2026年政策前瞻：城市更新+“好房子”引領房地產高質量轉型

2026年，中國房地產行業正站在“止跌回穩”向“高質量發展”跨越的關鍵節點，中央頂層設計持續深化，“人房地錢”要素聯動機制全面落地，融資精準滴灌與供給控量提質雙引擎協同發力，城市更新與“好房子”建設成為政策核心發力點。需求端限購松綁、公積金優化等政策持續加碼，供給端存量盤活與品質升級雙向突破，多家房企完成債務重組，行業現金流重回正區間。隨著租售比比價效應凸顯與供求關系持續平衡，2026年下半年核心城市房價有望止跌趨穩，商品房銷售規模加速筑底，“質效優先、風險可控、供需適配”的行業發展新模式正加速成型。

引言：以高質量發展引領房地產行業新征程

近年來，中央對房地產領域的戰略部署從短期調控轉向長期制度構建，從單一行業管理升級為城市系統治理。2025年7月中央城市工作會議明確，我國城鎮化進入穩定發展期，城市發展從增量擴張轉向存量提質增效，將城市更新作為構建房地產發展新模式的核心抓手。隨后《關于推動城市高質量發展的意見》印發，2025年10月“十五五”規劃建議將“推動房地產高質量發展”列為民生重點任務，形成了銜接緊密的頂層設計體系。本文主要觀點如下：

1.行業已從大規模增量擴張轉向存量提質增效，“人房地錢”要素聯動機制是破解供求失衡的核心抓手。我國城鎮化率已達67%，2025年商品房成交預計回落至9億平方米，剛需向二手房轉移，改善性需求成主力。要素聯動機制通過精準匹配人口、住房、土地與金融資源，各地2025年6-10月供給側政策頻次達39次，有效優化供給結構。

2.融資端以專項債擴容和“白名單”為支撐，供給端通過控量提質與存量盤活，雙引擎筑牢穩市場根基。2025年專項債限額4.4萬億元，創近六年最大增幅；“白名單”貸款超7萬億元，支持近2000萬套住房交付。新開工規模降至新房成交60%，2.2億平方米存量土地回購計劃可減輕4億平方米庫存壓力。

3.需求端通過公積金優化、限購松綁、補貼減免等多元政策，精準釋放剛需與改善性合理需求。2025年公積金優化政策達305次，首套房貸利率進入2.1%-2.6%區間；北京、上海、深圳等一線城市限購松綁，鄭州、青浦等地人才購房補貼最高300萬元，寧波優化契稅認定規則，有效降低置業成本。

4.城市更新是跨領域戰略舉措，既能盤活存量資產，又能優化城市功能，為市場止跌回穩提供關鍵支撐。2025年相關政策達134次，《求是》測算每年7億平方米新房規模依賴存量更新。北京推出土地作價出資模式，洛陽推行房票安置，打通存量商品房與保障房通道，實現去庫存與城市升級雙贏。

5.“好房子”建設覆蓋新房開發與老房改造，聚焦品質升級，成為帶動行業增量與產業鏈升級的核心引擎。2025年相關政策發布118次，北京試行陽臺、挑空空間不計容，南寧明確安全、綠色等技術標準。其不僅對接新市民剛需與改善需求，更帶動建材、智慧家居等全產業鏈升級，釋放持續市場潛力。

6.強化資金監管與房企信用掛鉤，債務重組持續推進，有效防范企業風險與市場傳導風險。截至2025年底，近20家房企完成全部或部分債務重組，旭輝、融創等實現境內外整體重組，風險化解取得實質進展。

7.2025年市場呈現供小于求的去庫存態勢，成交規模筑底，房價跌幅趨緩，政策實效逐步顯現。百城商品住宅供求比降至0.81，30個重點城市成交3.26億平方米；70城二手房價格較2021年初下跌超20%，新房下跌約10%，部分核心區域優質項目已率先止跌企穩，庫存去化成效初顯。

8.2026年城市更新與“好房子”將加力推進，核心城市房價有望止跌，行業向健康生態加速轉型。政策將聚焦城市更新專項規劃編制與“好房子”標準落地，預計核心城市房價2026年下半年止跌趨穩。商品房銷售降幅收窄，土地成交與新開工持續縮量，庫存壓力加速下降，行業現金流回正，健康生態逐步成型。

