合作建房20年無證，還能確權嗎？房地產律師解析案例！

（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以上案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）

案情介紹

2006年9月，王建國與甲公司簽訂《住宅樓合建協議》，以總價34萬元購買一號房屋（建筑面積89.99平方米）。協議約定：王建國獲得該房屋“永久使用權”，若未來政策允許辦理產權，則由其承擔土地出讓金及相關稅費。

該房屋系某職業學院與甲公司合作建設，建成后整體登記在某職業學院名下。根據雙方《合作建房合同》及補充協議，7至10單元歸甲公司所有，王建國所購房屋正位于此范圍內。

簽約后，王建國付清全款并入住至今。多年來，他多次向甲公司及某職業學院提交材料、催辦房產證，甚至參與集體上訪。2007年，部分住戶通過法院調解成功辦證；2019年，北京市出臺政策專門解決歷史遺留不動產登記問題，但王建國的房產證仍被擱置。

無奈之下，王建國起訴，請求判令某職業學院與甲公司協助將一號房屋過戶至其名下。

甲公司辯稱：已多年未經營，無能力辦證；
某職業學院辯稱：王建國不符合“房改房”政策（需1999年前簽約入住），且非合同相對方，不應擔責。

裁判結果

法院判決：
? 某職業學院于判決生效之日起30日內，協助王建國辦理一號房屋的產權轉移登記手續；
? 過戶所需的土地出讓金、契稅、手續費由王建國自行承擔；
? 甲公司、乙公司不承擔過戶義務（甲公司非產權人，乙公司未參與交易）。

注：甲公司雖收取房款（收據蓋章），但因房屋實際歸屬其合作方分配范圍，且大產權在學院名下，故最終由學院履行協助義務。

法院說理

買賣關系合法有效，買方已全面履約
王建國與甲公司簽訂的協議雖名為“合建”，實為房屋買賣。其已支付全款、實際入住近20年，甲公司亦交付房屋，買賣合同關系成立且已履行主要義務。

產權登記主體負有法定協助義務
盡管某職業學院非買賣合同當事人，但一號房屋現登記在其名下，且其與甲公司已通過《分房協議》確認7-10單元歸甲公司所有。
→ 學院作為大產權人，有義務配合實際權利人辦理分戶登記。

“不符合房改政策”不能成為拒絕過戶理由
學院主張王建國需按“房改房”標準補繳成本價（約1560元/㎡），但法院指出：

雙方合同未約定此義務；

王建國已按市場價支付34萬元；

政策限制不能對抗合法民事權益。
→ 只需補繳土地出讓金及正常過戶稅費即可。

歷史遺留問題≠無法解決
法院強調：北京市已出臺專項政策化解此類難題，不能以“領導更換”“人員變動”為由無限期拖延。對符合條件的購房者，產權單位應主動履責。

律師提示

? “永久使用權”≠不能辦證！關鍵看房屋權屬來源
很多90年代末、2000年初的合作建房、集資建房協議寫“永久使用”，但只要房屋已分配給開發商/合作方，且買方付清房款、實際占有，法院通常支持確權過戶。

? 大產權在單位名下？照樣能告單位配合過戶！
即使你沒和學校、學院簽合同，只要能證明：

房屋屬于合作方分得范圍；

你從合作方購得并付款入住；

大產權仍在單位名下——
單位就有法定義務協助你辦證。

? 別被“房改政策”嚇退！你可能走的是“商品房路徑”
若你購房時按市場價付款（非成本價），且合同未提“房改”，則不適用房改政策，只需補土地出讓金即可按商品房流程辦證。

? 收據蓋錯章？不影響合同效力！
本案中房款收據蓋的是“乙公司”章，但法院結合交房、供暖、居住事實，推定付款真實完成。長期實際占有是關鍵證據！

? 歷史遺留房維權要趁早！越拖風險越大
開發商失聯、單位改制、政策收緊……時間拖得越久，辦證難度越高。建議盡快啟動法律程序，固定證據，申請確權。

北京房產律師特別提醒：
如果您也買了“合作建房”“集資房”“校產房”近20年沒證，
? 立即收集：購房協議、付款憑證、入住證明（水電暖繳費）；
? 查詢房屋是否仍在原單位大產權下；
? 委托律師發函或起訴——
政策窗口期有限，行動決定產權！