尋找成都最具口碑物業服務品牌丨越來越高的物業費，值嗎？

有沒有發現這樣一個現象：

多個老小區開始下調物業費，但新小區的物業費卻越來越高？

鳳凰財經報道指出：2025年以來，全國多個小區的物業費迎來大跳水，有的降幅直接腰斬，一套 100平的房子，一年下來能省下一千多塊錢，業主們實實在在享受到了實惠。

但新房市場卻是另一重表現，我們來看兩組對比：2018年，成都銷售均價TOP10的小區中，普遍物業費不到4元/㎡/月，而我們在2025年，成都銷售TOP10的小區中卻發現，這些小區的物業費多個已經超過5元/㎡/月。

這種溢價在高總價項目中的體現更為明顯：此前，成都物業費的天花板價格為8元/㎡/月，但現在已有新項目的物業費接近14元/㎡/月。

與新房產品的迭代一樣，物業服務也正在悄悄迭代。

為什么新房物業費越來越貴？

也許有人會認為物業公司正在以提高收費的方式增加營收，事實上，隨著新房產品的迭代，物業公司的成本確實也在發生“迭代”，物業費上漲主要包括以下三大因素：

1、戶數減少，小區運營成本卻并未降低

低容積率、地塊變小、套均面積變大等都在讓一個小區的實際戶數變得更少。當更少的戶數需要承擔整個小區的公區維護，攤到每一戶的成本就更高了。

去年，我們報道了金房·云廬物業費9.5元/㎡/月，但物業公司卻仍算不過賬的事件，本質上就是這個僅64戶的小區，面對低收繳率時運營舉步維艱。

金房·云廬實拍圖

有業內人士認為，如果按照簡單的以服務面積倒推的方式來定價物業費的話，小地塊項目很容易核算出一個較高的物業費收費標準，因為雖然地塊小，但是物業公司在人員、物耗、能耗等基本開支方面并不會有太多的減少。

“小地塊項目的基礎運營成本不會因戶數少而等比縮減。” 某物業負責人幫忙算了一筆賬，100 戶以下社區的人均服務成本比300戶以上社區高三到五成，因人員無法規模化配置，設備折舊分攤到每戶的成本顯著上升。

2、產品升級，物業維護成本更高

談到現在的新產品，大體量的景觀與水系、大面積會所和泛會所、地下空間與車行系統升級等幾乎是新產品的共性，而這些共性背后，則是后期物業維護成本的提升。

以去年交付的龍湖·濱江云河頌為例，小區前期設計了多重會所空間，而為了保證會所正常運營，在物業費中實際已經包含了會所費用。

龍湖·濱江云河頌架空層實拍圖

去年入市的貝宸S1同樣在物業費設置中計算了垂直綠化后期的養護、更換等成本。

相較之下，以前的老產品多數只是在提供基礎服務，但新產品的物業則如同“運營”——產品在銷售期的許多設計，都需要配合后期的物業運營。

第一財經在報道中提到，新樓盤為了吸引更高端買家，配置更多“漲成本”的設施與服務，同時預估到人工、安保、保潔、設備維護等運營成本未來持續上行，物業公司在定價端需要反映真實成本壓力。

3、人力成本上升+增值服務

這種成本的上升一部分來自于工作人員工資的上漲，也有部分高端小區對于物業工作人員要求提高，增加了成本。比如嘉佰道為了對標星級酒店服務，其服務團隊的成員多數具備豐富的星級酒店和豪宅經驗。

成都嘉佰道服務團隊實拍圖

但由于目前成都五城區物業服務的指導收費標準是3元/㎡/月，這個收費標準僅能滿足最基礎的物業服務保障，所以多數小區采取基礎物業+增值服務的方式收取費用。增值服務也從“選配”變為標配。

璞逸錦江12元/㎡/月（含基礎服務+增值服務+綠建科技費）、錦宸院7.8元/㎡/月（含基礎+增值服務+會所場域服務）的收費標準，就是采取這種方式；交子縵華則在3元/㎡/月的基礎物業上，加收額外的增值服務，具體表現為，一期大平層+1500元/戶、二期大平層+1200元/戶、頂躍+4000元/戶，頭排別墅+6000元/戶，非頭排別墅+5000元/戶，這種方式既規避面積贈送導致的計費爭議，又直接提升服務內容，提高了物業服務費的客單價。

整體來看，物業費的上漲背后，是居住迭代的一系列原因，因此，有業內人士指出：新盤物業費上漲，不是因為“物業收費更多”，而是產品升級把長期運營成本顯性化了。

從物理服務到情緒服務，物業對齊顆粒度

高物業費之后，需要關注的另一個問題則是，這些高昂的費用是否真的物有所值。

業內人士指出：物業費當單價突破5元/㎡/月，業主對服務的容錯空間趨近于零。

高物業費背后也對應著更高的服務要求，當多數服務不易被看見時，物業服務也走向了情緒服務等層面：比如，對業主的需求響應是否及時，能否為業主提供私人服務。D10提供的3公里代購、寵物服務等，即便在4年前物業費就已經達到8.8元/㎡/月，但依然有很好的口碑。

D10寵物服務 圖源：D10天府

新房銷售期間，前期的承諾很難體現，但當物業已經不再單純只是提供基礎服務，而需要對小區進行整體運營時，也對物業公司提出了更高的考驗——一家物業公司是否具備充足的經驗、是否具備良好的口碑都是購房時需要考量的關鍵。

上周，我們啟動了“尋找成都最具口碑物業服務品牌活動”。該活動由紅星傳媒主辦，在追求“好房子”的背景下，探尋讓業主生活更好的“好服務”，彌合物業與業主之間的信任裂痕，回應市場對優質服務的需求。

主辦方首期發布了，活動上線便引發了廣泛關注，迎來了上萬人參與。

活動將從1月15日持續到1月30日，為期半個月。據主辦方透露，今年最終的決選，將由“大眾評審+專家評審+媒體評審”三方面綜合而定。目前，“尋找成都最具口碑物業服務品牌活動”正在火熱打榜中，快來為你心中的口碑物業品牌投出關鍵票，如果對物業公司不滿，也歡迎留言爆料。

主編：余鴿

編輯：王榮碧

圖片來源：成都商報資料庫/IC photo/圖蟲創意/視覺中國

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