城市作為房地產的載體，通過“好房子、好小區、好社區、好城區”為核心的城市更新行動，既能盤活存量資產交易，又能聯動人口發展釋放合理住房需求。住建部倪虹部長強調，基于“增量-存量-質量”三量統籌的城市更新，是房地產市場止跌回穩的“定心丸”。2026年初《求是》文章更是從存量住房更新替代角度，測算出每年7億平方米新房的合理規模，凸顯城市更新對穩需求的關鍵作用。

當前行業仍面臨市場信心不足、供需失衡與企業資金鏈緊張的三重挑戰，盡管“白名單”項目貸款超7萬億元緩解了部分流動性壓力，但資金回籠緩慢、基礎制度不完善等問題仍待解決。唯有通過系統性改革，完善“人房地錢”要素聯動、房屋全生命周期管理等機制，才能實現市場信心修復與可持續發展，這也是2026年政策的核心著力點。

因此，深刻領會中央關于行業高質量發展的最新精神，精準剖析城市發展與房地產市場平穩健康的內在邏輯，找準當前政策端的發力點，對于推動房地產行業邁向高質量發展新征程、促進經濟社會穩定繁榮具有至關重要的現實意義。

01從“大規模”到“高質量”的戰略轉向：政策錨定要素聯動

2025年《推進城市高質量發展意見》明確城市發展“兩個轉向”，為房地產行業劃定了從“規模擴張”到“高質量發展”的轉型主線。這一戰略轉向背后，是城鎮化階段演進、市場供求關系變化的必然要求，而“人房地錢”要素聯動機制的建立，成為政策破解行業困局的核心抓手。

1.行業階段演進：政策適配城鎮化穩定發展期

過去20年，我國城鎮化率從2005年的43%升至2024年的67%，帶動2017-2021年新房成交面積持續超15億平方米。但隨著城鎮化進入穩定發展期，2022年起城鎮人口年增量降至1500萬以下，疊加出生人口下降、人均住房面積接近40平方米，剛需向二手房轉移，新房市場驅動力轉向改善性需求與住房更新。

2025年城市工作會議與“十五五”規劃建議進一步明確，房地產政策已從存量空間優化升級為全鏈條高質量發展部署，四中全會將其納入“保障和改善民生”核心框架，標志著行業正式邁入“質效優先、系統重塑”新階段。

2.庫存壓力與房價調整：政策聚焦供需平衡

（1）累計庫存：供給側收縮緩解長期壓力

按2010年以來土地成交建面與商品房成交建面差值計算，全國廣義庫存約134億平方米，以2025年9億平方米成交規模測算，去化周期達15年，遠超5-6年的健康區間。不過，2020年起土地成交規模降幅（58%）顯著大于新房成交降幅（39%），2022年后廣義庫存增速放緩，供給側主動收縮為后續去庫存奠定基礎。

（2）房價調整：政策構筑底部支撐

2021年下半年起，70個大中城市一二手房價格進入下行通道，二手房價格較2021年初平均下跌超20%，新房下跌約10%。2025年金融政策維持低利率，部分區域租售比超存款利率，為房價提供新的底部支撐。隨著2026年高質量項目入市與政策持續發力，核心城市房價有望止跌。

3.核心政策抓手：“人房地錢”要素聯動機制

“十五五”規劃建議明確，要以住房發展規劃和年度計劃為抓手，建立“人、房、地、錢”要素聯動機制，實現“以人定房、以房定地、以房定錢”。這一機制突破了以往供地與需求脫節的問題，要求自然資源、住建、金融等部門協同發力，根據人口流動趨勢精準匹配住房供給與金融資源。

2025年以來，地方供給側政策密集出臺，6-10月政策頻次達39次，近乎1-5月的2倍。典型如廣州出臺31條土地利用改革措施，允許去化周期18個月以下區域的自持商品住房補繳出讓金后可售，支持商辦改建保障性租賃住房，成為要素聯動的實踐樣本。

02核心引擎：融資精準滴灌+供給控量提質，雙輪驅動穩市場

2026年房地產穩市場的核心政策引擎，聚焦“融資紓困”與“供給優化”兩大方向：融資端通過專項債擴容與“白名單”機制精準輸血，供給端通過控量提質與存量盤活優化結構，雙引擎協同發力筑牢行業復蘇根基。

