最多513萬！南京一批小區，成功追討公共收益！

在南京，不少小區因公共收益歸誰、怎么用而產生矛盾。

隨著相關法律法規的完善、業主們權益意識的提升，越來越多的小區，向物業公司追討公共收益。

最近，南京就有兩個成功案例：

江寧麒麟的華匯康城，業委會起訴前物業金百豐物業并勝訴，法院判令金百豐物業返還小區公共收益約513萬；

河西的蘇寧睿城，經過兩屆業委會的努力，也成功向前物業蓮花物業追討公共收益超205萬。

這些小區發生了什么？跟著銳評君往下看。

01

先看12月15日拿到勝訴判決書（終審）的華匯康城。

華匯康城位于江寧麒麟，周邊有星河鐘山盛世、紫麒府、東方紅郡等住區，距離即將開業的麒麟寶龍廣場也不遠。

小區住宅總建面超23萬方，由多層和小高層組成，主力戶型80-150㎡，總戶數超2100戶。由于環繞牛頭山而建，當年“我家院里有座山”的廣告語一度很出圈。

公開信息顯示，華匯康城首批次房源于2006年交付。2015年4月1日至2023年7月28日期間，由金百豐物業提供日常服務。

而金百豐物業，正是華匯康城業委會及業主們追討公共收益的“主角”。

事情的來龍去脈，銳評君順著時間線進行了簡要梳理。

2023年1月中旬，華匯康城業委會向金百豐物業發函，告知物業服務合同到期后將不再續簽，并于1月底首次向金百豐物業催要2022年的公共收益。

2023年2月，華匯康城業委會又分兩次發函給金百豐物業，催要公共收益，但并未得到回應。

2024年3月，華匯康城業委會將金百豐物業告上法庭，隨后的三個月，進行了兩次財產保全申請。

2025年3月，小區追討公共收益第一次開庭。

7月出爐的判決書顯示：

2015年至2023年服務華匯康城期間，金百豐物業通過小區停車費、電梯廣告費等，獲得公共收益超880萬，但金百豐物業僅于2022年向小區業委會及業主支付15.3萬。

由于金百豐物業未能建立起完善的財務管理制度，扣除相關合理成本后，判令金百豐物業返還業主共有的公共收益5129214.41元。

注意，法院在判決書里明確提及：建設單位、物業服務企業或者其他管理人等利用業主的共有部分產生的收入，在扣除合理成本之后，屬于業主共有。

隨后，金百豐物業以2019年之前的公共收益已超過訴訟時效等為由，提起上訴。

12月15日，二審判決（終審判決）結果出爐，華匯康城業委會勝訴，南京金百豐物業須向華匯康城業委會及業主，支付公共收益5129214.41元及逾期支付利息。

收到判決書，華匯康城的業主們格外開心，有業主表示：“這是業主們共同維權的重要成果，有力維護了全體業主對小區公共收益的合法所有權。”

02

無獨有偶，今年10月底，蘇寧睿城也收到了追討小區公共收益訴訟的勝訴判決書。

蘇寧睿城位于寸土寸金的河西，近建鄴萬達、鼓樓創新廣場、地鐵2號線集慶門大街站、東原印長江、星雨華府等配套、住區。

小區建筑面積約40萬方，其中高層住宅超29萬方、共2166戶，最早一批房源大約在2012年交付。

2012年7月起，蓮花物業為蘇寧睿城提供物業服務，小區停車費、電梯廣告費等，一直由蓮花物業收取。

2023年上半年，蘇寧睿城業委會召開業主大會，經業主們表決，決定解聘蓮花物業。2023年底，上海永升物業進駐蘇寧睿城，并服務至今。

那么，蘇寧睿城與蓮花物業之間，關于公共收益的糾紛，又是什么情況？

據蘇寧睿城業委會公號發布的相關公示，2013年至2023年底服務小區期間，蓮花物業從未向小區業委會及業主支付公共收益。

于是，業委會將蓮花物業南京分公司及蓮花物業總部都告上法院，訴請蓮花物業向業主們支付公共收益約341萬。

今年6月，蘇寧睿城與蓮花物業的物業服務合同糾紛案正式開庭。

據法院多方調查，酌定2013年至2023年底，蘇寧睿城產生的公共收益約293萬元，扣除相關經營支出成本及補貼物業服務費用的30%后，業主們應得公共收益約205萬。

10月底，判決結果正式出爐，蓮花物業須向蘇寧睿城業主支付公共收益2052610.50元及利息。

注意了，判決的第二條強調：若蓮花物業南京分公司的財產不足以履行相關債務，則由蓮花物業總部承擔補充清償責任。

顯然，這一案例的特別之處在于，法院就物業公司總部及分支機構的責任問題，進行了明確界定。

簡單來說，欠蘇寧睿城業主的公共收益，若蓮花物業南京分公司無力支付，蓮花物業母公司必須得清償。這極大程度提振了業主們的信心，也為類似案例提供典范。

03

根據《民法典》第二百八十二條的規定，建設單位、物業服務企業或者其他管理人等利用業主的共有部分產生的收入，在扣除合理成本之后，屬于業主共有。

公共收益即取自該規定中的“收入”，通常包括：

利用業主共有部分如樓道、電梯、屋面等公共區域產生的廣告費；

利用公共場地、公共道路產生的車輛停放場地使用費；

利用公共區域設立攤位產生的租金收益；

其他利用共有部分經營產生的收益……

去年6月，最新版《南京市住宅物業管理條例》發布，明確了小區的公共收益屬于全體業主，并對公共收益的用途進行了明確規定。

得益于完善的法律法規，這些年業委會狀告物業公司，成功追討小區的公共收益，在南京已不是新鮮事兒。

比如：

2024年，江寧祿口的超級大盤翠屏城，因前物業公司萬園物業長期未公示、移交公共收益，業委會將其告上法院。

今年4月，一審判決萬園物業向翠屏城業委會支付公共收益7710389.54元及利息；11月的二審，法院駁回萬園物業的上訴，維持一審判決。

值得一提的是，收到討回的771萬公共收益，業委會決定將其中的50%以紅包形式按戶發放，平均每戶分到500多元。

2024年，六合雨荷苑的業委會將前物業榮盛物業告上法院，追索小區多年來的公共收益。最終，六合區人民法院判決榮盛物業返還小區多年的公共收益近140萬。

2023年，江寧天澤苑的業委會將前物業公司舒朗置業管理告上法院，要求返還2021-2022年的公共收益約56萬元，并勝訴。

相信大家已經注意到，以上案例中，被告方均為已被小區解聘的物業公司。涉及的公共收益，時間跨度最久的達11年（蘇寧睿城）。

這意味著，完善的法律法規對業主們的權益進行了強化，越來越多的小區業主權利意識和組織能力開始覺醒與提升。

部分服務水平、服務機制落后的物企，逐漸被業主和市場淘汰。而他們欠下的“債”，并不會因為撤出小區就一筆勾銷。

銳評君認為，優秀的物業公司與服務小區，應該是雙向奔赴的關系。

對物企而言，提供優質服務的同時，應將公共收益單獨列賬、定期公示作為硬性要求；

而廣大業主，享受服務的同時也要關注自身權益，遇到類似問題可通過法律途徑維護合法利益。