房產(chǎn)公司新一輪暴雷潮？

周末祥源控股在浙江金融資產(chǎn)交易中心發(fā)行的產(chǎn)品無法兌付事件，引起廣泛關注。

前幾年知名房地產(chǎn)公司密集暴雷以后，市場停歇了一段時間，最近有萬科2筆債券計劃展期、祥源控股兌付逾期，隨著房價繼續(xù)下跌，新房成交額連續(xù)下滑， 房產(chǎn)公司出現(xiàn)新一輪暴雷潮的苗頭。

祥源兌付逾期的這幾款產(chǎn)品，投資者的收益率在4%-5%之間，這個收益率其實不算高，不過浙金中心平臺的收益率也有 4%-5%，那么祥源實際支付的成本就在8%-9%了。

作為一個發(fā)行產(chǎn)品的平臺，收取如此高的費率，說明募資方對平臺的依賴非常強，關系也非同一般。

2024年底，全國清理地方金融交易平臺， 浙江金融資產(chǎn)交易中心 被取消了業(yè)務資質，2025年1月，國資方將控股權轉讓給了一家民營企業(yè)， 浙金中心更名為浙江浙金資產(chǎn)運營股份有限公司。

后來， 浙金作為一個平臺方，對外售賣的項目幾乎全是祥源系產(chǎn)品。 投資者調查發(fā)現(xiàn)，浙金資產(chǎn)與祥源控股 之間存在多條歷史交叉、股權鏈條、投資結構與人員關系。說明 浙金與祥源在多個層面深度綁定，而平臺上的產(chǎn)品大量集中于祥源控股公司，就不是偶然現(xiàn)象了。

其實逾期的原因很簡單，就是將資金挪用去填補房地產(chǎn)項目窟窿了，銀行抽貸、斷貸，地產(chǎn)低迷，資金鏈斷裂，產(chǎn)品逾期。

祥源控股主要有三大業(yè)務板塊，分別是文旅板塊、基建板塊和地產(chǎn)板塊。

自2008年涉足文旅產(chǎn)業(yè)以來，祥源控股投資布局了50余個文旅項目，遍布全國17個省市，覆蓋世界遺產(chǎn)6處，國家5A級景區(qū)12處、4A級景區(qū)20處。

地產(chǎn)板塊主要是祥源控股旗下的祥源地產(chǎn)，涵蓋地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)運營、酒店管理、物業(yè)服務等領域，開發(fā)項目有16個。

目前，祥源控制下的3家上市公司分別是祥源文旅（600576.SH）、海昌海洋公園（02255.HK）和交建股份（603815.SH）。

由于投資者涌進浙金中心，12月5日，浙金中心董事長丁建林與祥源集團執(zhí)行總裁沈保山均在現(xiàn)場安撫和回答投資者疑問。

沈保山表示，之前的產(chǎn)品也是在東拼西湊地去兌付，“現(xiàn)在我們沒有錢了。”

沈保山透露，祥源控股總資產(chǎn)600億，包括地產(chǎn)、股票等；總負債400多億，包括銀行、施工單位和投資者投的產(chǎn)品。而資產(chǎn)的600億是變動的，股票和樓市都在跌。

他說的沒錯，祥源旗下的港股海昌海洋公園股價2天跌去25%，祥源文旅跌去11%，交建股份相對堅挺，跌7%，隨著事件的發(fā)酵，股權將繼續(xù)縮水。

沈保山表示：“文旅板塊賺得少，地產(chǎn)賺的才是大頭。”但是時過境遷，后面文旅要不斷救濟地產(chǎn)項目。

2024年12月13日，浙江證監(jiān)局給祥源文旅開出了《行政處罰事先告知書》，原因是祥源文旅未按規(guī)定披露實際控制人及其關聯(lián)方非經(jīng)營性資金占用，祥源老板俞發(fā)祥通過各種方式套用、占用上市公司資金，用于地產(chǎn)項目。

祥源暴雷后的進展是，寄希望于紹興市政府注資成為公司大股東，也就是轉變?yōu)閲Y控股。這意味著上述三家上市公司的控股股東也會隨之改變。

當年上市公司三特索道也經(jīng)歷過類似變化。這家公司的控股股東是“當代系”，因為房地產(chǎn)業(yè)務暴雷，最終將控股權轉讓給武漢市國資體系。

有人收集了浙金平臺祥源項目（包括逾期的和沒到期的）的2000名投資者畫像，杭州占比最多，有1095人，第二是紹興市，349人。性別中女性最多，占72%，符合女性對固收類產(chǎn)品情有獨鐘的特征。年齡30-50歲的占44.43%，50-60歲的占36.38%。投資金額分布中，投了約100萬的有727人，占36.33%，200萬的有442人，占22.09%，300萬的有269人，占13.44%，投入500萬的人也不少，有162人，占8.1%，1000萬以上的有31人。

當然這是部分投資者的情況，很多人可能因為產(chǎn)品沒到期，還沒關注到目前情況，或者還沒有被收錄進去。

很多人驚嘆4%-5%收益率的產(chǎn)品都會暴雷，這其實和收益率沒關系，要看背后的募資方是誰，涉及地產(chǎn)公司的，在眼下這種行情中，風險都比較大。

在利率不斷下行的現(xiàn)在，信托公司產(chǎn)品的收益率也來到了3開頭。最近有朋友咨詢我買信托產(chǎn)品的事情，兩款產(chǎn)品，一款300萬18個月期限年化收益率才3.35%，一款150萬2年期年化3.4%，募資方都是國資公司，用于基礎建設。想當年房地產(chǎn)牛市，信托產(chǎn)品年化10%那是很常見。