“原拆原建”會是未來趨勢嗎？京滬等多城已試水

文/陳昊星

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，“十四五”時期，全國累計改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)24萬多個，惠及4000多萬戶、超1.1億人。

其中，一些“超齡服役”的老舊小區(qū)和居民住宅樓因房屋結(jié)構(gòu)存在安全隱患或出現(xiàn)嚴(yán)重質(zhì)量問題，已難以再依靠局部修修補(bǔ)補(bǔ)維持正常安全與功能。這類小區(qū)的更新需求，正從“局部更新改造”轉(zhuǎn)向更為徹底的“原拆原建”。

此前，《中共中央 國務(wù)院關(guān)于推動城市高質(zhì)量發(fā)展的意見》將“支持老舊住房自主更新、原拆原建”寫入其中，明確了城市更新模式將加快轉(zhuǎn)型。

那么，“原拆原建”究竟是怎么拆、怎么建？與嚴(yán)控的“大拆大建”有哪些不同？

“原拆原建”多地已開始探索實踐

目前，北京、上海、廣州、南京、深圳、杭州、成都與重慶等城市已開始探索并推進(jìn)“原拆原建”實踐。各地在安置方式、補(bǔ)償機(jī)制、資金籌措和公共服務(wù)等方面不斷探索，以實現(xiàn)重建后的居住質(zhì)量與社區(qū)功能同步提升。

以南京市的秦淮區(qū)石榴新村為例，該片區(qū)始建于20世紀(jì)50年代，是消防、衛(wèi)生等配套設(shè)施缺乏的非成套住房，屬于典型的“城中村”危舊房片區(qū)。當(dāng)?shù)鼐用裨鵁o奈地戲稱自家住宅為“握手樓”“一線天”。

如今走進(jìn)該小區(qū)，能看到淺灰色石材與鋁板為主要結(jié)構(gòu)的現(xiàn)代建筑立面。6棟樓整齊排列，無障礙坡道、智能安防系統(tǒng)、太陽能等設(shè)施一應(yīng)俱全。

為了破解“原拆原建”建設(shè)資金難題，南京市探索“市、區(qū)財政+居民出資”的共擔(dān)機(jī)制，目前“原拆原建”項目政府承擔(dān)60%，產(chǎn)權(quán)人承擔(dān)40%。據(jù)測算，居民自籌部分控制在每平方米2800元左右，平均房屋建設(shè)成本為每平方米7000元，普遍低于市場水平。

北京市樺皮廠胡同8號樓危舊房改建項目示意模型。來源：中建海龍

北京市樺皮廠胡同8號樓危舊房改建項目作為北京市首個裝配式危舊樓改造項目則通過模塊化集成建筑技術(shù)，實現(xiàn)快速“原拆原建”，為居民提供現(xiàn)代化居住環(huán)境。該項目采用了混凝土模塊化集成建筑技術(shù)（C-MiC），僅用三個月便實現(xiàn)了“原拆原建”改造。為老城區(qū)施工場地狹小、環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格、建設(shè)周期長等問題提供了寶貴經(jīng)驗。

上海靜安彭一小區(qū)內(nèi)被保留下來的碉堡。來源：上觀新聞

上海靜安彭一小區(qū)是目前上海市規(guī)模最大的“原拆原建”項目。原有40幢老樓經(jīng)過約4年建設(shè)，重建為17幢高層電梯房，提供94種戶型，2110戶居民原址回搬。項目實現(xiàn)從“老破小”到成套電梯房的整體躍升，并統(tǒng)籌學(xué)校、道路和地下停車配套。戶型按原住戶需求精細(xì)匹配，同時保留歷史建筑元素與老樹木，實現(xiàn)居住品質(zhì)提升與歷史記憶延續(xù)。

廣州荔灣區(qū)鶴園小區(qū)。來源：廣州日報

廣州荔灣區(qū)鶴園小區(qū)曾是廣州造船廠的職工宿舍，因產(chǎn)權(quán)關(guān)系復(fù)雜，改造難度較大。于是荔灣區(qū)探索“老舊小區(qū)微改造＋危舊房原拆原建”聯(lián)動推進(jìn)，通過“兩條線一張圖”統(tǒng)籌規(guī)劃，按樓棟制定方案：能修的就修，必須拆的就拆，把危樓重建與可修樓棟分開處理，既縮短工期，也減少對居民生活的影響。這一做法實現(xiàn)了中心城區(qū)“點狀原拆原建”與整體微更新的結(jié)合。