1.地方財政政策：專項債擴容加碼房地產穩市場

2025年地方政府專項債限額達4.4萬億元，較上年增加5000億元，增幅為近六年最大，增量資金重點投向房地產穩市場領域，包括土地收儲、存量商品房收購、化解政府拖欠房企賬款等。尤為關鍵的是，暫停5年的土地儲備類專項債重啟，賦予地方政府收購定價與用途自主權，成為去庫存的重要政策工具。

專項債的精準投向，一方面通過土地收儲優化供給結構，另一方面通過收購存量商品房直接緩解庫存壓力，為2026年市場平穩運行提供財政支撐。

2.企業融資政策：“白名單”擴容+全流程資金監管

（1）“白名單”機制：精準支持保交樓

“十四五”期間，城市房地產融資協調機制推動“白名單”項目貸款規模突破7萬億元，支持近2000萬套住房交付。2025年“白名單”持續擴容，動態納入符合“保交樓、保民生、保穩定”條件的項目，定向緩解房企資金壓力。2025年前11月，房企國內貸款累計新增1.2萬億元，僅同比下降2.5%，遠低于行業投資資金來源11.9%的降幅，凸顯政策精準性。

（2）資金監管制度：防范風險傳遞

政策推進主辦銀行制，要求項目資金封閉管理，實現“利益共享、風險共擔”；同時推廣現房銷售制，規范預售資金監管。2025年多地優化監管政策，如成都允許保函置換30%監管資金，西安對誠信企業下調重點監管額度，福州將監管額度與房企信用等級掛鉤，形成“事前公示+事中核查+事后追責”的閉環。

3.新增供給政策：控量提質+優質宅地傾斜

為平衡供需關系，政策持續收縮新增供地與新開工規模。2025年前11月，住宅新開工面積5.3億平方米，僅為同期成交面積的68%，供小于求的去庫存趨勢持續。2025年經營性土地成交10億平方米，同比下降12%，而優質宅地占比提升推動土地平均溢價率達5.3%，創2022年以來新高。

核心城市成為優質供地主力，上海徐匯衡復地塊樓板價達20萬元/平方米，廣州、南京推出回購類保障房宅地，通過“政府回購+確定收益”模式降低房企風險，實現穩供給與保民生雙贏。

4.存量盤活政策：回購計劃+收儲再上市

2025年各地發布5159宗存量閑置項目回購公告，涉及土地2.2億平方米，回購金額5500億元，按1.8容積率估算，可減輕4億平方米庫存壓力。專項債支持下的“低價收儲+控規調整”模式成效顯著，如寧波江北區地塊經收儲后重新掛牌，樓板價下降3700元/平方米，調整為四代宅產品，盤活“死庫存”的同時增加優質供給。

2026年這類存量盤活政策將持續深化，預計更多閑置地塊通過收儲、調整控規后入市，既緩解庫存壓力，又穩定行業成交規模。

03政策實踐：供求兩端精準發力，重塑市場平衡

2025年以來，政策圍繞需求端激活、供給端優化、主體端化險展開全方位實踐，形成“需求有支撐、供給有品質、風險有防控”的政策體系，為2026年市場回穩奠定實踐基礎。

1.需求端激活政策：多元工具精準釋放合理需求

2025年需求端穩市場政策達470次，涵蓋公積金優化、補貼稅費減免、限購松綁等多元工具，政策精準性與協同性顯著提升。

（1）公積金政策：優化力度最大，代際互助成新風向

公積金優化政策發布305次，占需求端政策的65%。2025年公積金貸款利率降至歷史低位，首套房貸利率進入“2.1%-2.6%”區間，貸款額度上調、提取條件放寬等政策集中落地。廈門、煙臺、襄陽等多地推出公積金代際互助政策，打通家庭資金池，降低年輕人置業門檻。2024年公積金個貸率74%，距離90%警戒線仍有調整空間，2026年政策優化將持續深化。

（2）補貼與稅費減免：直接降低置業成本

此類政策發布129次，占比27%。譬如寧德對新建商品住房給予最高12萬元補貼，鄭州、上海青浦對高層次人才提供最高300萬元購房補貼；蘇州、寧波優化契稅認定規則，寧波將首套認定標準從市六區整體查詢調整為按區獨立查詢，直接降低購房者稅費支出。

（3）限購松綁：一線城市引領，信號意義重大

限制性政策放開發布14次，占比3%，但影響深遠。2025年8-9月，北京取消五環外限購，上海放寬外環外購房套數限制，深圳分區優化限購政策，一線城市從外圍區域入手的漸進式松綁，釋放改善性需求，為全國市場注入信心。

