馬云沒騙你！2026 年樓市大變，買房省錢易，這 3 類人千萬別跟風

來源：大偉看樓市

2017 年，馬云在杭州全球峰會上拋出 “八年后中國最便宜的就是房子” 的驚人預言，彼時樓市狂熱之下，這一論斷被視作天方夜譚。如今站在 2026 年的時間節點回望，隨著中央 “房住不炒” 的堅定定調與 “十五五” 規劃開局的政策紅利釋放，馬云預判的 “去泡沫化”“價值回歸” 趨勢已然成為現實。2026 年的中國樓市，正迎來購房成本結構性下降與市場風險全面重構的雙重轉向，既為剛需群體帶來實質利好，也對購房者的決策能力提出更高要求。

從政策端來看，2026 年樓市支持力度持續加碼。“十五五規劃” 明確清理住房消費不合理限制措施，一線城市限購政策邊際放松，首套房首付比例最低降至 15%，全國首套房平均貸款利率已降至 3.31%，部分城市低至 3.25%。疊加契稅減免、換房退稅、多孩家庭購房補貼等政策，購房綜合成本較 2020 年下降超 30%。以北京為例，一套價值 500 萬的剛需房，首付僅需 75 萬，30 年房貸利息可節省 64 萬元，再疊加 10 萬元人才補貼，實際購房成本大幅降低。政策紅利的集中釋放，讓 “買房省錢” 成為 2026 年樓市的核心關鍵詞。?

但與此同時，市場分化加劇成為不可逆轉的趨勢。央行數據顯示，2025 年全國二手房掛牌量已突破 850 萬套，房價走勢徹底告別 “全國一盤棋”。一線及強二線核心區憑借人口與產業雙支撐，房價穩中有漲，上海新房價格 2025 年同比上漲 5.7%，核心區去化周期降至 15 個月的健康區間；而缺乏產業支撐的三四線城市，2025 年人口凈流出達 312 萬人，房價面臨持續下行壓力，瑞銀預測 2026 年這類城市房價可能再降 8%-10%，部分縣城累計跌幅將達 22%。這種 “冰火兩重天” 的格局，意味著盲目跟風購房可能遭遇 “買后即虧” 的困境，尤其三類人群需格外謹慎。?

第一類慎買人群：盲目布局三四線及遠郊板塊的投機者?

樓市的底層邏輯早已從 “買漲不買跌” 轉變為 “房子跟著人走”，人口與產業成為房產保值的核心支撐。2026 年的市場分化，本質是供需關系的結構性重構，盲目布局缺乏支撐的板塊，無異于陷入 “接盤” 陷阱。?

三四線城市的投機風險尤為突出。這類城市不僅面臨人口持續外流的困境，還遭遇庫存高企的壓力，廣義庫存去化周期超 30 個月，大量房源面臨 “賣不掉、租不高” 的流動性困境。更值得警惕的是，2026 年 3000 億元專項債將用于收購存量商品房轉為保障房，這些保障房價格比同地段商品房低 30% 以上，直接分流剛需，進一步壓縮商品房降價空間。以某中部三四線城市為例，2025 年新房均價已較 2021 年下跌 18%，部分遠郊樓盤降價 40% 仍難成交，投機者若貿然入場，大概率會遭遇資產縮水。?

即便是一線及強二線城市，遠郊概念盤也暗藏風險。那些依賴 “新區規劃”“地鐵延長線” 炒作的項目，配套兌現周期長，實際居住價值有限。2025 年已有大量此類房源掛牌半年無人問津，2026 年去化難度更大。中指研究院數據顯示，2026 年新建商品房銷售面積預計同比下降 6%，缺乏配套的遠郊房源去化壓力將進一步加大，盲目投機這類房產可能陷入 “陰跌” 循環，難以脫手。?

第二類慎買人群：高杠桿加貸的收入不穩定群體?

2026 年信貸政策雖寬松，但杠桿過高仍隱患重重。部分購房者看到房貸利率下降、首付比例降低，便盲目加杠桿入市，卻忽視了收入穩定性與持有成本上升的風險，極易陷入資金鏈斷裂的危機。?

