樓市最新表態來了！解讀《求是》雜志發布的“改善和穩定房地產市場預期”

如果說之前的救市政策還是在“試探”，還是在“摸著石頭過河”，那么這篇文章其實就是“攤牌”。 那么2026年的樓市往哪走，房價繼續跌？還是要漲？接下來這篇文章值得細讀，我從中看到了五個極其殘酷但又必須面對的真相...

1月6日 星期二

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“改善和穩定房地產市場預期”解讀

在中國的政治光譜里，《求是》的地位無需多言。它不是普通的新聞媒體，而是中央的喉舌，理論的風向標。

它的每一句話，每一個用詞，甚至標點符號，代表的都不是個人的觀點，而是上面的集體意志。

所以讀完這篇看似四平八穩的文章，我感到了一種前所未有的“決絕”。

如果說之前的救市政策還是在“試探”，還是在“摸著石頭過河”，那么這篇文章其實就是“攤牌”。

那么2026年的樓市往哪走，房價繼續跌？還是要漲？接下來這篇文章值得細讀，我從中看到了五個極其殘酷但又必須面對的真相。

一、 最大的反思

文章里有一句石破天驚的話，值得關注：

“政策要一次性給足，不能采取添油戰術，導致市場與政策陷入博弈狀態。”

這是官方極其罕見的自我復盤和公開糾錯。

回顧過去三年（2023-2025），我們的救市邏輯是什么？

是“擠牙膏”。

今天降 5 個基點的利率，明天松綁一個區的限購，后天給房企一點點融資額度。 政策像撒胡椒面一樣，不痛不癢。

結果是什么？ 是“市場脫敏”。

老百姓和資本市場都學精了，你出利好，我就觀望；你再出利好，我還是觀望。

大家都在等下一個更大的招。政策和市場陷入了“互不信任”的博弈死循環。

這篇文章的出現，點明了要害，這意味著2026年的打法將出現根本的變化。 “添油戰術”被扔進垃圾堆，取而代之的是“飽和式救援”。

什么叫飽和式救援？

參考 2008 年，要救，就一次性把子彈打光，要松，就一次性把繩子全解開，要給錢，就要給到位，讓人們無法繼續觀望。

說實話，市場不能繼續存在博弈了，要救，就要大刀闊斧，用絕對的力量（資金+政策），直接把市場的空頭打爆，把觀望的情緒逼退。這樣樓市的疲軟，才能真正被提振。

二、身份的確認

這一部分是最最核心的。

過去幾年，社會上流行一種“去房地產化”的論調。 認為房地產是吸血鬼，是毒瘤，恨不得除之而后快。

但這篇《求是》文章，用了一大段篇幅，搬出了美、英、德、日等發達國家的數據。 結論只有一個：

即便在發達國家，房地產業增加值占 GDP 的比重依然在 10% 以上。

而且重新強調：

房地產是國民經濟的重要產業，在國民經濟發展中的地位舉足輕重。房地產市場健康發展，事關經濟社會發展大局穩定，事關人民群眾切身利益。

潛臺詞非常直白：

房地產不穩，經濟就不穩。

而且文章中還公開承認了房地產的金融屬性，明確指出房地產是居民財富的重要來源，跟股市一樣，也是居民資產配置和財富增長的重要手段。

這是官方近十年來，首次公開承認房地產的金融屬性，屬于歷史性的巨大態度轉變，相當于承認了買房投資的合理性。

背后原因，這些年大家應該也能感受到。

以前人們都說“一鯨落萬物生”，以為經濟擺脫了房地產依賴癥，就可以實現萬業復蘇，結果是房地產的大幅度回落，對實體經濟的需求端、資產負債表的資產端和金融機構的負債端產生了巨大影響。

一鯨落，反而萬物衰落了。

為啥？

很簡單，因為房地產屬于傳統產業（舊動能），涉及幾十個上下游行業，涉及幾千萬人的就業（直接帶動 7000 萬人），涉及地方財政、銀行債務、金融系統的資產負債表等等。

