專(zhuān)家集體喊“樓市見(jiàn)底”，但你的城市真的能漲嗎？

2026的樓市，值得期待？

春節(jié)返鄉(xiāng)，親戚一見(jiàn)面就問(wèn)：“現(xiàn)在能買(mǎi)房嗎？聽(tīng)說(shuō)專(zhuān)家都說(shuō)樓市見(jiàn)底了。”

的確，2026年初，一場(chǎng)罕見(jiàn)的“專(zhuān)家共識(shí)”正在形成：

·私募女王李蓓斷言：“半年后，中國(guó)樓市觸底反彈”，并認(rèn)為行業(yè)正邁向“十年級(jí)別的結(jié)構(gòu)性上升周期”；

·經(jīng)濟(jì)學(xué)家任澤平強(qiáng)調(diào)：“任何資產(chǎn)都不會(huì)永遠(yuǎn)下跌，房地產(chǎn)也一樣。”

·財(cái)經(jīng)作家吳曉波指出：“房地產(chǎn)是‘天字第一號(hào)’行業(yè)，只有樓市企穩(wěn)，內(nèi)需才能真正啟動(dòng)。”

·著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家郎咸平直言：“核心城市的優(yōu)質(zhì)物業(yè)，未來(lái)仍有翻倍機(jī)會(huì)。”

·中泰首席李迅雷則表示：“穩(wěn)樓市，比穩(wěn)股市更重要。”

一時(shí)間，“抄底窗口開(kāi)啟”“房?jī)r(jià)即將V型反轉(zhuǎn)”的聲音甚囂塵上。

但冷靜下來(lái)想一想：專(zhuān)家眼中的“底”，是否也適用于你所在的城市？

Part.1

為什么專(zhuān)家敢集體喊“見(jiàn)底”？

他們的判斷，并非空穴來(lái)風(fēng)，而是基于三個(gè)現(xiàn)實(shí)信號(hào)：

01

政策底已夯實(shí)到極致

· 首套房利率跌破3.5%，創(chuàng)歷史最低；

· 一線城市外環(huán)全面取消限購(gòu)，二線城市“認(rèn)房不認(rèn)貸”普及；

· “三大工程”（保障房、城中村改造、平急兩用設(shè)施）提供萬(wàn)億級(jí)托底需求。

02

市場(chǎng)情緒跌至冰點(diǎn)

2025年全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積連續(xù)第四年下滑，部分城市二手房掛牌量激增卻無(wú)人問(wèn)津，市場(chǎng)陷入“有價(jià)無(wú)市”的僵局。

正如李蓓所言：“賣(mài)無(wú)可賣(mài)，買(mǎi)無(wú)可買(mǎi)，賣(mài)壓接近枯竭——這往往是短期底部的前兆。”

而任澤平則從資產(chǎn)周期角度給出更宏觀的判斷：

“任何資產(chǎn)都不會(huì)永遠(yuǎn)下跌，房地產(chǎn)也一樣。 當(dāng)價(jià)格充分釋放風(fēng)險(xiǎn)、情緒極度悲觀時(shí)，往往就是長(zhǎng)期投資者重新審視價(jià)值的起點(diǎn)。”

兩位專(zhuān)家雖視角不同，但指向同一結(jié)論：當(dāng)恐懼成為共識(shí)，拐點(diǎn)可能已在醞釀。

03

核心城市率先企穩(wěn)

上海內(nèi)環(huán)、杭州西湖區(qū)、成都核心區(qū)等優(yōu)質(zhì)地段，2025年下半年成交量環(huán)比明顯回升。

任澤平據(jù)此判斷：“人口流入的城市，真實(shí)需求從未消失，只是被壓抑了。”

Part.2

但反彈 ≠ 普漲：

普通人必須警惕三大陷阱

別被“見(jiàn)底”二字沖昏頭腦。真正的風(fēng)險(xiǎn)，藏在細(xì)節(jié)里。

痛點(diǎn)一：

多數(shù)非核心城市面臨住房需求結(jié)構(gòu)性放緩

中國(guó)總?cè)丝谝堰B續(xù)三年下降，但人口向大城市和都市圈集聚的趨勢(shì)仍在加速。

東北、西北及中西部部分縣城常住人口持續(xù)流出，真實(shí)居住需求增長(zhǎng)乏力，房產(chǎn)流動(dòng)性明顯弱于核心區(qū)域——缺乏人口和產(chǎn)業(yè)支撐的房子，即便價(jià)格下調(diào)，也難以快速成交。

痛點(diǎn)二：居民加杠桿能力已近極限

盡管房貸利率降至歷史低位，但居民部門(mén)杠桿率已達(dá)62.3%（中國(guó)人民銀行《2025年金融穩(wěn)定報(bào)告》），加杠桿空間有限。

疊加青年就業(yè)情況、收入預(yù)期偏弱，導(dǎo)致“想買(mǎi)房”不等于“能買(mǎi)房”。

痛點(diǎn)三：庫(kù)存壓力巨大，去化周期漫長(zhǎng)

· 一線城市去化周期約12個(gè)月，尚屬健康；

· 但多數(shù)三四線城市去化周期超30個(gè)月。

殘酷真相：未來(lái)的樓市，不是“漲或跌”的問(wèn)題，而是“你的房子有沒(méi)有人要”的問(wèn)題。

Part.3

專(zhuān)家背后的深層邏輯：

他們到底在救什么？

很多人誤以為專(zhuān)家在鼓吹“全民買(mǎi)房”，其實(shí)不然。

· 李迅雷說(shuō)得最直白：“穩(wěn)樓市比穩(wěn)股市更重要。”