收入不穩定群體的購房風險主要來自兩方面。一方面，房貸還款的剛性與收入波動的矛盾的不可調和。當前二套房利率比首套高出 0.5 個百分點，100 萬貸款 30 年將多還 9 萬利息，若遭遇失業或收入下滑，很可能陷入斷供困境。自由職業者、創業初期人群、互聯網行業從業者等，收入波動較大，抗風險能力較弱，一旦行業出現調整，便可能面臨 “房子被拍賣” 的結局。另一方面，持有成本上升進一步擠壓資金空間。2026 年房地產稅試點擴圍預期增強，疊加物業費上漲、維修基金支出等，住房持有壓力持續加大，對于高杠桿人群而言，無疑是雪上加霜。?

專業機構給出的安全購房標準顯示，月供應控制在家庭月收入的 30% 以內，同時需預留 1-2 年的應急資金。這意味著，若家庭月收入 1 萬元，月供不宜超過 3000 元，對應貸款額度約 60 萬元，若盲目追求大戶型、高總價房源，將月供提升至 5000 元以上，一旦收入出現波動，便可能引發財務危機。2025 年以來，全國斷供房數量同比上升 12%，其中超七成是高杠桿購房的收入不穩定群體，這一數據為 2026 年的購房者敲響了警鐘。?

第三類慎買人群：忽視產權與政策陷阱的盲目跟風者?

2026 年 “老房新政” 全面推進、存量房交易成為主流，但政策紅利并非人人可享，產權瑕疵、政策限制等隱性陷阱，正成為盲目跟風者的 “踩雷重災區”。?

非核心區的老舊房源是首要避坑對象。并非所有老房都能享受政策紅利，那些未被納入改造清單、房齡超 30 年且結構老化的非核心區老房，不僅無法獲得政策支持，后續維修成本高昂，還可能因不符合居住標準面臨流通困難。這類 “老破小” 缺乏學區、配套等核心價值支撐，需求持續萎縮，未來可能陷入 “賣不掉、租不高” 的困境。更需警惕的是產權風險，部分危房改造項目、單位福利房存在產權模糊的情況，若未確認產權是否能升級為完整產權便貿然購買，極易引發法律糾紛。?

小型民營房企開發的房源同樣暗藏風險。2026 年民營房企多轉向代建、物業領域，資金實力不足的小型房企項目交付風險仍存。數據顯示，2025 年民營房企違約率仍維持在 15% 左右，部分項目因資金鏈斷裂陷入停工，購房者可能面臨 “錢房兩空” 的結局。此外，部分中介或賣家夸大宣傳的房源也需謹慎，如未獲批的地鐵規劃、虛假學區承諾等，一旦規劃調整或無法兌現，購房者權益將受損，且維權難度較大。?

2026 年購房實操指南：順勢而為，精準擇房?

面對 2026 年樓市的大變局，購房者應摒棄盲目跟風心態，結合自身需求與市場規律，做出理性決策。對于剛需群體，若已確定長期在核心城市發展，且有穩定收入和足夠首付，2026 年上半年是政策紅利窗口期，可優先選擇 “地鐵 + 商業 + 醫療” 配套成熟的板塊，避開遠郊概念盤，優先考慮品牌房企現房，降低交付風險。三四線城市的剛需族若短期內不打算離開，可選擇市中心配套成熟的次新房，同時申請地方購房補貼，降低成本。?

改善型群體應遵循 “賣弱買強” 邏輯，若手中有非核心板塊房源，可在 2026 年上半年出售，下半年市場預期穩定后，入手核心區 120 平以上的品質住宅。這類房源當前成交占比已突破 60%，戶型合理、物業優質的綠色智慧住宅更具保值性。投資性購房則需徹底轉變思路，告別 “閉眼買房” 時代，若確有投資需求，可關注長三角、珠三角衛星城的優質資產，或聚焦長租房、產業園區等存量資產的運營紅利，而非傳統住宅投機。?

馬云的預言并非空穴來風，2026 年樓市的 “大變” 本質是市場回歸理性、價值回歸居住屬性的必然結果。購房成本的下降為購房者帶來了機遇，但市場分化與風險重構也提出了更高要求。對于投機者、高杠桿收入不穩定群體、忽視產權陷阱的跟風者而言，盲目入市只會遭遇風險；而對于理性的剛需與改善群體，把握政策紅利、精準選擇房源，才能在 2026 年的樓市變局中實現安居樂業的目標。樓市早已不是 “賭漲跌” 的賭場，而是 “選對資產” 的競技場，唯有順勢而為、理性決策，才能避開陷阱、把握機遇。