“原拆原建”與“大拆大建”有本質(zhì)區(qū)別

需要知道的是，“原拆原建”與中央嚴(yán)控的“大拆大建”有著本質(zhì)區(qū)別，“大拆大建”往往伴隨資源浪費(fèi)、破壞歷史文化遺產(chǎn)、違背居民意愿等問題。而“原拆原建”則強(qiáng)調(diào)以居民意愿為前提，在保持社區(qū)穩(wěn)定性的基礎(chǔ)上，實現(xiàn)安全性與居住品質(zhì)的整體提升。

清華大學(xué)土木水利學(xué)院院長、清華大學(xué)恒隆房地產(chǎn)研究中心主任吳璟在接受中新社國是直通車采訪時表示，兩者在目標(biāo)、動機(jī)與實施邏輯上具有本質(zhì)差異。

他指出，“原拆原建”的出發(fā)點是解決住房本身的使用安全與功能不足問題，主要針對老舊小區(qū)和危舊房，尤其是C、D級危房，以改善居住條件為核心。而“大拆大建”往往以土地開發(fā)為主要驅(qū)動力，通過提升容積率、通過一級或聯(lián)動開發(fā)來獲取增量空間，出現(xiàn)“拆一建二”“拆一建三”等高拆建比的情況，其關(guān)注點更多落在土地價值而非居住安全。

中國城市規(guī)劃設(shè)計研究院城市更新研究分院院長范嗣斌在接受中新社國是直通車采訪時指出，“大拆大建”往往會破壞原有街區(qū)肌理和社會關(guān)系結(jié)構(gòu)，同時伴隨損害歷史文化、加重城市基礎(chǔ)設(shè)施負(fù)擔(dān)等問題。相比之下，“原拆原建”是以確有改造需求為前提，核心理念是“把原有房子拆掉，再在原址建回去”，不以大幅增加面積或獲取土地開發(fā)收益為目的。

在已有案例中，“原拆原建”多數(shù)為一線和新一線城市率先探索實踐。對此范嗣斌指出，“原拆原建”并非一線城市的特權(quán)。在他看來，許多縣城甚至農(nóng)村，“房子壞了就自己拆、自己重建”本就是自然發(fā)生的行為。區(qū)別在于大城市中的產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)更為復(fù)雜，因此需要更嚴(yán)格的管理邊界，例如控制容積率和層高，防止借機(jī)超建、用于出租或牟利等問題。

最復(fù)雜、最費(fèi)精力的城市更新模式

多位專家在接受采訪時均表示，“原拆原建”是當(dāng)前城市更新中最復(fù)雜、最考驗溝通協(xié)調(diào)能力的模式。現(xiàn)有的“原拆原建”項目幾乎都是高度個性化的實踐，難以形成一套普遍適用的操作方案。

范嗣斌直言，“原拆原建”最大的難點不在技術(shù)，而在產(chǎn)權(quán)和組織層面：其一是確權(quán)復(fù)雜，各地房源類型不同，包括房改房、商品房、保障房，政策口徑都需“一事一議”；其二是居民意見達(dá)成難，尤其在成套化改造、成本分?jǐn)偂⒚娣e微增等環(huán)節(jié)，需要大量溝通協(xié)調(diào)；其三是目前多數(shù)拆建動作都要求居民100%同意，這在產(chǎn)權(quán)分散的項目中往往最耗費(fèi)時間和精力。

值得一提的是，在“原拆原建”的各地實踐中也發(fā)現(xiàn)，很多居民對生活了一輩子的老房子有情感依賴，對“原拆原建”仍存在一定的抵觸情緒。

吳璟認(rèn)為，“原拆原建”最大的難點在于分散的產(chǎn)權(quán)人難以達(dá)成一致意見。隨著項目規(guī)模擴(kuò)大，完全依靠所有居民100%同意已不現(xiàn)實，因此需要探索新機(jī)制，比如設(shè)定多數(shù)通過的比例，以及由政府建立收儲平臺來提供安置保障。

在他看來，“原拆原建”未來要在改善居住安全與品質(zhì)與保障居民意愿之間尋求平衡，通過制度化、可復(fù)制的流程逐步推進(jìn)，可為未來更大范圍的“原拆原建”模式提供經(jīng)驗樣本。

范嗣斌則提醒，政府補(bǔ)貼必須公平適度，避免形成“你補(bǔ)的多，他補(bǔ)的少”等不公平情況，以免未來所有“原拆原建”都依賴財政介入。他預(yù)計，只要機(jī)制清晰、政策支撐合理，并充分發(fā)揮居民自主性，“原拆原建”模式將在未來城市更新中發(fā)揮越來越重要的作用。

來源：國是直通車

編輯：高琰瑭

責(zé)編：魏晞