在“新動能”還未建立起來的時候，就把“舊動能”突然砍掉，那么大廈將傾，上面的人，都會跌落下來。

很多人說，我又不是這幾千萬人中的一員，他們好不好過跟我無關。

實際上，稍微懂點兒經濟學的人就知道。

你的收入就是別人的消費，別人的消費就是你的收入。沒有任何一個人可以脫離社會經濟而單獨存在。

這幾千萬人吃不上飯，不消費，兜兜轉轉，都會反饋到其他人的錢包，2025年經濟最大的問題就是，所有產業都在被房地產連累。

大家也可以回顧，茅臺售價3000多的時候，與現在1500元，兩段時期，人們在心態和收入預期層面的區別。

還有很多人說，那現在主打科技產業，這就是新動能啊。新動能來了，還要房地產干什么？

沒錯，我們花了大量精力，建立起了新動能，作為新的車頭帶動經濟發展。但問題也很明顯，新動能的就業門檻都很高。

現在的AI、機器人、商業衛星、深海科技、低空經濟、核聚變等等，雖然能創造巨大的財富指數，但是跟普通人無關啊。

一般人沒個像樣的學歷，根本沒有機會進入這些行業。那么社會上的多余勞動力干嘛呢？都去跑外賣嗎？外賣也飽和了。

所以還是需要一個巨大的能承載千萬級就業的產業存在，那么房地產的作用在此刻就顯現了。

所以這次，上面表態，房地產依然是“壓艙石”，依然是“基礎產業”。

所以，那些等著看“房地產徹底崩盤”、“房價跌回白菜價”的人，可以洗洗睡了。

為了這 10% 的 GDP，為了這 7000 萬人的飯碗，為了銀行不破產，國家會不惜一切代價守住這條防線。

“止跌回穩”，這四個字不是口號，是底線。 跌，可以跌，但不能跌穿底線，穩，必須穩，哪怕是用鋼筋水泥硬撐也要硬撐住。

第三點，輿論戰已經打響

在“預期管理”這一節，文章的措辭嚴厲到了極點。

它點名了幾個極其敏感的指標：

“房地產投資、法拍房數量、房企倒閉、債務重組”。 并明確要求：“對于敏感性指標的發布要做好專家解讀……對散布不實信息進行及時管控。”

這不僅是建議，這是軍令狀。

之前我一直在說：

信心是黃金，恐慌是病毒。 在互聯網時代，恐慌的傳播速度是信心的十倍。一個“某某小區房價腰斬”的短視頻，能瞬間擊碎整個城市的購房信心。

所以，2026 年，我們將進入一個“信息強管控”的時代。

那些驚悚的“法拍房激增”數據，大概率看不到了，或者不再實時更新。

那些渲染“某某千億房企暴雷”的小作文，發出來就會被秒刪。

官方會組織防御，定向打擊空軍，對每一個數據進行“正向解讀”。

這聽起來很刺耳，但從“救市”的戰術角度看，這是必須的。空軍可以不買房，但國家絕不允許他在公眾場合大喊“船要沉了”。 這是一場關于信心的保衛戰，為了大局，雜音必須消失。

第四點， 供應端的革命。

文章里有一個非常有意思的數據測算：

“目前僅城鎮范圍就積累了約 350 億平方米的住房存量，按照每年房屋折舊率 2% 估算，會創造出約 7 億平方米的更新替代需求。”

這段話，暴露了未來樓市的最大商機，也是最大危機。

什么是“折舊”？

就是你的房子在變老，在變爛。 350 億平米的存量房，大部分是 2000 年-2015 年期間那種“快周轉”模式下建出來的“工業垃圾”。 戶型奇葩、隔音差、沒車位、物業爛、外墻脫落。

未來的樓市，將不再是“普漲”，而是劇烈的“K型分化”。

K線上端： 是文章里反復提到的“好房子”。

什么是好房子？綠色、智慧、適老化、全生命周期管理。這類房子，是資產。因為它們稀缺，它們能滿足那 7 億平米的改善需求。

K線下端： 是那 350 億平米里的“老破小”、“遠郊盤”。 這類房子，是耗材。 隨著折舊率的上升，它們會加速貶值，最終變成沒有人要的“水泥森林”，或者淪為城市基礎保障。

