外祖父把房留給女兒，女兒又留給孫子，能順利過戶嗎？北京房產繼承律師解析

（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以上案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）

案情介紹

林哲的外祖父周老先生與妻子周老太太共有一套一號房屋。二人育有獨女周女士（林哲之母）。周老先生于2018年5月去世，周老太太于2022年1月去世，周女士于2023年10月去世。林哲系周女士與丈夫林先生的獨生子。

2018年3月8日，周老先生親筆書寫遺囑，載明：“我自愿將一號房屋及存款等全部財產遺留給女兒周女士。”同日，周老太太也立下內容幾乎相同的自書遺囑，同樣指定由周女士繼承一號房屋。

2022年8月14日，周女士亦立自書遺囑，明確表示：“我所有財產，包括一號房屋，均由我兒子林哲一人繼承。”

林哲持三份遺囑起訴，請求法院確認一號房屋歸其所有，并要求其他法定繼承人（周老先生的兄弟姐妹及其后代）配合辦理過戶。

被告方（周老先生的弟妹及侄子）提出強烈異議，主張：

周老先生立遺囑當日因“焦慮狀態”急診入院，可能無民事行為能力；

遺囑簽名與病歷簽字筆跡不符；

遺囑稱“房產證仍在辦理中”，但實際已于2017年辦妥，內容失實；

周女士去世時房屋尚未過戶至其名下，其無權處分該房產，所立遺囑無效。

案件審理期間，被告申請對周老先生立遺囑時的行為能力進行司法鑒定，但多家權威機構均以“超出技術能力”為由不予受理。

另查明，一號房屋性質為“按經濟適用住房管理”的央產房，產權單位確認：可依法繼承，需憑法院判決或公證書辦理檔案完善及過戶手續。

裁判結果

法院判決：
一號房屋由林哲繼承；
周老先生的弟妹及侄子、林哲之父林先生，于判決生效之日起七日內協助林哲辦理房屋所有權轉移登記手續。

法院說理

三份遺囑均符合自書遺囑法定形式要件
每份遺囑均由立遺囑人親筆書寫、簽名、注明年月日，內容清晰，指向明確，符合《繼承法》及《民法典》關于自書遺囑的規定。

質疑遺囑人行為能力，但無證據支持
被告雖提出周老先生入院診斷為“焦慮狀態”，但：

該診斷不等于“無/限制民事行為能力”；

未能提供司法鑒定結論或其他醫學證據證明其喪失意思表示能力；

多家鑒定機構拒絕受理，進一步削弱其主張可信度。

遺囑內容細節瑕疵不影響整體效力
“房產證仍在辦理中”雖與事實不符，但屬于非關鍵性陳述錯誤，不否定立遺囑人處分房產的真實意愿。法院認為，不能因一句描述偏差否定整份遺囑效力。

繼承權可依法轉繼承，周女士有權再處分
周老先生、周老太太去世后，一號房屋的繼承權即歸屬于周女士，成為其合法期待權益。即使未完成過戶，該權益仍屬其遺產范圍。周女士通過遺囑將該權益指定由林哲繼承，合法有效。

央產房可繼承，過戶障礙可解決
產權單位已明確：憑法院生效判決即可啟動繼承過戶程序，不存在法律禁止情形。

律師提示

? 自書遺囑務必“親筆+簽名+日期”三要素齊全
本案勝訴關鍵在于三份遺囑形式完整。哪怕內容有小瑕疵（如房本狀態寫錯），只要核心意思清晰，法院通常認可效力。

? 質疑精神狀態？必須拿出鑒定或醫學證據
僅憑“入院記錄”“疾病編碼”無法推翻遺囑。若真懷疑立遺囑人無行為能力，應在生前申請宣告，或在訴訟中成功完成司法鑒定。

? 繼承權≠房產證，但可依法轉繼承
很多人誤以為“沒過戶就不能再立遺囑”。實際上，繼承開始后，繼承人即取得財產權益，可通過遺囑再次處分，無需先辦證。

? 央產房、經適房也能繼承！
只要房屋性質允許（本案為“按經適房管理”），且產權單位配合，法院判決是辦理繼承過戶的合法依據。

北京房產繼承律師特別提醒：
若家中老人欲通過遺囑實現“隔代傳承”，
? 務必確保每一份遺囑形式合法；
? 保留立遺囑時神志清醒的證據（如視頻、見證人）；
? 對央產房、經適房等特殊房產，提前向產權單位確認繼承政策