趕走老物業，欠的物業費就爛賬了？法院：欠物業費的業主要注意！

大家費了九牛二虎之力，終于把服務擺爛、收錢積極的老物業趕跑，還沒來得及享受新物業的好，快遞就送來了律師函——欠老物業的物業費，人家找上門要了，不少業主懵了：換了物業，這錢不就一筆勾銷了嗎？

這事不是個例，最近好多小區都出現了這種糟心事。前陣子濟南有個小區，業主們湊錢、找證據，折騰了大半年才換掉老物業，結果第四天，老物業委托的律師就挨個給欠費業主發函，要求一周內結清所有欠款，不然就起訴。

業主們炸開了鍋，個個都覺得委屈。有人說，老物業服務那么差，樓道垃圾堆一周不清理，電梯壞了三天沒人修，憑啥還要交物業費？還有人直言，物業都走了，誰愛交誰交，反正自己是不會交的，覺得老物業就是在嚇唬人。

可大家不知道的是，這種想法真的太天真了，最后吃虧的還是自己。根據民法典里的規定，物業服務合同是業主和物業公司簽的，只要物業公司履行了基本服務義務，哪怕服務有瑕疵，業主也得交物業費。

說白了，就是你跟誰簽的合同，就該給誰付錢，老物業雖然走了，但它在小區服務的那段時間，合同是生效的，你欠的物業費，既不會因為物業更換就消失，也不會因為你覺得服務差就不用交，這是有法律依據的。

很多業主都有個誤區，覺得“物業走了，賬就爛了”，人家根本不會花精力來要這點錢?？蓪嶋H上，老物業追討欠費的積極性，比當初收錢的時候還高，電話、催繳單輪番轟炸，實在不行就找律師發函、起訴。

老物業手里可不缺證據，服務合同、日常工作記錄、業主欠費明細，甚至是小區的監控錄像，都是他們打官司的底氣。而且法律上有個三年的訴訟時效，只要在這三年內，他們隨時能找你要錢，這筆債會一直跟著你。

更坑的是，不少業主直到收到法院傳票，或者辦貸款、查征信的時候，發現自己因為欠物業費留下了不良記錄，才慌了神。之前有個業主，欠了老物業800塊物業費，沒當回事，最后買房貸款被拒，腸子都悔青了。

還有人覺得，大家都不交，法不責眾，老物業總不能把所有業主都告了吧？這種想法更是大錯特錯。打官司是針對單個業主的，老物業哪怕只起訴幾個，也能起到殺雞儆猴的作用，被起訴的業主，還要承擔訴訟費和滯納金。

當然了，這也不是說，老物業服務差，我們也得硬著頭皮交全款，事情還是有轉圜余地的。法律不支持無故欠費，但如果你能拿出老物業服務不達標的證據，就可以要求減免費用，證據越足，勝算就越大。

比如，樓道垃圾堆積超過了合同規定的清理時間，你就拍下帶日期水印的照片和視頻；公共路燈壞了，你報修后沒人管，就保存好微信群、物業APP里的報修截圖；屋頂漏水修不好，就整理好溝通記錄和財產損失明細。

這些東西不是用來跟物業吵架的，是以后協商或者打官司的時候，最有力的證據。之前有個小區，業主們集體拿出老物業服務擺爛的證據，最后法院判決，業主們只需要交一半物業費，既維護了權益，也不用無故欠費。

另外，物業更迭的時候，有兩種情況大家一定要多留心，一種是對我們不利的，一種是對我們有利的。不利的是“債權轉讓”，老物業可能會把業主的欠費，打包轉給新物業，只要通知到你，新物業就有權向你收錢。

這種時候，大家一定要看清楚，新物業手里有沒有老物業和他們簽的債權轉讓協議，有沒有蓋雙方的公章，確認無誤后再交錢，而且要讓新物業出具正規的繳費憑證，避免以后老物業再上門重復要錢。

有利的情況是，如果你已經提前給老物業交了下一年的物業費，這筆錢可不能白花。根據規定，物業交接的時候，這筆錢要核算清楚，新物業有義務承接這部分權益，你不用再重復交錢，業委會要盯著這件事落實。

還有一種特殊情況，就是老物業提前撤離，沒有履行完合同約定的服務期限，這種情況下，業主可以要求減免這部分的物業費。比如合同約定服務到年底，結果老物業十月就走了，那后兩個月的物業費，就可以不用交。

要是真的收到了律師函或者催繳單，大家千萬別硬扛，也別置之不理，這是最笨的辦法。正確的做法是，先整理好自己手里的證據，然后主動聯系老物業或者律師，心平氣和地協商，提出減免部分費用的訴求。

大多數物業公司，都不想花時間、花精力打官司，畢竟打官司又費錢又費力，只要你證據充分，態度誠懇，他們大多愿意和解，減免一部分費用，或者延長繳費期限，這樣雙方都能省去不少麻煩。

如果協商不成，也別慌，可以找業委會或者社區街道出面調解，他們作為第三方，能從中協調，幫雙方達成一致。要是還是談不攏，真的走到打官司那一步，就把準備好的證據都提交給法院，法官會公平判決。

其實說到底，業主和物業之間，不該是針鋒相對的敵人，業主交物業費，是為了享受更好的服務，物業收物業費，是為了更好地服務業主?？涩F實中，很多老物業只收錢不辦事，才導致業主不愿意交物業費。

大家之所以費盡心機換掉老物業，不是為了賴掉那點物業費，而是希望能有一個負責任的物業，把小區打理好，讓大家住得舒心。可沒想到，換物業的歡喜，很快就被律師函的煩惱取代，實在讓人無奈。

更值得大家反思的是，為什么換物業總是伴隨著欠費糾紛？一方面，是業主對法律不了解，誤以為換了物業就能一筆勾銷欠費；另一方面，是老物業服務不到位，卻還想著全額收取物業費，雙方各不相讓。

還有一個重要原因，就是物業交接的時候，賬務和資料沒有清理清楚，老物業走的時候，不把業主的欠費明細、預交費用等資料交接給新物業，也不跟業主核對清楚，導致后續出現各種糾紛。

想要避免這種麻煩，以后大家在換物業的時候，業委會一定要提前做好準備，提前核對業主的欠費情況、預交費用情況，跟老物業做好賬務切割，留下書面憑證，避免后續出現扯皮的情況。

同時，業主們也要增強法律意識，不要心存僥幸，覺得欠點物業費無所謂，也不要因為物業服務差，就直接拒絕交物業費，學會收集證據，用法律武器維護自己的合法權益，才是最靠譜的辦法。

老物業也要明白，服務才是立身之本，要是只想著收錢，不做好服務，就算走了，也會被業主詬病，就算通過法律手段追回了欠費，也丟了自己的口碑，以后再想接手其他小區的物業，更是難如登天。

換物業，本該是小區變好的開始，而不是新一輪糾紛的起點。希望每一個小區，都能遇到負責任的物業，每一位業主，都能自覺履行自己的義務，雙方互相理解、互相配合，才能打造一個舒心的居住環境。

最后想問大家，你們小區換過物業嗎？有沒有遇到過老物業追討欠費的情況？如果是你，老物業服務很差，你會交欠的物業費嗎？