（4）配套政策：購房與公共資源掛鉤

子女入學與落戶政策雖發布不多，但其對特定需求的拉動作用不容小覷。廣州南沙探索“購房入學”，南京鼓樓區試行公寓房子女統籌入學，將購房與優質教育資源綁定，吸引人口流入與住房需求釋放。這類政策通過賦予房產附加價值，在吸引人口流入、穩定市場預期方面具有獨特優勢。

2.供給端優化政策：四大方向構建高品質供給體系

2025年供給側政策發布554次，聚焦保障安居、城市更新、好房子、供給側管理四大方向，形成“民生兜底+存量盤活+品質升級+市場規范”的完整框架。

（1）保障安居：兜底剛需，精準覆蓋

政策發布178次，占比32%，核心是擴大保障性租賃住房供給、優化共有產權房政策、推進公租房配套升級。重慶“十五五”規劃提出處置“久供未建、久建未完”項目，建立房屋全生命周期安全管理制度；廣東結合城市更新推進保障房建設，適配三四線城市需求。

（2）城市更新：盤活存量，功能升級

政策發布134次，占比24%，聚焦城中村改造、舊小區整治、工業遺存活化。北京允許以“作價出資或入股”方式配置國有建設用地，降低企業參與成本；洛陽推行房票安置等“以購代建”模式，收購存量商品房作為安置房，實現去庫存與城市更新雙贏。

（3）好房子：品質升級，從“有得住”到“住得好”

政策發布118次，占比21%，圍繞綠色低碳、智慧宜居、戶型優化、社區配套發力。北京試行新規鼓勵增加陽臺、設置挑空空間，部分面積不計入容積率；南寧發布技術導則，從安全、舒適、綠色、智慧四維度明確“好房子”建造標準，推動住房供給向品質導向轉型。

（4）供給側管理：規范市場，防范風險

政策發布106次，占比19%，包括“以需定供”調整土地供應、支持優質房企融資、推進保交樓專項行動。福建住房發展計劃提出分區域分類供地，優先推出配套成熟的改善型住宅地塊，避免盲目開發造成新庫存。

（5）預售制度優化：現房銷售試點破冰

其他政策中，現房銷售試點極具風向標意義，信陽、荊門等三四線城市推進“新出讓土地實行現房銷售”，購房者簽訂合同即可辦理不動產權證，消除交付風險。2026年試點有望向二線城市延伸，推動預售制度逐步轉型。

3.主體端化險政策：信用綁定+風險防控

2025年以來，已有多地發布資金監管相關穩市場政策，譬如成都出臺預售資金監管辦法，明確三方協議與保函置換機制；西安推行保函置換監管資金，允許誠信企業下調重點額度；南昌則優化預售資金釋放節點，按工程進度分檔調整監管比例。其中福州11月發布的新政極具標志性意義。

福州新政將房企信用評價與資金監管深度綁定，按信用等級實行差異化監管：AAA至A級企業不僅預售門檻降低，毛坯房監管額度可降至工程總造價0.7—1.1倍；而B、C級企業需全額監管且預售限制更嚴，還建立信用動態調整機制。同時要求房企公示含建設進度、投訴預案等8項內容的預售方案，開盤時多部門駐場核查資金監管合規性，實現“事前公示+事中核查+事后追責”閉環。

這些政策已在監管精細化上做出探索：成都重流程規范、南昌重節點彈性，福州則以信用為核心實現精準調控，契合國家“優化預售資金監管”的改革方向。預計后續更多城市將跟進信用掛鉤模式，在風險防控與企業紓困間找到平衡，逐步形成全國普適的監管框架。

4.2025年政策實效：供小于求去庫存，企業債務重組提速

（1）市場表現：量穩價跌，供求關系改善

2025年全國30個重點城市新增住房成交3.26億平方米，同比降7%，處于行業調整以來的中間水平；70城新房價格同比跌幅持續收窄，核心城市核心區域優質項目率先企穩。百城商品住宅供求比降至0.81，連續四年供小于求，去庫存成效顯著。

