸拖延付款。

? 帶抵押過戶≠免除付款義務

即使房屋設有抵押，買受人仍須按約支付房款。抵押權人同意過戶，僅是對物權變動的認可，不豁免買受人的金錢給付責任。

? 對方失聯(lián)？立即起訴+申請財產(chǎn)保全！

一旦發(fā)現(xiàn)買方拒付尾款且失聯(lián)，應立即起訴并申請查封其名下房產(chǎn)，防止其轉移資產(chǎn)。本案因及時訴訟，成功鎖定已過戶房產(chǎn)的付款責任。

北京房產(chǎn)律師鄭重提醒：

房屋交易中，“一手交錢、一手交貨”仍是黃金法則！

? 切勿輕信“先過戶、后打款”的口頭承諾；

? 大額尾款務必通過共管賬戶支付；

? 合同中明確違約金計算方式及支付路徑；

過戶不是終點，收到全款才是！