北京
（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以上案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）
案情介紹
趙明與劉強均為某村集體經濟組織成員。2001年1月8日，雙方簽訂《買賣房屋契約》，約定：
劉強將一號房屋（北房五間、東廂房五間）以6000元價格出售給趙明；
房款當場付清；
院內樹木歸趙明所有；
村委會負責人及執筆人在契約上簽字見證。
簽約后，趙明于2001年11月將戶口遷入一號房屋，并于2009年將原房屋全部拆除，翻建為兩排北房（共十間）。村委會先后出具證明，確認趙明系房屋實際權利人，并認可其翻建行為。
20余年后，劉強及其兄弟姐妹（劉強父母已去世）提起異議，稱：
一號房屋系父母與大哥共同出資建造，劉強無權單獨出售；
父母生前不知情，買賣無效；
趙明遂起訴，請求法院確認《買賣房屋契約》有效。
裁判結果
法院判決：
確認趙明與劉強于2001年1月8日簽訂的《買賣房屋契約》有效；
法院說理
1. 買賣雙方均為本村村民，交易合法有效
根據當時有效的《土地管理法》及司法實踐，同一集體經濟組織成員之間買賣宅基地房屋，不違反法律強制性規定，合同自成立時生效。
2. 買方有充分理由相信賣方有權處分
宅基地《土地登記申請書》載明使用權申請人為劉強；
房屋交付時為空置狀態，劉強實際控制并完成交付；
買方已支付合理對價（2001年6000元符合當時市場水平）。
3. 親屬“不知情”抗辯不合常理
劉強父母及兄弟長期居住本村，且大哥房屋緊鄰一號房屋；
趙明2009年大規模翻建房屋，持續居住超十余年；
若真不知情，長達十幾年未提出異議，明顯違背生活常理。
律師提示
? 同村買賣宅基地房，2001年簽的合同至今仍有效！
只要買賣雙方均為本村農業戶口，且交易真實、價格合理，即使未過戶，法院通常認定合同有效。
? 戶口遷入+長期居住+翻建=強化權利基礎
本案勝訴關鍵在于：趙明不僅簽約付款，還遷戶、翻建、持續占有，形成完整權利外觀，使“無權處分”抗辯難以成立。
? 村委會證明很重要！
村委會出具的“房屋歸買方所有”“認可翻建”等書面證明，是法院判斷交易真實性的重要依據。
? 想拿房產證？先確合同有效，再另案確權
宅基地房屋無法直接辦理過戶，但可通過兩步走：
① 起訴確認買賣合同有效；
② 另案起訴確認房屋歸己所有（或要求協助辦理宅基地使用權變更）。
? 親屬事后反悔難成功
若父母或其他共有人長期知情卻未反對，尤其在買方翻建、裝修、出租后才主張權利，法院通常不予支持。
北京房產律師特別提醒：
宅基地房屋買賣雖受限，但同村交易受法律保護！
? 簽約時務必讓村委會見證并蓋章；
? 保留付款憑證、戶口遷移記錄、翻建審批（如有）；
? 遇親屬反悔，立即起訴確認合同效力
特別聲明：以上內容(如有圖片或視頻亦包括在內)為自媒體平臺“網易號”用戶上傳并發布，本平臺僅提供信息存儲服務。
Notice: The content above (including the pictures and videos if any) is uploaded and posted by a user of NetEase Hao, which is a social media platform and only provides information storage services.
