房地產(chǎn)數(shù)據(jù)越來(lái)越難看，房?jī)r(jià)何時(shí)止跌依舊是謎

12月15日，統(tǒng)計(jì)局公布了11月房地產(chǎn)市場(chǎng)數(shù)據(jù)與70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)變動(dòng)情況。看完后，我就一個(gè)感受：數(shù)據(jù)依舊很不好看，而且越來(lái)越難看。

第一，房地產(chǎn)投資跌幅，擴(kuò)至最大。

統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示：1-11月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資78591億元，同比下降15.9%；其中，住宅投資60432億元，下降15.0%。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資數(shù)據(jù)，反映的是企業(yè)拿地與開(kāi)工情況，可以說(shuō)是房地產(chǎn)行情的先行指標(biāo)。這一數(shù)據(jù)從2022年4月份轉(zhuǎn)負(fù)以來(lái)，就一直沒(méi)有回正過(guò)。

特別是，從今年4月開(kāi)始，下降幅度再次回到兩位數(shù)狀態(tài)，并且跌幅在不斷擴(kuò)大。到11月份，跌幅已經(jīng)擴(kuò)大至2025年內(nèi)最大。

按照目前的數(shù)據(jù)與跌幅趨勢(shì)預(yù)測(cè)，全國(guó)2025年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資規(guī)模大概率會(huì)跌破8.5萬(wàn)億，將會(huì)是2022年以來(lái)的最低額，而降幅預(yù)計(jì)在15%以上，是2022年以來(lái)的最大下降幅度。（2022年-10%、2023年-9.5%、2024年-10.6%）

第二，商品房銷(xiāo)售額，年內(nèi)首次兩位數(shù)下降。

統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示：1-11月份，新建商品房銷(xiāo)售面積78702萬(wàn)平方米，同比下降7.8%；其中住宅銷(xiāo)售面積下降8.1%。新建商品房銷(xiāo)售額75130億元，下降11.1%；其中住宅銷(xiāo)售額下降11.2%。

這組數(shù)據(jù)至少反映了兩個(gè)情況：

一是商品房銷(xiāo)售繼續(xù)不景氣。與房地產(chǎn)投資一樣，商品房銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售額，早在幾年前就一直在跌了，也一直未轉(zhuǎn)正過(guò)。

2024年倒出現(xiàn)好情況，無(wú)論是銷(xiāo)售面積還是銷(xiāo)售額，跌幅都在不斷收窄。到2025年2月份，跌幅已從兩位數(shù)收窄至個(gè)位數(shù)以內(nèi)。

分水嶺又是今年的4月份。從4月開(kāi)始，無(wú)論是商品房銷(xiāo)售面積還是銷(xiāo)售額，跌幅又開(kāi)始擴(kuò)大。到了11月，銷(xiāo)售額跌幅又再次進(jìn)入了兩位數(shù)下降狀態(tài)。這是2025年內(nèi)首次。

二是房?jī)r(jià)也在繼續(xù)下跌。從4月份以來(lái)，銷(xiāo)售額下降幅度均大于銷(xiāo)售面積，且總體差距在拉大。銷(xiāo)售面積降得少，銷(xiāo)售額降得多，這不就說(shuō)明單價(jià)下降了嘛。

第三，70城二手房環(huán)比價(jià)格，年內(nèi)第三次全線下降。

統(tǒng)計(jì)局披露的70個(gè)大中城市商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)數(shù)據(jù)顯示：11月份，70個(gè)大中城市中，新房環(huán)比上漲城市數(shù)量8個(gè)，比上月多2個(gè)，其中，合肥、襄陽(yáng)環(huán)比領(lǐng)漲全國(guó)（上漲0.3%）。

二手房?jī)r(jià)格無(wú)論環(huán)比還是同比，繼續(xù)全線下降，其中揚(yáng)州（-8%）、北京（-6.2%）同比價(jià)格領(lǐng)跌全國(guó)。這是今年第三次出現(xiàn)二手房?jī)r(jià)格全面下降的情況。

從目前的數(shù)據(jù)和形勢(shì)來(lái)看，我認(rèn)為：房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)愈加復(fù)雜，房?jī)r(jià)何時(shí)能夠止跌，依然是個(gè)謎。

不久前召開(kāi)的經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上，對(duì)房地產(chǎn)的表述為：著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，因城施策控增量、去庫(kù)存、優(yōu)供給......

官方已經(jīng)沒(méi)有再提及“止跌”，所以房?jī)r(jià)的這個(gè)底到底在哪里，真的令人揪心，也沒(méi)人能給出答案。

注：（1）本文觀點(diǎn)僅是作者的個(gè)人看法，僅供學(xué)習(xí)交流，不妥之處，敬請(qǐng)批評(píng)指正。

（2）本文所引用的房地產(chǎn)有關(guān)數(shù)據(jù)，來(lái)源統(tǒng)計(jì)局官網(wǎng)。