所以，不要再問“房價會不會漲”這種問題了。

你要問的是：“我的房子，是在那 2% 的折舊名單里，還是在那7億平米的更新名單里？”

2026 年，是一次資產大置換的最佳（也可能是最后）窗口期。賣掉耗材，買入資產，是唯一的生存策略。

最后一點，開發商的終局。

對于房地產企業，文章也給出了最終判決：

“支持房企加快從以新房銷售為主向更多持有物業、提供高品質多樣化居住服務轉型。”

這句話宣告了“高周轉模式”的徹底死亡。

以前的開發商是“獵人”。 借錢拿地，蓋樓賣房，拿錢走人。打一槍換一個地方，追求的是速度和規模。

以后的開發商必須變成“農夫”。 你蓋了房子，不能賣完就跑，你得持有，你得運營，你得做服務。 你得靠收租金、收物業費、做資產管理來賺錢。

這對房企的能力要求是顛覆性的。

以前靠“膽子大”賺錢，以后靠“活兒細”賺錢。 這一輪洗牌，90% 的民營房企都會死掉或者轉型，留下來的，要么是國央企，要么是真正具備“產品力+服務力”的長期主義者。

總之，讀懂了這篇《求是》的文章，你就讀懂了 2026 年中國樓市的底層邏輯。

1、別賭暴跌。 國家已經把防范風險提升到了國家安全的高度。

手段會比任何人想象的更硬，工具箱里的工具（比如收儲、貨幣化安置，利率貼息）還多得很，而且在2026年降息后，有很大概率會推出。

2、別賭暴漲。 文章通篇強調的是“平穩”、“健康”、“防風險”。沒有任何字眼暗示要重新把夜壺提起來搞刺激。“穩”是主基調，暴漲會引發新的風險，是國家絕對不允許的。

但局部資產漲起來，是大概率事件，因為“穩”的背后，需要一部分房價上漲，帶動預期，提高房屋流動性。

3、認清現實。 房地產的黃金時代結束了，但白銀時代（存量博弈）才剛剛開始。 像其他國家一樣，房地產增加值重新回到10%左右（目前是6%）。在這個時代，買房不再是閉眼賺錢的投資，而是一門需要極高專業度的技術活。

其實文章里已經寫了，就是好房子。你要明白，什么是好房子？手中有沒有好房子？該如何置換好房子。（城市、地段、房齡、戶型、公區、外立面、業主素質、物業等等都要考慮在內）

好房子會慢慢修復價值，而其他房子會慢慢修復流動性。

總之。2026 年，風向變了。

上面正在用一雙看不見的大手，強行按住躁動的市場，試圖在懸崖邊上，修出一條平穩落地的跑道。

所有關注房子的人，都在這架飛機上。系好安全帶，不要試圖跳傘，但也別指望飛機能再次沖上云霄。平安著陸，就是最大的勝利。

“改善和穩定房地產市場預期”原文

改善和穩定房地產市場預期

《求是》雜志特約評論員

近年來，我國房地產市場供求關系發生重大變化，部分項目、部分城市出現局部供過于求情形，導致房地產銷售和價格出現較大幅度回落，對實體經濟的需求端、資產負債表的資產端和金融機構的負債端產生了較大影響。房地產帶有顯著的金融資產屬性，關聯性強、涉及面廣、社會關注度高，加強預期管理對穩定房地產市場具有特殊重要性。2025年底召開的中央經濟工作會議強調著力穩定房地產市場并作出重要部署，為促進房地產市場平穩健康發展、防范化解系統性風險提供了方向指引。要全面辯證認識當前房地產市場面臨的形勢，深入貫徹落實黨中央決策部署，切實改善和穩定房地產市場預期，為國民經濟平穩運行提供有力支撐。

房地產業是國民經濟的重要產業和居民財富的重要來源，在國民經濟發展中的地位舉足輕重。房地產市場健康發展，事關經濟社會發展大局穩定，事關人民群眾切身利益。從上世紀80年代初進行住房試點改革開始，到1998年實行房地產商品化市場化改革，再到2003年進一步深化房地產市場化改革，我國實現了從福利分房到主要通過市場解決住房的重大轉變，用20多年時間快速改善了城鄉居民居住條件。新時代以來，我國進入城鎮化快速發展時期，也是居民住房條件顯著改善的時期。2020年，我國城鎮人均住房建筑面積達到38.6平方米，較10年前增加約7平方米。“十四五”時期全國商品住房累計銷售面積約50億平方米，扣減住房拆除因素，到2024年底城鎮人均住房建筑面積達到41平方米左右，戶均住房超過1.1套，建成世界規模最大的城市住房保障體系，有力促進了我國城鎮化和經濟社會高質量發展。

