“原拆原建”會是未來趨勢嗎？京滬等多城已試水

文/陳昊星

住房和城鄉建設部發布的數據顯示，“十四五”時期，全國累計改造城鎮老舊小區24萬多個，惠及4000多萬戶、超1.1億人。

其中，一些“超齡服役”的老舊小區和居民住宅樓因房屋結構存在安全隱患或出現嚴重質量問題，已難以再依靠局部修修補補維持正常安全與功能。這類小區的更新需求，正從“局部更新改造”轉向更為徹底的“原拆原建”。

此前，《中共中央 國務院關于推動城市高質量發展的意見》將“支持老舊住房自主更新、原拆原建”寫入其中，明確了城市更新模式將加快轉型。

那么，“原拆原建”究竟是怎么拆、怎么建？與嚴控的“大拆大建”有哪些不同？

“原拆原建”多地已開始探索實踐

目前，北京、上海、廣州、南京、深圳、杭州、成都與重慶等城市已開始探索并推進“原拆原建”實踐。各地在安置方式、補償機制、資金籌措和公共服務等方面不斷探索，以實現重建后的居住質量與社區功能同步提升。

以南京市的秦淮區石榴新村為例，該片區始建于20世紀50年代，是消防、衛生等配套設施缺乏的非成套住房，屬于典型的“城中村”危舊房片區。當地居民曾無奈地戲稱自家住宅為“握手樓”“一線天”。

如今走進該小區，能看到淺灰色石材與鋁板為主要結構的現代建筑立面。6棟樓整齊排列，無障礙坡道、智能安防系統、太陽能等設施一應俱全。

為了破解“原拆原建”建設資金難題，南京市探索“市、區財政+居民出資”的共擔機制，目前“原拆原建”項目政府承擔60%，產權人承擔40%。據測算，居民自籌部分控制在每平方米2800元左右，平均房屋建設成本為每平方米7000元，普遍低于市場水平。

北京市樺皮廠胡同8號樓危舊房改建項目示意模型。來源：中建海龍

北京市樺皮廠胡同8號樓危舊房改建項目作為北京市首個裝配式危舊樓改造項目則通過模塊化集成建筑技術，實現快速“原拆原建”，為居民提供現代化居住環境。該項目采用了混凝土模塊化集成建筑技術（C-MiC），僅用三個月便實現了“原拆原建”改造。為老城區施工場地狹小、環保標準嚴格、建設周期長等問題提供了寶貴經驗。

上海靜安彭一小區內被保留下來的碉堡。來源：上觀新聞

上海靜安彭一小區是目前上海市規模最大的“原拆原建”項目。原有40幢老樓經過約4年建設，重建為17幢高層電梯房，提供94種戶型，2110戶居民原址回搬。項目實現從“老破小”到成套電梯房的整體躍升，并統籌學校、道路和地下停車配套。戶型按原住戶需求精細匹配，同時保留歷史建筑元素與老樹木，實現居住品質提升與歷史記憶延續。

廣州荔灣區鶴園小區。來源：廣州日報

廣州荔灣區鶴園小區曾是廣州造船廠的職工宿舍，因產權關系復雜，改造難度較大。于是荔灣區探索“老舊小區微改造＋危舊房原拆原建”聯動推進，通過“兩條線一張圖”統籌規劃，按樓棟制定方案：能修的就修，必須拆的就拆，把危樓重建與可修樓棟分開處理，既縮短工期，也減少對居民生活的影響。這一做法實現了中心城區“點狀原拆原建”與整體微更新的結合。

“原拆原建”與“大拆大建”有本質區別

需要知道的是，“原拆原建”與中央嚴控的“大拆大建”有著本質區別，“大拆大建”往往伴隨資源浪費、破壞歷史文化遺產、違背居民意愿等問題。而“原拆原建”則強調以居民意愿為前提，在保持社區穩定性的基礎上，實現安全性與居住品質的整體提升。

清華大學土木水利學院院長、清華大學恒隆房地產研究中心主任吳璟在接受中新社國是直通車采訪時表示，兩者在目標、動機與實施邏輯上具有本質差異。

他指出，“原拆原建”的出發點是解決住房本身的使用安全與功能不足問題，主要針對老舊小區和危舊房，尤其是C、D級危房，以改善居住條件為核心。而“大拆大建”往往以土地開發為主要驅動力，通過提升容積率、通過一級或聯動開發來獲取增量空間，出現“拆一建二”“拆一建三”等高拆建比的情況，其關注點更多落在土地價值而非居住安全。

中國城市規劃設計研究院城市更新研究分院院長范嗣斌在接受中新社國是直通車采訪時指出，“大拆大建”往往會破壞原有街區肌理和社會關系結構，同時伴隨損害歷史文化、加重城市基礎設施負擔等問題。相比之下，“原拆原建”是以確有改造需求為前提，核心理念是“把原有房子拆掉，再在原址建回去”，不以大幅增加面積或獲取土地開發收益為目的。

在已有案例中，“原拆原建”多數為一線和新一線城市率先探索實踐。對此范嗣斌指出，“原拆原建”并非一線城市的特權。在他看來，許多縣城甚至農村，“房子壞了就自己拆、自己重建”本就是自然發生的行為。區別在于大城市中的產權結構更為復雜，因此需要更嚴格的管理邊界，例如控制容積率和層高，防止借機超建、用于出租或牟利等問題。

最復雜、最費精力的城市更新模式

多位專家在接受采訪時均表示，“原拆原建”是當前城市更新中最復雜、最考驗溝通協調能力的模式。現有的“原拆原建”項目幾乎都是高度個性化的實踐，難以形成一套普遍適用的操作方案。

范嗣斌直言，“原拆原建”最大的難點不在技術，而在產權和組織層面：其一是確權復雜，各地房源類型不同，包括房改房、商品房、保障房，政策口徑都需“一事一議”；其二是居民意見達成難，尤其在成套化改造、成本分攤、面積微增等環節，需要大量溝通協調；其三是目前多數拆建動作都要求居民100%同意，這在產權分散的項目中往往最耗費時間和精力。

值得一提的是，在“原拆原建”的各地實踐中也發現，很多居民對生活了一輩子的老房子有情感依賴，對“原拆原建”仍存在一定的抵觸情緒。

吳璟認為，“原拆原建”最大的難點在于分散的產權人難以達成一致意見。隨著項目規模擴大，完全依靠所有居民100%同意已不現實，因此需要探索新機制，比如設定多數通過的比例，以及由政府建立收儲平臺來提供安置保障。

在他看來，“原拆原建”未來要在改善居住安全與品質與保障居民意愿之間尋求平衡，通過制度化、可復制的流程逐步推進，可為未來更大范圍的“原拆原建”模式提供經驗樣本。

范嗣斌則提醒，政府補貼必須公平適度，避免形成“你補的多，他補的少”等不公平情況，以免未來所有“原拆原建”都依賴財政介入。他預計，只要機制清晰、政策支撐合理，并充分發揮居民自主性，“原拆原建”模式將在未來城市更新中發揮越來越重要的作用。

來源：國是直通車

編輯：高琰瑭

責編：魏晞