好地段的房子永遠(yuǎn)不愁租，這已是幾千年的游戲了，還會繼續(xù)玩下去

北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)幫大家答疑解惑。

小時(shí)候我很不理解：古代農(nóng)民為什么要起義？土地被兼并了那就租地種唄，無非是交點(diǎn)兒租子而已。實(shí)在不行就進(jìn)城打工或做小生意，武大郎靠賣饅頭不也住上二層小樓+娶老婆嗎？

長大之后才想明白，我的想法只適用于風(fēng)調(diào)雨順的太平盛世，農(nóng)民們只要辛勤勞動，那不僅能勉強(qiáng)溫飽，三年時(shí)間還有可能攢出一年的糧食儲備呢。

但是，所有的起義都必定爆發(fā)于天災(zāi)時(shí)期，糧食減產(chǎn)，但皇糧國稅和地主的租子卻并不降低，農(nóng)民的存糧急劇下降。而此時(shí)如果再疊加外敵入侵或瘟疫，那農(nóng)民們可就真的活不下去了，不得不反。

講個(gè)常識，甭聽什么古代明君輕徭薄賦一類的，什么十五稅一、三十稅一、免糧免稅什么的，這基本都是皇上作秀而已。或者說就算是中央皇權(quán)免稅了，但地方上和地主卻不免，因?yàn)樗麄円縿兿鱽戆l(fā)俸祿和享受，所以雖然中央請了客，但地方上根本不買單的。

在古代，無論中外只要是有政府和地主的存在，那農(nóng)民的稅負(fù)一般都是三分之一30%，然后地主的租子再是三分之一，能剩到耕地農(nóng)民手中的最多三分之一。而且這還不包括徭役，也就是去給官府免費(fèi)干活。

在太平年景，比如一畝地能收200斤谷子的年代，那剩三分之一也勉強(qiáng)能活。但如果是天災(zāi)了就畝產(chǎn)50斤呢，就算是同樣的三分之一，似乎稅負(fù)沒有增加，但農(nóng)民卻活不下去了。此時(shí)再疊加徭役和攤派一類的，那就只能是反了唄。

比如陳勝吳廣起義，就是被戍邊的徭役給逼反的。但跟隨他們的其他百姓呢，都是本身就活不下去了，就等著出來個(gè)領(lǐng)頭人呢。漢末黃巾軍起義，是饑荒疊加瘟疫，那就“蒼天當(dāng)死黃天當(dāng)立”了。

之后歷朝歷代都差不多，每當(dāng)王朝末世都是先有天災(zāi)示警，但皇權(quán)們都是嘴里說重視卻手里加稅，誰都想的是生活質(zhì)量不下降。結(jié)果所有成本就都壓到底層農(nóng)民身上了，不得不反。

小時(shí)候我想不通，為什么所有的鍋都扣到了土地兼并的頭上？地主們只是收租子而已，相當(dāng)于拿回自己的投資收益，這難道不是天經(jīng)地義的事情嗎？

等我成了房東才真正明白，因?yàn)檫@世上沒有無緣無故的愛恨，更沒有不追求暴利的投資。自己有土地或有房子，那你只需要繳納皇糧國稅即可，剩下的都是自己的。而一旦有了地主房東當(dāng)中間商，那我們是必須掙錢的啊，而且要的是高額回報(bào)，那租地租房的還能剩下多少？

比如農(nóng)民如果自己種地，一畝地平均收成100斤糧食，交了30斤皇糧國稅之后還剩70斤。但如果土地是地主的，那就必須再收走30斤。嘴里說的是“這是我合理的投資回報(bào)”，但真的是嗎？真的沒有追求暴利嗎？

比如我家的一套小房子，是我20年前買的，當(dāng)時(shí)才花了20萬塊錢，每個(gè)月收租金1000塊，年化收益率6%。這和當(dāng)時(shí)的銀行利率差不多，可以算合理的回報(bào)吧？

但現(xiàn)在呢，還是這套房子，價(jià)值已經(jīng)漲到了300多萬，而房租也早就漲到了5000多塊，一年6萬。似乎年化收益率降低到2%了，我吃了虧，但實(shí)際上仍然約等于銀行利率，我至少是不吃虧，而且仍然可以說這是“合理回報(bào)”。

但是，我的真實(shí)成本就是當(dāng)年的那20萬，頂多再加上歷年的利息成本而已，20年下來也就翻番到40萬。但我卻每年收6萬，真實(shí)收益率早超過15%了。你別不服，只要一年一年的下去，我的房租還必定上漲，真實(shí)收益率還會增加。

地主也一樣，或者說所有業(yè)主都只有在房價(jià)地價(jià)下跌的時(shí)候，才有可能計(jì)算自己的真實(shí)投資看賠了多少。而一旦房價(jià)或地價(jià)上漲，那所有人就都計(jì)算現(xiàn)有的回報(bào)率了，誰還搭理初始投資的那點(diǎn)兒錢？

所以能理解了嗎？為什么農(nóng)民起義的鍋都扣到了地主的頭上？因?yàn)樗麄冋娴幕钤搯h。別看到最后清算時(shí)一個(gè)個(gè)的地主都委屈著呢，說的都是我沒多收佃戶的租子啊，這就是市場行情。

但實(shí)際上呢，地主的真實(shí)成本是多少？地主祖宗買地時(shí)的真金白銀是多少？他們利用貨幣貶值+風(fēng)調(diào)雨順的多掙了多少錢？真的是合理的回報(bào)嗎？

這筆賬農(nóng)民是不會算的，因?yàn)楦F人只看眼前，富人才想來年呢。地主買地，未必在乎這三五年的收成，圖的都是長久的收益。就像房東們買房，未必真的在乎這每年的房租，想的更多的是貨幣超發(fā)的紅利。

無論房價(jià)漲不漲，只要貨幣超發(fā)那工資就會漲，工資漲了之后在房子沒有同步增加的情況下，房租就會漲，好地段兒的房子永遠(yuǎn)不愁租的，畢竟這已經(jīng)是幾千年的游戲了，還會繼續(xù)玩兒下去。這世界，永遠(yuǎn)是一個(gè)又一個(gè)的循環(huán)……

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