從近期房地產市場運行狀況看，我國房地產市場正在經歷深度調整。必須認清其根源，才能對癥下藥，通過有力政策舉措，穩定市場預期，保持房地產市場平穩健康發展。從深層次看，伴隨城鎮化從快速增長期轉向穩定發展期，城市發展從大規模增量擴張階段轉向存量提質增效為主的階段，房地產業發展條件必然發生深刻變化，集中體現在以下幾個方面。一是住房總量短缺轉為總量基本平衡、結構性供給不足，特別是保障性住房相對不足，新市民、青年人住房負擔較重。二是居民需求總體上從“有沒有”向“好不好”轉變，對提升居住品質愿望更為強烈。三是房地產企業的“高負債、高杠桿、高周轉”模式難以為繼，亟待向低負債、低杠桿、合理回報的模式轉變，由“類制造業”升級為“產品—服務—運營”一體化。無論從家庭住房擁有率、房價/收入比、房價/租金比等指標看，還是結合房地產相關貸款占銀行貸款比重、房地產業相關收入占地方財政收入比重、居民住房財富占家庭總財富比重等事實觀察，傳統房地產發展模式已經走到了盡頭。

基于房地產市場的這一新變化，有觀點認為房地產在國民經濟中的重要性下降了。顯而易見，這種觀點有失偏頗。要看到，房地產產業鏈條長、關聯度高，涉及鋼鐵、水泥、家電、家具等幾十個上下游行業，對投資、消費、就業等關鍵經濟指標均有顯著影響，仍然是支撐國民經濟的基礎產業。2024年，我國房地產業和建筑業增加值占國內生產總值的比重合計達13%，直接帶動就業人口超7000萬人。近年來，盡管我國房地產領域投資規模有所下降，但住房服務、二手房交易、房地產資產管理等領域市場規模仍然保持較快增長，發展潛力依然巨大。從國際經驗看，美國、英國、德國、日本、澳大利亞等發達國家，目前房地產業增加值占國內生產總值的比重平均都在10%以上，依然是經濟保持穩定的重要支撐和社會財富的主要形式。2000—2024年，日本、韓國每千人年均新建住宅分別為7.74套、10.39套，房地產建設強度仍然較高。有關研究機構以此推算，我國城鄉每年新建住宅規模應在1000萬—1490萬套之間，房地產發展仍有不小的市場潛力。

還要看到，從城市化發展水平看，我國房地產轉型發展空間依然十分廣闊。總量方面，考慮公攤面積情況，我國城鎮人均住房使用面積約為35平方米，與韓國和新加坡基本接近，與日本、德國、法國、英國等相比仍有一定的差距。2024年我國常住人口城鎮化率為67%，而戶籍人口城鎮化率不足50%，新落戶農民工、新畢業大學生等“新市民”剛性住房需求有待持續釋放，向大城市集中、城市之間流動趨勢仍將持續相當長時間。結構方面，我國城鎮人均住房建筑面積在30平方米以下的家庭戶占比接近40%，約有7%的城鎮家庭人均住宅建筑面積尚不足20平方米。此外，還有一些社會經濟因素變化也在誘致新的住房需求。如家庭結構小型化催生細分市場需求，“人才紅利”引領需求升級。品質方面，老舊小區改造是一個持續的過程，按照20年以上住宅小區算為老舊小區的標準，將陸續有大量住宅進入“老齡化”階段。目前僅城鎮范圍就積累了約350億平方米的住房存量，按照每年房屋折舊率2%估算，會創造出約7億平方米的更新替代需求。