（2）企業端：債務重組取得突破性進展

截至2025年底，近20家房企完成全部或部分債務重組。旭輝、遠洋、融創、碧桂園實現境內外債務整體重組，龍光境內債重組成功，世茂、佳兆業等7家企業境外債重組落地，榮盛發展、綠地控股完成境外債展期，行業風險化解進入實質性階段。

04　2026年政策展望：城市更新與“好房子”引領高質量發展

2026年是房地產行業發展新模式落地見效的關鍵一年，政策將持續深化“穩市場、提品質、防風險”導向，城市更新與“好房子”建設成為兩大核心發力點，推動行業加速進入止跌回穩的新周期。

1.政策核心定位：房地產是國民經濟的穩定器

構建房地產發展新模式，是國民經濟平穩運行的重要支撐。房地產業增加值與房地產投資合計占GDP的12%，直接帶動就業超7000萬人，關聯幾十個上下游行業。參照發達國家經驗，房地產業增加值占GDP比重長期保持在10%以上，我國人均住房面積仍有提升空間，“十五五”期間城鎮住房增量需求將維持在7億平方米以上，超遠期新房交易規模仍能穩定在5億平方米以上。

同時，新模式通過推動房企去杠桿、完善基礎制度，能有效防范系統性風險，為國民經濟高質量發展掃清障礙，這一定位將貫穿2026年各項政策制定。

2.兩大政策發力點：城市更新與“好房子”

（1）城市更新：跨領域戰略部署，推進力度加碼

中央經濟工作會議將“高質量推進城市更新”納入“建設強大國內市場”核心任務，住建部將其列為2026年首要工作，政策優先級顯著高于一般穩地產舉措。2026年將全面推進老城區和老街區專項調查，編制“十五五”城市更新專項規劃，打通資金、要素等卡點堵點。

城市更新并非單純的房地產穩市場舉措，而是覆蓋民生改善、經濟增長、城市高質量發展等多方面的綜合性戰略部署，其政策優先級和推進確定性顯著高于一般穩地產政策。從政策站位來看，中央經濟工作會議將“高質量推進城市更新”納入“堅持內需主導，建設強大國內市場”這一核心任務，而“穩地產”則歸屬于后續的“化解重點領域風險”板塊；住建部也將“推進現代化人民城市建設、高質量開展城市更新”列為來年首要工作，“穩定房地產市場”則位列其次。這一排序差異，充分體現了城市更新超越房地產行業本身的戰略價值。

（2）“好房子”：品質升級核心引擎，全鏈條推動

隨著新型城鎮化持續推進，居民對居住品質的需求不斷升級，從“有房住”向“住好房”轉變的趨勢愈發明顯。2026年，“好房子”建設將全面覆蓋新房開發與老房改造，圍繞標準、設計、材料、建造、運維五大維度，既讓新建住房達到高品質住房要求，也通過改造讓老舊房屋逐步升級為“好房子”。這一過程不僅能帶動建材、施工、物業、智慧家居等全產業鏈升級，還能精準對接新市民剛性需求與城鎮居民改善性需求，有效釋放市場增量潛力，為房地產行業注入持久發展動力。

3.市場周期預判：2026年下半年核心城市房價有望止跌

（1）銷售規模：加速企穩，降幅收窄

2025年9億平方米的銷售規模已低于合理需求區間，政策持續發力與產品力提升將推動改善性需求釋放。預計2026年商品房銷售面積、金額降幅進一步收窄，“好房子”帶來的結構性機會持續顯現，重點城市核心板塊租售比超存貸款利率的態勢將逐步擴散。

（2）庫存去化：壓力加速下降

2025年新開工規模僅為銷售規模的三分之二，預計2026年新開工與土地成交將持續縮量，疊加專項債支持的存量收購、保障房轉化等政策，行業庫存壓力將加速緩解，庫存結構進一步優化。

（3）行業生態：現金流回正，健康發展

2025年開發投資與銷售金額重回平衡，行業“凈現金流”回正。2026年施工與新開工規模持續收縮，將推動開發投資進一步下降，為行業留出合理盈利空間；房企資產負債表修復提速，具備優質布局與資產的企業將率先實現盈利回升，“準投資、穩銷售、優結構”的健康生態逐步成型。

2026年，隨著政策持續發力、供求關系進一步平衡，預計下半年核心城市房價有望止跌趨穩，購房者信心實質性恢復，房地產行業將在高質量發展的軌道上實現平穩運行，為國民經濟穩定增長提供堅實支撐。

文章來源:樂居買房