李嘉誠再預測未來房地產，今年已基本應驗，明年大概率也會是對的

作者：縱橫論市

關于房地產的預測有很多，但獲得實踐檢驗正確的卻少之又少，這其中，本年已連續6年登上福布斯香港首富榜的李嘉誠必然是濃彩重抹的一位。

他多次預測房地產，事后看，不得不佩服其獨到的眼光、超前的風控意識以及果敢的執行力。有行家指出，一般人只能預測點皮毛，且只能看單下菜，但李嘉誠則明顯不同，他能次次踏準節奏，與他的專業團隊有緊密關系，給出的預判往往也是超前的。

當然，管他是團隊還是個人，這不是我們普通人關心的，只要所謂的“李嘉誠們”能提前給出方向，能給我們啟示就夠了。

作為上個世紀首位進軍房地產的華人（個世紀50年代），李嘉誠被認為是華人房地產界的“鼻祖”，可以說，內地很多房地產發展模式均是借鑒于他的探索創造。從這個角度看，就房地產專業精通程度排序的話，要說李嘉誠排第二，估計沒人敢排第一。

早從上個世紀80年代開始，李嘉誠就提出了房產價值=區位＞產品。他只在大城市的核心地段拿地，事實也證明，即便此后遇到多次樓市調整，他的物業都非常抗跌，一旦市場進入上升通道后，他持有的物業也增值更多。比如：

1993年20億在北京拿的東長安街地塊，2025年估值超200億，加上每年的租金收益15-20億，持有收益已超過300億；

1990年代中期，在上海陸家嘴以2000元/平米拿地，到2016年出售時達到15萬元+/平米，升幅達75倍，凈賺168億。

據統計，僅在上個世紀90年代，李嘉誠在北京、深圳、上海、廣州、重慶、成都、長沙等城市核心區域拿地成本為150-180億元，到他轉手時，土地+物業的估值收益已經達到2500億-3000億。可見，他是地產“核心地段”價值論的首位踐行者、最成功者，此后我們的內地開發商不過是仿效者。

到2016年時，李嘉誠預測房地產時指出，房地產需求減少，后面會迎來調整。隨后他拋售了上海世紀匯等項目，套現大筆資金。結果是，2017年居民家庭杠桿率首超60%國際警戒線后見頂回落，一直到現在，住戶部門的杠桿率都處于持續斜線下滑狀態，僅在2025年就下降了2個百分點。

再到2018年和2021年時，李嘉誠再預測未來的房地產。2025年前后，房地產將面臨需求枯竭、房企杠桿率過高問題，未來五年，樓市將深度調整。結果確實是精準的驗證了：

2025年商品房銷售面積、銷售額雙降，已經回到2009年前后；而二手房掛牌量創歷史新高；城鎮化率明顯放緩、出生人口首次跌破800萬；

統計部門數據還顯示，從2021年樓市高峰期算起，全國房價已持續下降近50個月，二手房一線跌20%+，二三四線調整50%的房子也不在少數；

截至2026年2月，大型房企債務違約的數量已達77家。頂峰期銷售額過千億的房企數量超過40家，現在權益銷售額過千億的不剩5家了。

李嘉誠不僅那樣說，也在用實際行動去執行。

統計信息顯示，在2013-2025期間（內地樓市沖頂階段），李嘉誠累計拋售內地+香港資產超2500億港元，騰出的資金，用于投資新興賽道，歐洲基建、科技，能源、海外資產占比超60%。直到2025年，他旗下的團隊仍在拋售東莞、惠州等非核心城市的物業，持續看空非核心資產。

展望未來房地產，依照李嘉誠最新的預測和踐行的樓市思維，即便放在2026年，也大概率是對的，同時對我們普通人的買賣房決策具有指導意義。

一方面，房地產價格還在持續下滑。根據中國房地產報2月15報道，2026年開年，全國房價仍舊處于調整通道。依據是，統計部門發布的1月份70個大中城市房地產數據中，新房下跌城市數量從58個增至62個（占比88.5%），同比下跌3.3%，跌幅連續3個月擴大，也就是說，絕大部分城市開發商還在持續降價銷售。

而最能反應市場真實狀況的二手房價格呢？1月份，70城二手房價格同比仍下跌6.2%，跌幅擴大0.1個百分點，已連續4個月擴大。說明很多城市不僅沒有止跌，還有進一步擴大之勢。

由此可見，李嘉誠所預判的房地產調整陣痛調整期，不是一朝一夕。按照目前的趨勢，雖然部分城市樓市下行幅度有所放緩，二手房成交量也有所放大，但由于調整慣性作用，加上人們的預期難以在短期內改變，2026年還難言房地產整體觸底。比較理性的看法是有的城市可能跨入筑底階段，但更多城市可能延續尋底過程。

另一方面，當然了，即便房價再不濟，樓市每天都還是有房產交易的，這樣的話，李嘉誠的樓市思維又能派上用場，對我們買賣房決策以啟示。

如果一定要在此期間買房，從兼顧保值角度看，應堅持買核心城市核心地段（非遠郊、非新區、非概念）、流動性強（租金覆蓋月供、好轉手）以及低密住宅。一句話，盡量買“進好住、退好賣”的硬通貨。

如果符合這些條件中的任意兩條組合，沒必要硬抗，該賣還得賣：1.自己持有的是高層、遠郊、無配套、無學區；2.租不出去、賣不掉、掛牌半年無人問；3.人口流出、新房供應巨大、庫存壓頂。

最后啰嗦一下，基于未來房地產的發展趨勢，再回味一下李嘉誠給普通人的3條忠告：

1. 房子是用來住的，不是用來炒的。

2. 地段決定下限，流動性決定上限。

3. 看不懂的時候，持幣比持有劣質房產更安全。

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