促進房地產市場健康穩定發展，關系我國經濟大盤穩定。2024年9月26日中央政治局會議明確提出“促進房地產市場止跌回穩”、“推動構建房地產發展新模式”，堅定推動房地產市場高質量發展。有關部門打出“四個取消、四個降低、兩個增加”政策組合拳，統籌防風險和促轉型，堅持市場化、法治化原則，加強銷售資金監管，推動地級及以上城市全部建立房地產融資協調機制，“白名單”項目擴圍增效，推動房地產市場止跌回穩，保交樓、保交房任務全面完成。同時，統籌惠民生和穩增長，2025年以來，38個城市開展老舊住房自主更新、原拆原建，266個地級及以上城市建立住房保障輪候庫，以需定建、以需定購增加保障性住房供給，穩步實施城中村和危舊房改造，推動無障礙適老化設施建設，城市更新取得重要進展。適應人民群眾高品質居住需要，完善標準規范，推動建設安全、舒適、綠色、智慧的“好房子”，42個城市實施房屋全生命周期安全管理制度試點，房地產產業鏈升級不斷加快。2025年以來，我國新房和二手房交易總量基本穩定，房價降幅持續收窄。到2025年10月，狹義庫存規模已經較2025年1—2月的高點下降4285萬平方米，短期去庫存壓力顯著減輕。

在各項政策支持下，當前房地產市場總體穩定，但也有一些城市房地產市場在止跌回穩過程中出現波動，房地產開發投資延續下降態勢。對于這些現象，要客觀分析、正確看待。一方面，一些城市庫存還比較高，消化庫存、市場出清需要時間；另一方面，房地產發展潛力和空間巨大，但轉化為當前發展動力和信心也需要一個過程。綜合各種因素看，我國房地產業正處于發展階段變化的重要節點，新舊模式轉換需要時間，市場行為邏輯轉變也需要時間。要深刻把握房地產業發展規律，正確認清當前形勢，保持戰略定力，積極主動作為，以更有力更精準的舉措，加強對房地產市場的宏觀調控，持續改善和穩定房地產市場預期，盡可能縮短調整時間，熨平市場波動，推動房地產市場平穩健康高質量發展。

保持政策力度。政策預期上，政策力度要符合市場預期，政策要一次性給足，不能采取添油戰術，導致市場與政策陷入博弈狀態。政策協調上，強化政策一致性評估，房地產受經濟發展階段、宏觀經濟形勢、居民收入增速等整體預期影響明顯，要以更好滿足居民剛性需求和多樣化改善性住房需求為目標，取消相關限制性措施，確保新老政策相互配合，確保房地產政策與其他宏觀政策取向一致。政策儲備上，做好風險防范和應對預案，目前房地產企業債務仍然較高，不排除個別企業仍有破產重組的可能，要未雨綢繆，有效做好應對。

做好供給管理。供給端要嚴控增量、盤活存量，鼓勵收購存量商品房主要用于保障性住房等合理用途，同時有序推動“好房子”建設。徹底改變房地產開發方式，支持房企加快從以新房銷售為主向更多持有物業、提供高品質多樣化居住服務轉型。以構建新模式為牽引推動房地產高質量發展，完善商品房開發、融資、銷售等基礎制度，合理把握各項基礎制度出臺時機，深化住房公積金制度改革，推動新舊模式平穩轉換。鼓勵不動產投資信托基金繼續擴大范圍，對使用年限超期的土地試點探索建立土地出讓金補繳機制，穩定社會資本的投資預期和投資信心。

加強信息和輿論引導。加強對房地產市場相關價格等關鍵指標監測。住房是普通家庭最大、最重要的資產，住房價格直接關系群眾利益，更受群眾關注。除價格之外，對直接影響社會預期的關鍵指標和關鍵事件也要加強監測，如房地產投資、法拍房數量、房企倒閉或債務重組等，對于敏感性指標的發布要做好專家解讀。統籌發揮各級主流媒體、傳統媒體和新媒體作用，加強對房地產市場的政策解讀和輿情分析，特別是要加強對有關房地產業發展的一些重要指標變動的解釋，引導人們從整體上客觀看待我國房地產發展趨勢。同時，對企業、機構和個人通過自媒體等散布有關房地產業發展的不實信息進行及時管控，多措并舉推動社會形成對房地產市場的理性預期。