因?yàn)楣墒信Ｊ袑?duì)普通家庭消費(fèi)影響有限，而房產(chǎn)是70%家庭財(cái)富的載體。穩(wěn)住房?jī)r(jià)，是為了穩(wěn)住消費(fèi)信心、就業(yè)預(yù)期和社會(huì)穩(wěn)定——不是為了讓你炒房賺錢(qián)。

· 吳曉波則從產(chǎn)業(yè)鏈角度補(bǔ)充：“房地產(chǎn)是‘天字第一號(hào)’行業(yè)，家電、建材、裝修、汽車(chē)等數(shù)十個(gè)行業(yè)都與之深度綁定。沒(méi)有樓市回暖，內(nèi)需就難真正啟動(dòng)。”

· 郎咸平從需求端給出樂(lè)觀依據(jù)：

1. 對(duì)部分只看“總?cè)丝谙陆怠钡姆治龈械绞?/p>

2. 結(jié)合世界各大核心城市情況看，人口向核心城市聚攏的趨勢(shì)不變；

3. 中國(guó)城鎮(zhèn)人均居住實(shí)際“使用面積”僅約20+㎡，遠(yuǎn)低于全球水平；

4. 未來(lái)還有約2.4億左右市民將入籍核心城市，持續(xù)推動(dòng)住房需求；

5. 結(jié)論：北京、上海、深圳、杭州等核心城市的優(yōu)質(zhì)物業(yè)，未來(lái)5–10年仍有翻倍機(jī)會(huì)。

他的原話是：“不是所有房子都值得買(mǎi)，但好房子依然是稀缺資產(chǎn)。”

· 更重要的是，政策工具箱正在打開(kāi)更大空間。
清華大學(xué)李稻葵建議：“可發(fā)行10–20萬(wàn)億長(zhǎng)期特別國(guó)債，由國(guó)家主導(dǎo)收購(gòu)存量商品房，轉(zhuǎn)化為保障性住房，一次性解決庫(kù)存與民生雙重問(wèn)題。”

摩根士丹利中國(guó)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家邢自強(qiáng)則提出更聚焦的方案：“中央財(cái)政三年投入3萬(wàn)億元，在核心城市收儲(chǔ)存量住房，穩(wěn)定二手房市場(chǎng)預(yù)期。”

而原中房集團(tuán)董事長(zhǎng)孟曉蘇則呼吁：“對(duì)新購(gòu)房者和存量房貸家庭統(tǒng)一補(bǔ)貼1個(gè)百分點(diǎn)利息，直接降低月供壓力，激活真實(shí)需求。”

這些設(shè)想并非空談——2026年初，上海已啟動(dòng)國(guó)企平臺(tái)收購(gòu)老舊小區(qū)房源用于保障性租賃住房，標(biāo)志著“國(guó)家隊(duì)下場(chǎng)”從建議走向?qū)嵺`。

Part.4

給普通人的行動(dòng)指南：

看清、選對(duì)、守住

面對(duì)專(zhuān)家喊話，普通人該如何應(yīng)對(duì)？

剛需自住者：若在核心城市有真實(shí)需求，當(dāng)前利率低、政策松，可擇機(jī)入市，但務(wù)必量力而行。

改善型購(gòu)房者：優(yōu)先“以舊換新”，聚焦學(xué)區(qū)、地鐵、品質(zhì)物業(yè)，遠(yuǎn)離遠(yuǎn)郊大盤(pán)和文旅地產(chǎn)。

投資型買(mǎi)家：除非持有一線城市內(nèi)環(huán)小戶(hù)型或頂級(jí)學(xué)區(qū)房，否則房產(chǎn)已非優(yōu)質(zhì)投資品。

持有多套非核心房產(chǎn)者：趁政策窗口期盡快置換或出售，避免未來(lái)陷入“有價(jià)無(wú)市”困局。

底，是圓的，不是尖的

歷史經(jīng)驗(yàn)表明，房地產(chǎn)市場(chǎng)的底部從來(lái)不是“V型”反轉(zhuǎn)，而是漫長(zhǎng)的“L型”筑底。

專(zhuān)家所說(shuō)的“見(jiàn)底”，更可能是指核心城市情緒和成交量的階段性企穩(wěn)，而非全國(guó)普漲。

真正的機(jī)會(huì)，只屬于那些：

· 看得清城市基本面，

· 守得住現(xiàn)金流，

· 耐得住時(shí)間的人。

在這個(gè)新時(shí)代，房子不再是“閉眼買(mǎi)就賺”的資產(chǎn)，而是需要精挑細(xì)選的消費(fèi)品+有限金融工具。

聽(tīng)專(zhuān)家可以，但別忘了：你買(mǎi)的不是鋼筋水泥，而是下一個(gè)真實(shí)買(mǎi)家的信心。

【免責(zé)聲明】 ：

本文基于公開(kāi)信息整理，旨在提供客觀分析，不構(gòu)成任何投資、購(gòu)房或財(cái)務(wù)建議。房地產(chǎn)市場(chǎng)受政策、經(jīng)濟(jì)、區(qū)域等多重因素影響，歷史觀點(diǎn)不代表未來(lái)走勢(shì)。讀者應(yīng)結(jié)合自身情況獨(dú)立判斷，并咨詢(xún)專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)。市場(chǎng)有風(fēng)險(xiǎn)，決策需謹(jǐn)慎。

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